Имеет ли «долевка» право на жизнь?

В течение последних лет в Беларуси ведется постоянная работа по усовершенствованию норм законодательства о долевом строительстве жилья. В то же время, бытует мнение, что «долевка» как способ строительства жилья и улучшения жилищных условий граждан изжила себя и в европейских странах, в частности в Германии, не применяется и не используется застройщиками и девелоперами. Так имеет ли долевое строительство право на жизнь?

С таким вопросом обратилась журналист портала Realt.by к специалистам рынка и разработчикам законодательных документов о долевом строительстве жилья.

Александр Горваль, начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры:

— Долевое строительство, безусловно, имеет право на жизнь. В Европе и, в частности в Германии, не существует льготных кредитов. Там действуют общерыночные ставки по кредитам, причем одинаковые как для физических, так и для юридических лиц — строителей, застройщиков и заказчиков. Поэтому стоимость кредитов получается одинаковой как для частных лиц, так и для организаций.

В нашей стране, особенно в последнее время, кредиты на жилищное строительство организациям предоставляются под 35−45% годовых. Стоимость таких дорогих кредитов ровно настолько же (то есть на 35−45%) приводит к увеличению стоимости объекта строительства.

При долевом строительстве гражданин вносит на строительство объекта собственные средства. Если он привлекает льготный кредит под 3−5%, то удорожание для него стоимости объекта происходит также на 3−5%, а не 35−45%. Если нуждающийся в улучшении жилищных условий гражданин привлекает кредит на общих основаниях под 12−16% годовых, то объект строительства для него дорожает на 12−16%. Получается, что основной причиной использования в нашей стране долевого строительства является отсутствие дешевых кредитных ресурсов.

Вторая причина, которая дает «долевке» право на жизнь, — это отсутствие у наших застройщиков и строителей собственных денежных средств. В случае если бы у отечественных застройщиков и подрядных организаций были бы собственные средства, то они могли бы, не прибегая к банковскому кредиту, строить жилье за свои средства, закладывать некую прибыль, а потом продавать квартиры. В этом случае цена объекта была бы также более разумная.

Прежде чем рассматривать чужой опыт строительства, надо знать нюансы состояния экономик разных стран. Долевое строительство в Беларуси — это вид коммерческого строительства. Оно составляет небольшую долю в общем объеме жилищного строительства.

Государство строит жилье для очередников по регулируемым ценам. Нуждающиеся граждане строят жилье долевым способом лишь в исключительных случаях. А после того, как строительство жилья нуждающимся гражданам будет кредитоваться только в экономичных сериях проектов домов, то очередники, имеющие право на господдержку, вообще не будут прибегать к долевому способу строительства. Принимать участие в долевом строительстве смогут лишь нуждающиеся граждане, не имеющие право на господдержку. Но строить жилье они будут уже по другим ценам.

Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка Viva Invest):

— Разве можно сравнивать нашу страну с Германией? Какой уровень инфляции в Германии и Беларуси? Какая ставка рефинансирования или учетная ставка? Под какие процентные ставки предоставляются кредиты? Какая доходность депозитов?

Поэтому говорить о том, что в нашей стране долевое строительство — это зло, и оно создает сплошные проблемы, можно, но если только ты живешь в Германии. Долевое строительство в Беларуси придумали из-за бедности. Да, мы — бедные, и этого не надо стесняться. У нас высокая инфляция, высокие процентные ставки по кредитам. Поэтому, чтобы нам быть похожими на Европу в этом вопросе, на тех девелоперов, которые строят жилье на продажу и берут на себя все риски, для начала мы должны иметь доступные кредитные ресурсы.

Никто из девелоперов в Европе не строит за собственные средства. К строительству привлекаются дешевые кредиты под 3−4% годовых. Если бы белорусские застройщики имели возможность привлекать к строительству такие кредиты, то они тоже не приглашали бы дольщиков. Зачем? Для чего? Упираться, созывать массу людей, которые нервничают весь инвестиционный период строительства. Частично сейчас у нас данную проблему пытается решить государство через госзаказ.

В Германии человек в состоянии взять кредит и купить квартиру. Там и цена квадратного метра другая, и зарплаты другие. Если бы платежеспособность наших людей позволяла бы им брать кредиты, то и они могли бы покупать готовые квартиры. А если бы застройщикам давали дешевые кредиты, то и они строили бы жилье на продажу. Тогда у нас появился бы и частный арендный фонд, и много чего другого хорошего было бы у нас. Но мы находимся в тех условиях, в которых находимся.

Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-сервис»:

— В Европе и, в частности в Германии, существует очень много схем строительства и финансирования жилья. Некоторые из них похожи на долевое строительство, только называются по-другому.

Чаще всего человек, который хочет купить объект недвижимости, заказывает ее заказчику строительства еще на стадии проектирования, а не покупает готовый. Затем он финансирует покупку в процессе строительства. Это получается дешевле, нежели покупать готовый объект. Со своей стороны заказчик строит жилье под конкретный заказ.

Есть много примеров, когда заказчик или риэлтер покупает кусок земли, разрабатывает некий проект, дает рекламу, а затем либо организация, либо частное лицо покупает у него или весь объект для сдачи в аренду, или частями. Финансирование объекта начинается в процессе строительства и идет через различные структуры, банки, фонды и т. д.

То есть, повторюсь, в Европе, да и во всем мире есть разные способы строительства и схемы финансирования. Можно купить готовое жилье, можно поучаствовать в проектировании своей будущей квартиры, можно заказать целый дом или квартиру.

Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета компании «10 УНР»:

— Лично я только за то, чтобы застройщики строили за свои деньги, а затем продавали готовые квартиры. Да еще и с полной отделкой. Чтобы не было того безобразия, какое мы зачастую видим сегодня, когда мы строим, строим, а потом приходят люди, ломают все перегородки и т. д. Просто душа болит, когда видишь такое.

Самая большая проблема у нас — это финансирование. На Западе к строительству можно привлекать кредиты под 2−3% годовых. Лично мы строили бы квартиры на продажу, если можно было бы получить кредит в белорусских рублях хотя бы под 7%.

Сейчас многие застройщики уходят от долевого строительства и строят жилье с помощью жилищных облигаций. Работа с жилищными облигациями для коммерческих застройщиков — не проблема. По выпуску облигаций отработано законодательство, и оно работает. Думаю, что со временем все застройщики перейдут на этот способ строительства жилья.

Но для того, чтобы начать работать по жилищным облигациям, надо иметь свои средства. Дальше можно выпускать жилищные облигации под свой стартовый капитал, под «незавершенку», под гарантии банка и т. д. На мой взгляд, для участника строительства жилищные облигации — лучший инструмент по сравнению с «долевкой». Хотя, например, если номинальная стоимость облигации стоит Br5 млн., а продается за Br10 млн., то страхуется сумма только в Br5 млн. Но, как говорится, на безрыбье и рак — рыба.

На данную тему также читайте на нашем сайте статьи:

Выживет ли «долевка»?

Долевое строительство придумали из-за бедности?

Сгустились тучи над застройщиками. Новый Указ о долевом строительстве встал на защиту дольщиков

Новый указ о «долевке». Долго ожидали, а что получили?