Как отреагирует рынок жилья на новый указ Президента?

Новые законодательные нормы в сфере жилищной политики, которые достаточно широко обсуждались в Интернете и средствах массовой информации, наконец, увидели свет. Подписан соответствующий указ Президента № 246. Чем он аукнется для рынка жилья?

Многие из норм, которые закреплены указом № 246, получили достаточно широкий резонанс в обществе еще до его подписания. Одни из них не претерпели изменений, другие в ходе обсуждения документа видоизменились и трактуются по-иному.

Журналист портала Realt.by обратился к специалистам рынка жилья и попросил их дать оценку основным нововведениям законодательного документа.

Кризис помог чиновникам относиться к бюджетным средствам рачительно

Согласно указу № 246 гражданин и члены его семьи смогут получить господдержку в виде льготного кредита и субсидии только один раз. Исключение составляют лишь многодетные семьи, у которых возникнут основания для повторной постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в связи с рождением, удочерением, усыновлением детей.

По оценкам директора консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка Viva Invest) Вадима Тачкина, данная норма даст возможность развиваться государственной жилищной программе и эффективно воздействовать на общество. «Бесконечно давать кредиты и субсидии, датируя их из бюджета, не разумно. Человек, если он нуждается в жилье, удовлетворив свою нуждаемость, повторно приходить за бесплатными деньгами не имеет права», — говорит специалист.

Самым важным является то, что рынок коммерческого жилья наконец-то станет рынком коммерческого жилья. А не рынком жилья, где люди зарабатывают на несовершенстве законодательных актов, продолжает Вадим Тачкин. «До сих пор у нас на рынке доминировало жилье, бесплатно приватизированное или полученное с помощью государства. Сейчас купить новостройку у частного лица будет очень проблематично, особенно эконом- и комфорт-класса. Потому что лица, реализовывавшие эти квартиры, в основном были нуждающимися. Сейчас государство дает людям понять: хотите поддержки — поддержим, но торговать этой поддержкой не дадим. Наконец, возобладала рассудительная точка зрения у чиновников. Они перестали раздавать пряники», — добавляет эксперт рынка.

— К данной норме отношусь спокойно, — говорит директор АН «БелЦТН», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. — Очередь формируется администрациями районов г. Минска. Они обязаны следить за очередностью и выдачей кредитов. Отстоять два или три раза в очереди по 25−30 лет одному человеку — просто нереально.

При этом специалист добавляет, что в начале двухтысячных годов в жилищном строительстве была большая проблема, когда граждане почти ничего не покупали. Тогда им вне очереди предоставляли кредиты, чтобы спасти стройотрасль. То же наблюдалось на рынке и в кризис, когда застройщики не могли реализовать свое жилье. «За это людям надо сказать большое спасибо, что они за свои и кредитные деньги спасли стройотрасль», — резюмирует Николай Простолупов.

Города-спутники решено продвигать с помощью господдержки

Указом № 246 вводится новая норма, согласно которой гражданам, пожелавшим строить квартиры в городах-спутниках, будут предоставляться льготные кредиты как и для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек (10% от ставки рефинансирования). Привлечет ли это людей в города-спутники и поможет ли их развитию?

По мнению директора АН «БелЦТН», данная норма не спасет города-спутники. В первую очередь потому, что в них нет никакой инфраструктуры. Кроме того, власти неоднократно заявляли, что стоимость жилья, например в Смолевичах, будет выше, чем в столице, что обусловлено строительством инфраструктуры. «Сети, дороги, детские сады, магазины — все это стоит очень дорого. Поэтому даже льготные кредиты не заставлять людей покупать в городах-спутниках квартиры дороже, чем они стоят в Минске. Опять-таки, всякие ограничения по продаже, которые вводятся сегодня — нельзя продать, нельзя сдать в аренду — не способствуют росту покупок», — считает Николай Простолупов.

Иной точки зрения в этом вопросе придерживается Вадим Тачкин.

— На мой взгляд, самое важное в этом вопросе — это то, что государство стало рассуждать как коммерсанты. Это хорошо. Эта великая идея жить на природе с чистой экологией отклика в обществе не нашла, — отвечает на вопрос Вадим Тачкин.

По мнению эксперта, для того, чтобы люди захотели ехать жить в города-спутники, надо чтобы жилье там было дешевле, чем в столице. «Произойдет расслоение общества. У кого есть деньги, тот будет жить в столице. У кого их нет — поедет жить в пригород. Так происходит во всех крупных городах. Так живут подмосковные Мытищи и другие города», — добавляет специалист.

Однако пока государство не готово предложить минчанам и жителям других крупных городов жилье в городах-спутниках по себестоимости. В чистом поле надо создавать инфраструктуру, строить дороги и т. д. Это увеличивает стоимость квадратного метра. «Это мы видим по первому дому в Смолевичах и слышим по заявлениям наших чиновников. По цене квадратный метр в пригороде примерно такой же, как в столице, а то и выше», — уточняет эксперт.

— В целом норма указа направлена на то, чтобы не снижать себестоимость строительства и не загонять госпредприятия, строящие жилье в городах-спутниках, в долговую яму. Предполагается, что за счет льготного кредита покупка станет доступнее. Так происходит во всем мире. Это в состоянии сделать и наше государство. Оставили госзаказ, а остальные льготные ресурсы будут распределяться только на развитие городов-спутников. Иных вариантов нет, — резюмирует Вадим Тачкин.

Как странно ни звучала бы фраза, но государству выгодно, что цены на жилье в Минске растут, считает эксперт рынка. «Столица дорожает, пригород удерживается на каком-то определенном уровне. Если людям предложить жилье в городах-спутниках наполовину дешевле, чем в столице, то это станет для них интересным. Тогда они станут заселяться. Эта идея должна примерно так и развиваться», — высказывает свою точку зрения специалист.

5-летний запрет на отчуждение квартиры. Справедливо ли это?

По мнению Николая Простолупова, данная норма нарушает права человека на жилище. После выплаты кредита гражданин становится полноправным собственником жилья и в полной мере может распоряжаться, владеть и пользоваться им по своему усмотрению.

Если отталкиваться от того, как это трактует государство, что люди перепродают жилье и наживаются на нем, то в этом вопросе надо серьезно разобраться. «В свое время люди приватизировали квартиры за $ 500, а сейчас продают по $ 500 тыс. Тогда надо говорить и об этих людях, а не только о льготниках. К чему в итоге мы придем?», — недоумевает специалист рынка.

Такая ситуация негативно отразится и на ситуации на вторичном рынке жилья, считает Николай Простолупов. Сегодня на минской «вторичке» находится порядка 10% квартир, построенных с господдержкой под разные процентные ставки. Но они выставляются на продажу с целью улучшения гражданами жилищных условий. Если они исчезнут из рынка, то это не останется незамеченным. «Надо еще понимать, что люди продают квартиры не потому, что хотят заработать. У многих из них поменялись условия, выросли дети и т. д. Они хотят поменять свое жилое помещение на квартиру большей площади, возможно, в более престижном районе, лучших потребительских качеств. Им нужны деньги на ремонт, на новую мебель. Это социальный вопрос», — говорит директор риэлтерской компании.

— Считаю, что весь потенциал наших чиновников, вся их активность, инициатива должны быть направлены на значительное увеличение количества строящегося жилья и резкое снижение процентных ставок по кредитам. Гражданину не надо льготного кредита. Дайте ему кредит под 10%, и он сам купит себе квартиру, — резюмирует Николай Простолупов.

По мнению директора РУП «Витебское агентство по оказанию риэлтерских услуг» (г.Витебск) Владимира Кабанова, данная норма приведет к сокращению оборота объектов на вторичном рынке жилья и росту цен на квартиры. «Люди продают свои жилые помещения по разным причинам. Меняются жизненные ситуации. Поэтому, думаю, этот срок не справедливый. Но норма уже есть. От этого никуда не уйдешь», — констатирует директор агентства.

Противоположной точки зрения в этом вопросе придерживается Вадим Тачкин.

По его мнению, рынок, в первую очередь, перестанет пополняться объектами, которые изначально для него и перепродажи не были предназначены. Квартиры, построенные по целевой государственной жилищной программе предназначались для улучшения жилищных условий граждан, поэтому должны использоваться по целевому назначению. Люди должны в них жить. Для этого из бюджета выделялись немалые средства, говорит эксперт.

Введение данного ограничения стимулирует людей проживать в этих квартирах и выводить из оборота рынка жилья объекты, на продаже которых люди просто старались зарабатывать, уточняет специалист. «Этот процесс начался не сегодня. Мы наблюдаем его уже более года. Поэтому одномоментно он не исчезнет. Это планомерные действия государства. Уже сейчас сложно получить господдержку. Но когда человек ее получает, он должен ценить ее гораздо больше, чем это было не недавних пор», — высказывает свою точку зрения по данному вопросу Вадим Тачкин.

Если рассматривать данную норму с точки зрения Конституции Республики Беларусь, то в этом основополагающем документе ничего не говорится в отношении льготных кредитов. «Поэтому если человек берет кредит по ставке в разы ниже инфляции, то он понимает, что за счет инфляционных процессов со временем он превратиться в какие-то смешные деньги. Тогда стоит ли взывать о нарушении своих прав? Надо играть либо по предложенным правилам, либо не принимать их вообще» — говорит специалист.

Гражданин может взять коммерческий кредит, купить квартиру за свои кровные деньги и полноценно ей распоряжаться. Это касается и ограничений по аренде, и по купле-продаже, говорит Вадим Тачкин. При этом он добавляет, что, возможно, данная норма и выглядит как ограничение прав человека, но, с другой стороны, это вынужденная мера. Потому что очень многие спекулировали на перепродаже жилья. Это нормальная защита граждан — налогоплательщиков этого государства. «Мне, как отдельно взятому налогоплательщику, например, неприятно постоянно осознавать, что какие-то особо умные граждане периодически воруют из казны деньги, которые могли быть направлены на строительство садиков, школ, больниц и т. д.», — уточняет специалист.

Указ вступает в силу с 1 июня 2013 года.

На данную тему также читайте на нашем сайте:

Актуальное интервью. Каких изменений можно ожидать в ближайшее время в сфере жилищной политики?

В Беларуси введут госзаказ на строительство жилья