Отселение по сносу. Мнение застройщика

— По роду своей деятельности с вопросом отселения мы сталкиваемся достаточно часто, — рассказал директор СООО «Тамбаз» Лев Хаютин. — И в большинстве случаев с собственниками отселяемых домовладений нам удается найти компромисс.

Люди могут сами выбрать вид компенсации: деньги или жилая площадь. Сейчас мы отселяем достаточно старый район, где большинство домов очень ветхие. И поэтому практически всех устраивает компенсация в виде квартир. Особенно в ситуациях, когда дом имеет несколько собственников. Ведь по законодательству на каждого собственника и прописанного члена его семьи полагается от 15 до 20 кв.м. жилой площади. Учитывается также степень родства и пол отселяемых. Так, например, супружеская пара или однополые дети могут быть выселены в 1 комнату, а вот если в семье дети разнополые — необходимо подбирать вариант квартиры с двумя детскими комнатами. К тому же, метраж предоставляемого жилья должен быть не меньше площади строения, подлежащего сносу.

В общем, нюансов достаточно много, и застройщик, определяя номенклатуру квартир и бюджет, который будет потрачен на покупку жилья, должен учесть всё. Но, что немаловажно, отселяемые жильцы могут сами или с помощью агентств недвижимости подыскать подходящие по номенклатуре и бюджету варианты квартир.

А что делать, если компромисса достигнуть не удалось?

—  Если собственники домов, подлежащих сносу, не хотят идти на переговоры и отказываются выбирать вариант компенсации (деньги или жилая площадь), то уполномоченный представитель администрации района сделает этот выбор за них (по нормам указа № 58 от 2009). Предпочтение чаще всего отдается предоставлению жилой площади, чтобы в дальнейшем не возникало вопросов с пропиской и местом жительства.

Далее застройщик с учетом всех норм законодательства определяет номенклатуру квартир. Подходящие варианты будут искать риэлтеры. На этом этапе отселяемым гражданам высылается письмо с предложением выбрать квартиру из указанных вариантов. И если люди соглашаются, вопрос решается без судебных разбирательств. Если же ответа нет, застройщик повторяет процедуру поиска квартир еще два раза, высылая повторные письма. Практика показывает, что если диалог не задался с самого начала, надеяться на ответ не стоит.

В таком случае застройщик сам выбирает квартиру уже с конкретным адресом и обращается в администрацию района за согласованием покупки этой недвижимости. Как только согласование получено, застройщик покупает ее и еще раз предлагает гражданам подписать документы о компенсации. И если ответа опять нет, строительная компания обращается с иском в суд о принудительном выселении и прекращении права собственности на домовладение.

Можно ли говорить об определенных уступках со стороны застройщика непосредственно во время переговоров?

— Иногда, в ходе переговорного процесса, застройщик согласен пойти на определенный уступки, но такая щедрость не может быть безграничной. По закону в себестоимость строительства застройщик может включить только ту сумму, которую определили оценщики (в случае денежной компенсации, либо затраты на приобретения квартир в пределах установленных законодательством норм предоставления площади).

Например, отселяемому гражданину положена однокомнатная квартира 33 — 35 кв.м., а строительная организация хочет купить ему пятикомнатную. Так вот разницу между этими квартирами застройщик должен будет выплачивать из собственной прибыли. А получившие такой «дар» люди — заплатить подоходный налог с «лишней» суммы. То же касается и выплаты денежной компенсации.

Так если выплачивать всем желающим компенсацию из собственной прибыли, этой самой прибыли не останется. И смысл заниматься такого рода бизнесом пропадает.

Что нужно изменить в законодательстве, чтобы упростить отношения между застройщиком и собственником?

— На протяжении последних 10 лет законодательство корректируется, уточняется, и с каждым годом отношения застройщика с отселяемыми гражданами более детально прописываются, — уверен директор СООО «Тамбаз». - Но некоторые «пробелы» все же остались.

Например, методы оценки недвижимости, подлежащей сносу. По законодательству оценку жилых домов, подлежащих сносу, может делать только РУП «Проектный институт Белгипрозем». Но существуют организации, к которым может обратиться «Белгипрозем» в случае каких-либо спорных ситуаций. Перечень таких организаций утвержден СовМином.

Когда люди выбирают компенсацию в виде денег, чаще всего они «переоценивают» стоимость своего дома. Соответственно, они с оценкой «Белгипрозем» не согласны, и подают иск в суд. Суд назначает проведение собственной экспертизы, которую, кстати, может проводить и «Белгипрозем», и другая независимая организация, о которых мы говорили выше.

И здесь есть очень скользкий момент. Если в документации оценщиков допущена хотя бы малейшая ошибка (пусть и не касающаяся непосредственно стоимости домовладения), ее можно оспорить. Так как все мы люди, и допускаем ошибки, получается, что оспорить можно любой документ. Что зачастую и происходит. Например, собственник домовладения не согласен с оцененной стоимостью его дома, и ищет неточности или огрехи в документе. Находит их — подает в суд. Суд еще раз назначает экспертизу, и далее все идет по кругу. Такие процессы могут длиться годами. И, к сожалению, поделать с этим ничего нельзя.

Еще один существенный момент — отсутствие «точки невозврата» в вопросе прописки в доме, подлежащем сносу. Мы никоим образом не хотим оспорить право людей на регистрацию, но иногда бывают ситуации, когда о возникновении еще одного «прописанного» мы узнаем как будто между прочим. И это происходит в тот момент, когда первоначальный договор о компенсации уже подписан, и мы уже ищем (или даже купили) подходящие варианты. Ведь теперь по закону отселяемым гражданам нужна квартира большего метража, и наша первоначальная работа оказывается бесполезной.

На мой взгляд, было бы правильнее определить четко ограниченный срок, когда после официального решения об отселении можно в это домовладение регистрировать еще кого-либо. Например, полгода. Это оградило бы застройщика от бесполезных трат, а людей от соблазна участия в различных махинациях.

В целом же, пробелов в законодательстве в этом вопросе с каждым годом становится все меньше.

Читайте в наших следующих статьях:

Отселение по сносу. Мнение независимых оценщиков

Отселение по сносу. Мнение юриста

***

А если Вы непосредственно сталкивались с отселением, и предоставленная компенсация, на Ваш взгляд, не соответствует стоимости снесенного дома, свяжитесь с нашим редактором Александром Зеневичем (alex@realt.by). Станьте героем статьи «Отселение по сносу. Мнение тех, кого отселили».

Поделиться своим опытом отселения можно и в комментариях. Для нас важно каждое мнение.