TRADE-IN в недвижимости

Тема недели: «TRADE-IN в недвижимости».

Часть 1. Российский опыт.

Технология альтернативной сделки хорошо известна: старую квартиру продаем, вместо нее покупаем новую. Схема в целом рабочая, но — не очень удобная. Прежде всего потому, что заставляет делать все сразу — и продавать, и покупать. А это хлопотно и нервно. Гражданам хотелось бы по-другому: сначала купить, не спеша сделать в новоприобретенной квартире ремонт, переехать, а потом продавать старую.

Банк Вам в помощь

Большие надежды тут возлагаются на банки. Если бы они согласились выдать покупателю большой кредит, которого хватило бы на приобретение новой квартиры, вопрос был бы решен сам собой. Но, к сожалению, банки не спешат на помощь.

И вопрос здесь не только в умопомрачительных ставках по кредитам на недвижимость. Не меньшую проблему вызывает оценка платежеспособности кредитополучателя. Одно дело рассчитать ежемесячные платежи и необходимый размер дохода при сумме кредита равной доплате между новой квартирой и имеющейся в собственности кредитополучателя, и совсем другой расчет получается, если кредит берется на всю стоимость новой квартиры, а погашаться будет за счет продажи старой.

Ни один банк в Беларуси сегодня не предлагает схему кредитования подобную программе «Переезд», запущенную в России Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Суть программы в следующем. Банк выдает кредит в размере до 80% от стоимости имеющегося жилья. Выданный кредит может быть потрачен только на приобретение нового жилья. Обе квартиры будут находиться в залоге у банка, что повышает надежность программы. Первая квартира продается из-под залога — это на сегодня уже не проблема, соответствующие технологии отработаны. А вторая, естественно, пребывает в этом статусе до самого конца, т. е. до окончательного расчета по кредиту. Условия по погашению кредита тоже не совсем обычны. Заемщик получает «каникулы» на год (предполагается, что это тот период, за который он должен успеть продать старую квартиру). Зато по истечении этого периода нужно будет отдать проценты сразу за весь год. Если заемщик после продажи старой квартиры пожелает не гасить весь кредит до конца, то остаток неоплаченной суммы переоформляется как обычный ипотечный кредит в соответствии с стандартными требованиями банка по расчету возможной суммы кредита в зависимости от доходов заемщика.

Итог, в общем, такой. Программа, конечно, не благотворительность (ее, собственно, на рынке никто не обещает), и если заемщик не сумеет продать свою первую квартиру в оговоренные сроки, он попадает в очень тяжелую ситуацию. С другой стороны, год — вполне достаточный срок для реализации недвижимости, особенно если выставлять ее по адекватной цене.

Что такое Trade-in на рынке недвижимости

Для тех клиентов, кто хочет получить все здесь и сейчас и не готов заморачиваться с кредитными программами, в России ряд застройщиков и крупных риэлторских организаций предлагают мгновенный выкуп старой квартиры по схеме «Trade-in»

Понятие «трейд-ин» можно описать достаточно просто: «сдать старую вещь в счет покупки новой». В недвижимости эта схема предполагает, что риелтор или застройщик выкупает у клиента его жилое помещение, а деньги за него перечисляет в счет приобретаемой квартиры, в основном в новостройке.

На первый взгляд, trade-in выгодно отличается от старого-доброго обмена жилья. Главный плюс: если при обмене или купле-продаже продавец сначала заключает договор с агентством, а потом сам сколь угодно долго ищет варианты, то по схеме trade-in сроки очень сжатые, имеющееся жилье мгновенно выкупается, и собственники тут же заезжают в новое. Все вопросы по продаже, а также предоставлению вариантов новой обители берет на себя компания. А поскольку договоры продажи старых и покупки новых «квадратных метров» подписываются одновременно, покупатель выигрывает еще и в скорости проведения сделки.

Меняю Химки на Барселону

На московском рынке недвижимости сделки по принципу взаимозачета получают все большую популярность. Меняют и квартиру на дом за городом, и жилье на магазин, и даже московскую недвижимость на зарубежную.

Чаще всего взаимозачет применяется на городском рынке в сегменте экономкласса: клиент выбирает квартиру в новостройке, а потом просит застройщика или его брокера — агентство недвижимости помочь ему с реализацией его собственности

Причем, по признанию самих девелоперов, многие из них используют «модный тренд» скорее как маркетинговый ход, средство для увеличения продаж. «Нам выгоднее продавать коттеджи за «наличку», — поясняет Ирина Малашенко, директор по продажам и рекламе ООО «Парк Хаус Инвест» (г. Москва). — Trade-in — шаг навстречу клиентам, благодаря которому мы их завоевываем: они сначала хотят им воспользоваться, а потом платят «наличкой».

По информации агентства недвижимости «Миан», в период кризиса заметно возросла доля клиентов, желающих с помощью схемы trade-in обменять квартиру на коттедж или земельный участок, поскольку цены на загородную недвижимость тогда «просели» гораздо больше, чем на городское жилье. В результате на рынке появились предложения, когда таунхаус или коттедж эконом-класса, превосходящие по площади городскую квартиру в 2 раза, стоят так же, как эта квартира.

Сделки, когда в зачет за объект жилой идет объект нежилой (коммерческой) недвижимости, встречаются реже и проходят сложнее, учитывая, что доходность коммерческого помещения гораздо выше. Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, привел пример, когда покупатель обменял квартиру стоимостью $ 1 млн на офисное помещение ценой $ 850 тыс. Однако внакладе тот не остался: теперь вместо $ 40 тыс. в год, получаемых от сдачи квартиры в аренду, он получает от сдачи офиса $ 80 тыс. «Если объект городской жилой недвижимости приносит доход в 3,5−5%, что нормально в нынешней рыночной ситуации, то объект коммерческой (магазин, офис) приносит от 8 до 10% в год, — говорит эксперт. — При снижении цены на 15−20% квартира быстро продается, и ее бывший собственник получает арендный поток в два раза выше, а бывший владелец магазина достигает своей цели — быстро получает требуемые средства».

Недавно компания «Миэль-DPM» предложила идею зачета московской или подмосковной квартиры на объект зарубежной недвижимости. Предложение почему-то называется «Меняю Химки на Барселону», хотя взамен отечественной недвижимости на выбор предлагается несколько новостроек в Болгарии, Черногории и итальянской провинции Калабрии. Схема такова: покупатель вносит 30% стоимости зарубежного объекта и заключает договор на продажу своей квартиры с компанией «Миэль-Брокеридж». С этого момента он может пользоваться своими апартаментами у моря, а остальную сумму за них он вносит после того, как продается его московская недвижимость. Никаких процентов в промежутке он не платит.

Что и почем возьмут к зачету?

Теоретически можно обменять по trade-in любую квартиру. Ограничения определяются исключительно здравым смыслом и стоимостными параметрами.

Например, проблемы могут возникнуть, если в квартире больше трех комнат, очень большой метраж или само жилье мало привлекательно (к примеру, старая «хрущевка» с трещинами в стенах). Подобное жилье сложно быстро продать, посему девелоперы и риэлторы вряд ли возьмутся реализовывать такой «неликвид». Правда, открыто вам об этом не скажут, просто назначат, мягко говоря, непривлекательную цену. Некоторые девелоперы не принимают на продажу по схеме trade-in дома, зато интересуются земельными участками, если они расположены в удачных районах и с подъездными путями.

Безусловно, недвижимость, принимаемая к зачету, должна быть юридически правильно оформлена и физически свободна, со всеми необходимыми документами и без дополнительных обременений.

Компании, практикующие trade-in, как правило, сами занимаются оценкой «метров» клиента. Как мы выяснили, большинство из них честно предупреждают, что оценивают вторичное жилье на 10−15% ниже рыночной стоимости.

Оно и понятно: такая сделка не предполагает значительных финансовых выгод для покупателя. С другой стороны, чем ниже стоимость, по которой клиент готов выставить свое жилье на продажу, и чем выше ликвидность этого объекта, тем выгоднее могут быть условия приобретения нового. Однако зачет, несомненно, для покупателя удобен: обе сделки, продажа и покупка, проходят быстро и организованно.

«Подводные камни» схемы Trade-in

Технология этих сделок непроста. Причем настолько, что на рынке есть услуги «лже-trade-in», говорят специалисты. В рамках настоящего trade-in компания, реализующая новое жилье, выкупает имеющуюся у клиента квартиру за свои деньги, учитывает эти средства в оплате цены новостройки, а после того, как покупатель новой квартиры приобретает ее и переезжает в нее, продает старую квартиру, окупая свои затраты. В настоящее время данная технология почти не применяется, так как в условиях нынешнего рынка полностью исключить ценовой откат невозможно, и инвестиционные риски слишком велики. Если же закладывать эти риски в выкупную цену квартир, ее размер будет отстоять от текущих рыночных значений не менее чем на 20−25%, что делает подобные операции крайне невыгодными для потребителей.

Эти сложности привели к тому, что большинство операций, продвигаемых в настоящее время как взаимозачетные, к реальному trade-in теперь имеют весьма отдаленное отношение. Ведь владельцу вторичного жилья, желающему обменять его на квартиру в доме-новостройке, попросту оказывается обычная риэлтерская услуга по продаже, которую может оказать любое агентство недвижимости, действующее на вторичном рынке. Таким образом, единственным преимуществом, которое должно предоставляться при этом потребителю тем агентством недвижимости, которое занимается продажей старой квартиры и одновременно обеспечивает ее собственнику приобретение нового жилья, должно стать гарантированное резервирование квартиры-новостройки до момента продажи старого жилья. Если же не обеспечивается и эта возможность — а на практике такие случаи бывают, — смысла пользоваться услугой «лже-trade-in» нет и вовсе.

Как правило, квартира в новостройке резервируется не бессрочно, а на определенное время. И в случае, если срок резервирования подходит к завершению, а старое жилье к этому моменту все еще не продано, риэлтеры могут оказывать на потребителя давление с целью принудить его к снижению цены. К чему это может привести, полагаем, совершенно ясно: потребитель в итоге может понести заметные финансовые потери. Возможен и другой вариант — считая, что клиент «никуда не денется», риэлтеры изначально занижают цену старой квартиры, предлагая ее выкупить. И порой такое занижение превышает 30% от рыночной стоимости.

Кроме того, необходимо отдавать себе отчет, что по схеме trade-in выбрать район проживания, или месторасположение дома возможно не всегда. Как правило, по этой программе предлагаются конкретные строящиеся дома либо отдельные квартиры.

Нельзя забывать и о том, что новый дом пока не достроен, а новая квартира потребует ремонта. Возможно, придётся временно снимать жильё, а это существенные дополнительные расходы.

Так кому же выгодно использовать схему trade-in? Прежде всего trade-in выгодно использовать тем покупателям, которые желают совершить сделку в максимально сжатые сроки. Но основная причина, которая может являться основанием использования схемы trade-in, это наличие реального риска упустить привлекательную квартиру-новостройку по выгодной цене.

Несмотря на все трудности развития услуги, большинство московских экспертов считают, что схема trade-in только набирает обороты и с окончанием кризиса не отойдет в прошлое. Эта услуга в дальнейшем будет дополнительным сервисным инструментом при продаже первичной недвижимости. Хотя для девелоперов продажа квартир за «живые» деньги более интересна, они будут практиковать и trade-in: «Всегда найдутся люди, владеющие двумя-тремя квартирами, которые не захотят суетиться по поводу продажи своей квартиры, им легче продать ее по цене на 10−15% ниже от рыночной стоимости, заехать в уже готовый дом и спать спокойно».

Как обстоят дела с применением схемы trade-in в Беларуси? Что думают об этом ведущие игроки рынка недвижимости? Какие варианты данной схемы могут быть привлекательны для клиентов? — читайте об этом в продолжении.

Материал подготовлен командой проекта DOLEVKA.BY.

DOLEVKA.BY — мы знаем о новостройках все!

В рамках проекта планируется не только создание специализированного форума о новостройках, но и открытие консалтингового агентства по вопросам строительства жилой и коммерческой недвижимости.

Продолжение статьи читайте здесь