Коммерческих застройщиков «вышлют» из столицы?

В ближайшее время правительство Беларуси намерено ориентировать частных застройщиков на строительство коммерческого жилья в городах-спутниках и арендного — в Минске. Что касается столицы, то есть предложение с 2015 года не строить здесь коммерческое жилье, а только арендное и по госзаказу.

Такую точку зрения во время прямой линии в редакции газеты «Рэспублiка» высказал заместитель премьер-министра Беларуси Анатолий Калинин.

— Необходимо коммерческое жилье выносить в города-спутники, а для Минска создать максимально комфортные условия для частных застройщиков арендного жилья. Это задача № 1, — сказал Анатолий Калинин. — Я бы предложил с 2015 года в Минске практически не строить коммерческое жилье — только арендное жилье и по госзаказу. В городах-спутниках также необходимо строить арендное жилье. Это европейская практика: трудовые ресурсы привязываются к месту работы и ищут там жилье. А у нас наоборот: жилье определяет привязку рабочих ресурсов к территории.

Вице-премьер сказал, что необходимо создать инструмент, механизм, заинтересованность частных застройщиков в строительстве арендного жилья. Хотя при этом не уточнил, какие именно условия и преференции государство может гарантировать частникам.

Мы обратились к специалистам рынка, крупным застройщикам коммерческого жилья в Минске и поинтересовались у них, готовы ли они строить арендное жилье в Минске, а коммерческое — в городах-спутниках? Какие преференции, на их взгляд, должны быть предоставлены застройщикам, чтобы у них появилось желание строить коммерческое жилье в городах-спутниках и арендное — в столице? Как они вообще относятся к подобному высказыванию вице-премьера и жизненно способно ли оно?

Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-сервис»:

— Лично я — противник всяких ограничений. Я — за свободную экономику. На мой взгляд, с точки зрения развития любого сектора рынка недвижимости, что-то запрещать в нем или сдерживать — это неправильно. Конечно, если будут созданы стимулирующие условия для строительства арендного жилья, как говорит Анатолий Калинин, — значит, рынок отреагирует на это. Если же говорить о городах-спутниках, то, как только в них появятся сбалансированные спрос и предложение, там появится и коммерческое строительство. По большому счету, оно уже там есть. Вопрос заключается только в его объемах.

Поэтому считаю, что государство не должно что-то сдерживать. Оно должно защищать интересы социально незащищенных категорий граждан и определяться с объемами строительства для них жилья. Точно так же, как и с объемами строительства арендного жилья, кредитования и т. д. Все остальное регламентировать вряд ли нужно. Нужно, чтобы был свободный рынок.

Считаю, что должны развиваться все сегменты рынка. Кто-то будет приобретать жилье в собственность, кто-то — арендовать. При покупке квартиры в собственность с привлечением кредита, платежи по процентам должны быть немного больше, чем арендная плата. Но в этом случае спустя 10−20 лет человек будет иметь жилье в собственности. А тот, кто будет платить арендную плату, будет немного больше денег оставляться себе на жизнь. Но стоимость арендной платы в любом случае должна покрывать затраты на строительство арендных домов, и проект должен быть окупаем. Иначе застройщик превратится в банкрота.

А вот когда коммерческие застройщики смогут приступить к строительству арендного жилья, все будет зависеть от условий. Для того, чтобы проект строительства арендного дома окупился хотя бы за 20 лет, цена квадратного метра арендного жилья должна составлять как минимум 10−15 долл.США. А сегодня средняя цена арендного жилья составляет 3 долл. США/кв.м. Поэтому если площадки для строительства арендного жилья будут предоставляться на таких же условиях, как на условиях для строительства коммерческого жилья сегодня, арендное жилье будет убыточным. Если же будут созданы другие условия для строительства арендного жилья, о чем говорит Анатолий Калинин, тогда можно будет рассматривать строительство арендных домов и коммерческим застройщикам. А для этого государство должно предоставить им доступ к дешевым кредитным ресурсам, или взять на себя снос и отселение граждан, или строительство инфраструктуры и т. д. Либо оно должно позаботиться о благосостоянии своих граждан. Если они будут получать среднюю зарплату 1000 долл. США и больше, тогда арендное жилье будет стоить 8−10 долл. США/кв.м. К тому же, опыт зарубежных стран показывает, что разница между арендными ставками жилой и коммерческой недвижимости у них небольшая, а у нас она пока очень велика.

Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР»:

—  На мой взгляд, подобное высказывание Анатолия Калинина никак не соответствует проекту новой Концепции государственной жилищной политики. Если учесть, что в 2013 году в Беларуси запланировано построить 6,5 млн.кв.метров жилья, а из них только 2,5 млн.кв.метров — для нуждающихся граждан, то кто же построит остальные 4,0 млн.кв.метров? А ведь задания по вводу нового жилья должны из года в год расти. К сожалению, мощности МАПИДа рассчитаны на возведение в год только 600 тыс.кв.метров жилья в год.

Чем можно сегодня привлечь граждан для строительства жилья в городах-спутниках? Лишь дешевыми кредитами. И только в этом случае молодежь может согласиться строить там жилье. Наша компания вышла на российский рынок жилья, поэтому пока в белорусский город-спутник мы не поедем. Сегодня даже в Минске очень низкая рентабельность, поэтому говорить о городах-спутниках вообще не приходится. Здесь можно построить жилье только для нуждающихся граждан, которые сохранили право на получение льготных кредитов, по контрактной цене. Но не коммерческое жилье. Такое жилье в городах-спутниках продаваться не будет. Хотя, при условии, что вначале в городе-спутнике будет построена нормальная инфраструктура, может, лет через 5 будет интересно строить там и коммерческое жилье. Но сегодня никто из коммерческих застройщиков туда не пойдет. Лично мы, как генподрядная организация, «ушли» в коммерческую недвижимость, проектируем гостиницу. Выиграли тендер на строительство второй гостиницы. Начинаем проектировать торговые центры. Объемы жилья у нас будут сокращаться.

Что касается арендного жилья, то коммерческие застройщики готовы его строить, но только при условии, что им будет предоставлен доступ к дешевым кредитным ресурсам. По ставкам, сложившимся на сегодняшний день, арендное жилье никто не будет строить. Для строительства такого типа жилья можно было бы привлечь иностранные кредитные ресурсы на вполне приемлемых условиях, но у нас пока для этого не созданы условия. Наша компания два года работала со шведами по привлечению кредитных ресурсов в размере 50 млн евро на срок до 8−10 лет, в получении которого в конце концов нам было отказано. Бизнес-климат в Беларуси не поспособствовал этому.

Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка Viva Invest):

— Такое заявление вице-премьера, который знает о строительной отрасли не понаслышке, мягко говоря, вызывает удивление. Ведь основная задача любой коммерческой компании — это извлечение прибыли. А здесь им предлагаются заведомо убыточные проекты, к которым относится и строительство жилья в городах-спутниках, и строительство арендных домов. Даже если государство никак не может начать строительство первого дома в городе-спутнике и не может заселить туда хотя бы в принудительно добровольном порядке людей, то «затолкать» туда силой коммерсантов, которые создадут там город-сад и будут финансировать строительство за свой счет, вряд ли удастся. И слышать об этом, по крайней мере, странно.

Для того, чтобы коммерческие застройщики заинтересовались строительством коммерческого жилья в городах-спутниках, вначале там надо создать хорошую инфраструктуру. Это то, что должно и обязано делать государство. А мы, как коммерческие компании, будем подключаться к этой инфраструктуре и компенсировать пропорционально доле своего подключения ранее понесенные затраты. Мы даже не просим льготных кредитов. Вначале должны быть созданы условия: построены дороги, школы, детские сады, поликлиники и т. д. А затем государство должно начать строительство жилого фонда, а уж потом к этой работе должны подключаться коммерческие застройщики. К примеру, строительство Каменной горки в Минске было начато в поле государством, а потом стало успешно продолжаться коммерсантами. Есть и другой пример — строительство жилья в Лебяжем. Но только есть одно маленькое но. Смолевичи — это не Лебяжий и им никогда не станет. В Смолевичах нет такого привлекательного места, куда можно было бы массово привлечь коммерсантов. При строительстве жилья пока даже в Минске тяжело выйти на какую-то рентабельность. А что говорить о городах-спутниках!

Что касается строительства арендных домов, то эти проекты пока нельзя назвать даже благотворительными. Потому что их окупаемость превышает 20 лет. Даже в странах со стабильной экономикой, где ставка рефинансирования не поднимается выше одного процента, такой длительный срок окупаемости считается непривлекательным. Это очень высоко рискованные проекты. Когда у нас, как в Европе, арендная плата за однокомнатную квартиру будет стоить 800 евро, тогда в Беларуси выстроится очередь из коммерческих застройщиков, желающих строить арендные дома.

А если коммерсантам не будут давать строительных площадок для строительства жилья в Минске, они уйдут в коммерческий сектор. В конце концов, начнут строить апарт-отели и сдавать их посуточно.

P. S. Не так давно автор публикации посетила г. Смолевичи. Было интересно посмотреть и лично оценить возможности первого города-спутника. Дороги плохие, работа общественного транспорта не налажена, особенно в выходные дни, и т. д. Место под строительство первого дома города-спутника пока пустует. Зато коренные жители Смолевич каждый день едут на работу в Минск. Репортаж о Смолевичах читайте:

Смолевичи глазами журналиста: что приглянулось, а что разочаровало (Часть 1)

Смолевичи глазами журналиста: что приглянулось, а что разочаровало (часть 2)

Realt.by Недвижимость