Уже «попиццот», или кто правит бал на рынке элитного жилья

Артем, Вы работаете на рынке недвижимости еще с 90-х годов. Как изменился рейтинг самых дорогих квартир за эти годы?

— Изменения очевидны. Еще в начале 2000-х, не говоря уже о 90-х, подобные рейтинги состояли сплошь из «сталинок» и квартир, построенных в 1960−70-х годах для высших партийных работников и творческой интеллигенции. Сейчас в топ-20 «сталинка» всего одна, и на последнем 20-м месте. Есть две квартиры по переулку Броневому, д. 4, но это, можно сказать, из разряда «вечных» ценностей. Квартиры в домах по пер. Броневому, 4, пер. Войсковому, 10, ул. Красноармейской, 13 всегда выделялись на общем фоне, а стоимость квадратного метра значительно превышала среднюю по Минску.

На ведущие позиции в рейтинге выходят современные новостройки. Почти половина самых дорогих объектов построена за последние 3 года. А ведь на вторичный рынок жилья практически еще не вышли квартиры в «Славянском квартале» и «У Троицкого». ЖК «Парус» еще не достроен.

Так что на рынке элитного жилья появляются новые «герои» и эту тенденцию не остановить.

«Сталинки» утратили свои позиции, потому что больше не пользуются спросом?

— И да, и нет. Безусловно, значительная часть покупателей в премиум-сегменте сориентирована только на новостройки. Но, с другой стороны, «сталинки» с хорошим месторасположением, в домах с железобетонными перекрытиями, ухоженной дворовой территорией и приличным состоянием подъездов, всегда «в цене». Так, год назад мною была продана трехкомнатная квартира в доме «под шпилем» по ул. Коммунистической по цене 3 500 дол/кв.м. И на квартиру претендовали сразу несколько покупателей, несмотря на то, что ремонт в квартире за такие деньги нужно было делать заново.

Но даже при такой высокой цене за квадратный метр попасть в рейтинг эта квартира не смогла. Общая площадь только 80 кв.м., а стоимость «всего» $ 280.000. Ведь среди «сталинок» практически нет предложений с общей площадью более 100 «квадратов», в то время как топовые современные квартиры стартуют от 150 кв.м. И при более низкой цене за квадратный метр такие объекты все равно имеют большую итоговую стоимость.

Например, 6-е место в нашем рейтинге занимает квартира в престижном еще с советских времен жилом доме по К. Маркса, 42. Но ведь по сути, это две квартиры, объединенные в одну, и они занимают целый этаж. Эксклюзив, достойный топ-20.

Насколько существенно может повлиять на стоимость квадратного метра расположение дома?

— Традиционно дорогие квартиры располагались только в «тихом» центре, но сейчас география престижных адресов намного шире. И это второе разительное отличие нынешнего рейтинга от тех, что были составлены 10 лет назад.

Если раньше запросы состоятельных покупателей составлялись почти «под копирку»: ул. Коммунистическая, дома 2−18, ул. Я. Купалы, 7, Пулихова, 7, Фрунзе, 3 и так далее. Одним словом, все достойное внимания в районе пл. Победы и парка им. Горького. То теперь перечень объектов премиум-класса значительно объемнее.

Так, в начале 2000-х на месте снесенных двухэтажных домов начал формироваться «золотой треугольник»: улица Гвардейская (дома 8−16), Грибоедова (дома 2, 4, 10), Чехова, 3. Там же, в районе улиц Москвина и Грибоедова, расположен ЖК «Залаты Маентак». Первый дом в этом комплексе был построен в ходе реконструкции выкупленного частного дома, а далее границы застройки расширились на весь квартал.

Во второй половине 2000-х застройка элитными многоквартирными домами была продолжена совсем не в центре города, а в районах престижной коттеджной застройки (вблизи Национальной библиотеки и в Дроздах). Ландшафтно-рекреационные зоны с успехом заменили такой фактор, как центральное месторасположение. А комфорт и уют проживания был достигнут за счет низкоплотной застройки.

В прошлом году были введены в эксплуатацию ЖК «Славянский квартал» и «У Троицкого». Эти высотки не только изменили привычный скайлайн Минска (Прим. ред. скайлайн — панорама или вид на город со стороны), но и предоставили возможность приобрести жилье, из окон которого центр города виден как на ладони. До появления этих объектов в категории «пентхаусы» по большему счету выбора не было.

— Кроме того, не стоит забывать и о точечной застройке, — продолжил Артем Вайнилович. — Например, во дворах жилых домов по ул. Червякова в 2012 году построен 24-квартирный жилой дом. Застройщик позиционирует свой объект как «настоящий клубный дом премиум-класса». Возможно, расположение его не идеальное (все-таки дом стоит в окружении «хрущевок»), но отдадим должное — здание выглядит весьма достойно.

Но настоящая «изюминка» рынка элитных квартир скрыта во дворах жилых домов в районе пл. Победы. Во дворе магазина «Каравай» и кафе «Скиф», напротив посольских особняков построены три новых дома. Первый из них заселен уже лет 5 назад. Но рекламных объявлений о продаже квартир в этих объектах не было никогда. При этом цены на жилье здесь, могу с уверенностью об этом утверждать, превышают даже уровень цен в ЖК «У Троицкого».