Моя история выгодной сделки. Как я из коммуналки сделал дорогой офис

Что выбрать?

Перед частным инвестором, который имеет «свободные» $ 100.000 — 200.000 для покупки коммерческой недвижимости, стоит непростой выбор. Первый вариант — купить готовое помещение: офис в торговом или бизнес-центре, небольшой магазинчик или встроенный офис на 1 этаже.

У этого варианта есть определенные недостатки. В хорошем бизнес-центре все помещения должны находиться в руках одного собственника. Только таким образом можно понять, как будет развиваться этот бизнес-центр, и какой стратегии поведения на рынке недвижимости в целом от него можно ожидать. Именно к такой модели уже пришли Запад и Москва, и к ней постепенно начинает присоединяться и Минск («Рубин-Плаза», «Сильвер-Таун»). И это правильно.

Когда же бизнес-центр распродается по долевому строительству, как муравейник, ничего хорошего обычно не выходит. Первое, что страдает — управляемость. Собственники помещений начинают конкурировать между собой, то снижая, то повышая ставки аренды. И таким образом может случиться, что арендная плата окажется ниже рыночной. Яркий тому пример — здания по ул. Тимирязева, 65 и Мележа, 1. Поэтому помещения в торговых центрах, которые проданы в рассрочку (например, «Московско-Венский», Немига, 3), не интересны частным инвесторам.

Второй вариант для инвестиций — офис на первых этажах жилых зданий. Но основная масса таких объектов сейчас строится, в лучшем случае, в пределах второго кольца. Мне же было интересно иметь торговое помещение именно в центре Минска. Здесь новостроек практически нет. А в тех, которые есть, ценник очень сильно кусается.

Поэтому я принял решение — приобрести квартиру с последующим выводом ее в нежилой фонд.

Как найти?

Первым и обязательным условием стало ее расположение. Окна квартиры обязательно должны были выходить на оживленную улицу, желательно на проспект Независимости, ул. Карла Маркса или Комсомольскую. Таким образом, я значительно сузил район поисков — от начала проспекта Независимости до площади Победы.

Около полугода я просто искал подходящий вариант. Многие квартиры, пусть даже и находящиеся в центре, выходили окнами во двор, что абсолютно не подходит для организации отдельного входа. Некоторые квартиры, которые выходили окнами на главный фасад, располагались на достаточно высоком цокольном этаже. При строительстве крыльца в таком случае пришлось бы делать очень высокую лестницу, что неудобно, в свою очередь, посетителям.

И только в 2005 году я нашел подходящее мне по всем критериям помещение по ул. Румянцева. Когда-то давно, в начале 1950-х годов, в нем располагалась сапожная мастерская. Но когда нужно было уплотнять жилищный фонд, крыльцо замуровали и сделали из мастерской квартиру. Какое-то время там проживал известный балетмейстер Оперного театра.

После его смерти помещение разделили несколько собственников, сделав коммунальным. Мне удалось выкупить все доли, и тем самым консолидировать всю квартиру. Весомым преимуществом этого объекта был тот факт, что он изначально проектировался как помещение с отдельным входом.

Кроме того, на ул. Румянцева выходили два больших окна. Достаточно плотный транспортный поток обеспечивал хорошую просматриваемость моей наружной рекламы. Да и с парковкой, как ни странно, вопрос был практически решен — были места для машин и во дворе, и вдоль всей улицы.

Что делать дальше?

После того, как я стал собственником помещения, мне необходимо было получить определенный участок земли в аренду. На тот момент землю «разделили» ЖЭС и те люди, которым принадлежали квартиры, выведенные в нежилой фонд ранее. Чтобы выделить небольшую долю этой территории, мне пришлось собирать документы примерно 3 месяца.

После ее коммунальной истории мне не стоило большого труда признать эту квартиру непригодной для проживания. Помимо ужасного состояния, она имела устаревшую планировку и плохие коммуникации, которые полностью подлежали замене.

Еще одним серьезным преимуществом этой квартиры стал тот факт, что на первом этаже дома она была единственной жилой. По соседству уже давно разместилось турагентство и салон красоты, прямо за стенкой располагался ЖЭС, а с другой стороны — коммунальное помещение, которое сдавалось в аренду. Более того, сосед сверху был фактически тоже один. Мне быстро удалось наладить с ним отношения, и он подписал все необходимые документы в два счета.

Следующий этап — получить все согласования и подписи жильцов дома, провести необходимые экспертизы. Я решил нанять юриста, который по доверенности собирал все эти документы вместо меня. Этот процесс не занял много времени и не потребовал больших затрат. Что касается экспертиз, то они в основном проводятся государственными организациями — быстро, качественно и недорого.

Далее мне нужно было получить проект на перепланирование нежилого помещения, и только после этого начинать его отделку. На счастье, этот период как раз совпал с началом капремонта дома, и я под эту песню решил сразу менять все коммуникации и системы отопления и начинать ремонт. Здесь же нужно было сразу планировать обустройство отдельного входа. Я решил немного сэкономить время и двигаться параллельно.

Новую планировку мне согласовали достаточно просто. Но пришлось повозиться с отдельным входом, т.к. согласование шло не только на уровне района, но и города. Я попал как раз на смену властей, и поэтому некоторые документы мне приходилось подписывать несколько раз. Как ни странно, много времени я потратил и в районной администрации, чтобы получить окончательное решение на приемку в эксплуатацию.

В итоге ремонт у меня занял примерно год. При этом я старался максимально все сразу предусмотреть: и видеонаблюдение, и сигнализации (пожарную, охранную), и интернет.

В общем, весь процесс от покупки квартиры до превращения ее в хорошо оснащенное нежилое помещение в центре Минска (вместе со сбором всех необходимых документов и ремонтом) занял около 3 лет. Тем не менее, я был доволен результатом. Впоследствии это помещение удалось очень выгодно продать.