Чиновники и коммерсанты: можно ли работать в унисон?

В условиях, когда при строительстве жилья сокращается государственная поддержка и упор делается на расширении финансовых инструментов, которые позволили бы гражданам улучшать свои жилищные условия за счет собственных средств, первостепенную роль приобретают инициатива инвесторов и государственно-частного партнерства. Способно ли сегодня государство работать в одной связке с частными застройщиками и что надо сделать для того, чтобы хороший лозунг о том, что коммерческое строительство жилья будет всячески поощряться со стороны государства, не остался на бумаге? Ответы на эти и иные вопросы пыталась найти журналист Портала Realt.by.

В последнее время на разных уровнях власти только и говорят о том, что надо развивать коммерческое жилищное строительство и поддерживать инициативы инвесторов, делать более благоприятным климат для прихода в страну иностранных инвесторов и т. д. На это нацелена и новая Концепция государственной жилищной политики. Об этом говорил в преддверии профессионального праздника белорусских строителей на пресс-конференции, подводя итоги работы строительного комплекса за первое полугодие 2012 года, и Министр архитектуры и строительства Беларуси Анатолий Ничкасов. Не обошел тему жилищного строительства и Премьер-министр Михаил Мясникович на заседании Совета Министров РБ, на котором были рассмотрены итоги социально-экономического развития Беларуси за первое полугодие 2012 года и поставлены задачи на 2013 год.

Ну, а как же сами частные застройщики чувствуют себя на рынке, комфортно ли им работать, находят ли они консенсус с чиновниками и что надо сделать для того, чтобы в Беларуси развивалось государственно-частное партнерство?

Лев Хаютин, генеральный директор СООО «ТАМБАЗ»:

— Ни одно наше предложение, которое выдвигалось Ассоциацией застройщиков жилищного строительства, для облегчения доступа граждан к финансовым ресурсам для строительства жилья, пока не нашло поддержки и применения на практике. Как и раньше, существует масса ограничений для заимствования финансовых ресурсов. Это не считая того, что они чрезвычайно дорогие.

Застройщик — оператор на рынке, он соединяет интересы потребителей и возможности стройкомплекса. В итоге возникает построенное жилье. Во всем мире люди строят квартиры частично за счет собственных средств и за счет ипотечных кредитов. У нас ипотечное кредитование присутствует только формально. При таких высоких процентных ставках оно не востребовано населением. Кроме того, ипотечный кредит предоставляется только под залог недвижимости. Поэтому сначала квартиру надо построить за какие-то деньги, а потом ее уже можно покупать с привлечением ипотечного кредита. А нам нужно добиться того, чтобы банки на условиях ипотеки кредитовали граждан, а те в свою очередь «передоверяли» бы их застройщику, используя ту или иную схему финансирования — долевое строительство, жилищные облигации, займы и др. Но такой цепочки у нас пока нет. Хотя людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, много. С другой стороны, осталось мало тех, кто может строить жилье с господдержкой. Поэтому рынок практически лопнул. В то же время, в банках полно ресурсов. Но банковское законодательство не позволяет банкирам свободно кредитовать граждан, а тем более застройщиков. Вот такой замкнутый круг получается. Поэтому лично я никакого оптимизма не вижу.

Что касается Министерства архитектуры и строительства, то оно не инвестирует в строительство. У него есть мощности, и оно строит. В этом плане отрасль обеспечена всеми необходимыми ресурсами и подготовлена в кадровом отношении. Но денег у министерства нет. А рассчитывать на то, что все вернется на круги своя и все стройки будут финансироваться как и раньше за счет средств государства, видимо, не стоит. Сегодня у нас нет и иностранных инвесторов, которые занимались бы жилищным строительством, да и быть не может. А для граждан, которые могли бы инвестировать в строительство, как я уже сказал, доступ к финансовым ресурсам закрыт.

Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР»:

— Месяц назад в Минске проходил семинар по вопросам развития в РБ государственно-частного партнерства. В нем принимали участие представители ООН, которые поделились опытом организации такого партнерства в зарубежных странах, дали оценку организации данной работы в нашей стране. Со своими предложениями выступила и наша компания. Кстати, эти предложения были поддержаны представителями ООН, после чего мы их направили на рассмотрение в Минстройархитектуры и Минэкономики. Пока ответов не получили.

Наша компания занимается строительством энергоэффективного жилья. Данная тема весьма актуальна сейчас и для всей страны. Так вот, например на Западе, государство всячески поощряет застройщиков и покупателей энергоэффективного жилья. В Беларуси пока отсутствует такое поощрение. Хотя в соответствующей Директиве по экономии и бережливости было дано задание разработать положение по материальному и моральному стимулированию строительства энергоэффективных объектов. Однако в этом плане практически ничего не сделано и по сей день.

По-нашему мнению, для того чтобы активизировать строительство в республике энергоэффективного жилья, необходимо, чтобы банки включились в кредитование этого вида жилья. Причем мы не настаиваем на том, чтобы это были дешевые кредитные ресурсы. Достаточно, чтобы они предоставлялись под ставку рефинансирования, плюс три процентных пункта. И поскольку это будет целевая программа, залога недвижимости не потребуется. При этом сумма кредита должна зависеть от удельного потребления тепловой энергии в доме. И чем ниже будет удельное потребление тепла, тем на более выгодных условиях должен предоставляться кредит. По сути, это не будет являться льготой, но будет стимулировать строительство энергоэффективного жилья.

На сегодняшний день наша компания ввела в эксплуатацию 50 тыс.кв.метров жилья в энергоэффективном исполнении. И что мы получили взамен? Кроме головной боли, ничего. Потому что при энергоэффективном строительстве растет себестоимость, а люди у нас пока не готовы доплачивать за комфорт. Все преимущества проживания в энергоэффективных домах они поймут лишь тогда, когда оплата жилищно-коммунальных услуг и, в частности за отопление, будет близка к себестоимости. Поэтому пока мы работали на чистом энтузиазме и никакой помощи со стороны государства не получали. Если в законодательстве не произойдет никаких изменений в этой части, то, боюсь, вряд ли государству удастся выполнить задания по вводу энергоэффективного жилья.

Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка Viva Invest):

— Самое основное, чего мы уже давно ждем от государства, -это прекращения регулирования строительной отрасли в том виде, в каком это существует сегодня. Потому что если государство постоянно вмешивается в процесс строительства и выпускает один за другим нормативные акты, которые порой не согласуются между собой, работать практически невозможно. Например, нормативные документы по долевому строительству жилья меняются каждый год. В первоисточник внесено уже такое количество изменений и дополнений, что даже профессионалы иногда не способны вникнуть в их суть. А ведь чем проще будут правила взаимодействия на этом рынке, тем, наверное, будет легче становиться всем.

По большому счету, основная задача государства заключается в том, чтобы не допустить обмана рядовых граждан при строительстве жилья. В этом процессе, на мой взгляд, оно перегибает палку и порой «загоняет» застройщиков в такие рамки, что им становится вообще не понятно, как работать дальше. Уже не говоря о том, как в таких условиях получать прибыль. А ведь этот процесс по своей сути достаточно прост: есть организация, она привлекает деньги, несет за это ответственность и строит жилье. Так вот государство и должно контролировать этот достаточно не сложный процесс. И не более того. Заурегулированность отрасли не способствует и привлечению в страну иностранных инвестиций. Иностранный инвестор, лишь ознакомившись со списком нормативных документов, по которым ему придется работать, настораживается и не рассматривает этот сегмент для инвестирования.

Пришло то время, когда государство должно относиться к коммерческим застройщикам не как к «придатку» выполнения государственной программы по жилищному строительству, а наоборот, развивать предпринимательскую инициативу. Отношение к частным застройщикам в кабинетах чиновников не меняется годами и остается таким же пренебрежительным, как было в советские времена. По сути, придя в кабинет к чиновнику, мы пребываем в статусе просящего. Это касается и получения новых площадок, и процесса взаимодействия в работе. Создается такое ощущение, что мы мешает чиновникам вершить великие дела по созданию в республике жилищного фонда. Причем такое отношение к коммерческим застройщикам наблюдается не на уровне Главы государства или Правительства, а в кабинетах чиновников местного уровня. С ними коммерсанту очень сложно о чем-то договориться. Потому что чиновник и коммерсант думают в разных направлениях: один — о показателях, другой — о прибыли.

Сегодня у нас неплохо налажена работа службы «одно окно» для граждан. А вот для юрлиц в этом плане ничего не сделано. Предприниматель в отличие от гражданина не может обратиться в соответствующую службу и заявить о своих намерениях инвестировать. А так должно быть. Потому что строительство — это в первую очередь создание новых рабочих мест, новых квадратных метров и много иных вещей, которые «толкают» экономику вперед.

Сегодня государственная система строительства не в состоянии динамично развиваться и успевать за реалиями рынка. Она пробуксовывает, и максимум, где еще приносит какой-то эффект, это в массовом панельном домостроении. И только потому, что создавалась годами. Но нового и здесь ничего не происходит. Как раз все новое и интересное исходит от частных застройщиков. Объекты, возводимые ими, отличаются в разы и с архитектурной точки зрения, и с точки зрения инженерных технологий и т. д. Потому что это развитие стоит денег.

Поэтому когда мы говорим о том, что надо наращивать долю собственного участия граждан в жилищном строительстве, то в первую очередь эту идею надо рассматривать с точки зрения увеличения количества коммерческих компаний, работающих на рынке. А сегодня в своем большинстве здесь работают компании, которые давно пришли на рынок и имеют здесь доходный долгий и стабильный бизнес, требующий больших инвестиций. Например, мы, как одна из компаний, недавно пришедшая на рынок, понимаем, что «биться головой о стену» очень тяжело. И надо быть большим энтузиастом, чтобы развивать свой бизнес. На сегодняшний день все крупные и средние действующие проекты реализуются лишь при прямом либо косвенном участии высших должностных лиц государства. А это очень плохо.

Realt.by Недвижимость