Покупка новостройки: кому отдать предпочтение?

Купить новую квартиру можно либо непосредственно у компании-застройщика, либо через агентство недвижимости. На первый взгляд, принципиальной разницы в данном вопросе нет. Тем не менее, определенные отличия все же имеются.

В вопросе о том, кому отдать предпочтение при покупке квартиры, разбиралась журналист Портала Realt.by.

С агентом или своими силами?

Если смотреть с точки зрения заказчика или застройщика строительства, то возможны три варианта продажи квартиры: продавать самостоятельно, через риэлтера, а также выбрать некую комбинированную схему.

Надо сказать, что на рынке новостроек в г. Минске работают заказчики и застройщики, которые придерживаются принципиальной позиции и реализуют квартиры сугубо через свои отделы продаж. Они считают, что только их специалисты способны наиболее полно и всесторонне предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию об объекте. Обратившись в офис компании, вам расскажут о сроках строительства объектов, предоставят копии любых документов, в том числе архивных, чертежи и т. д. В офисе компании вы увидите макеты строящихся объектов, планировки квартир. Кроме того, по желанию, вас будут сопровождать на строительную площадку, где своими глазами вы оцените ход строительства. В офисе компании заключается и договор.

Как рассказали представители группы компаний «А-100 Девелопмент», которая является застройщиком кварталов «Зеленый бор» в районе д. Боровляны и «Зеленые горки» в агрогородке Сеница, услугами агентств недвижимости компания пользовалась только в 2007—2009 годах при реализации квартир в 4-х первых жилых домах квартала «Зеленый бор». В 2008 году был создан собственный отдел продаж застройщика, который занимался продажей квартир совместно с двумя агентствами недвижимости. А с середины 2009 года компания только самостоятельно продает свои квартиры.

— Главным образом мы действовали в интересах потенциальных покупателей. Во-первых, при покупке квартиры через агентство недвижимости покупателю в большинстве случаев необходимо нести дополнительные расходы по оплате риэлтерских услуг — а это немаленькая сумма, в зависимости от ряда факторов она может равняться стоимости 1−2 квадратных метров самой квартиры. — рассказала коммерческий директор «А-100 Девелопмент» Светлана Шевлик. — Во-вторых, отдел продаж располагается непосредственно на территории самого квартала «Зеленый бор», а значит, при визите к нам потенциальный покупатель может одновременно оценить предполагаемое место жительства: благоустройство квартала, качество внутренней инфраструктуры и транспортного сообщения, развитость сети торговли и бытовых услуг и получить ответы на все имеющиеся вопросы. В-третьих, только застройщик досконально знает особенности своего жилого дома, комплекса или квартала.. Специалисты отдела продаж могут ответить на любые вопросы покупателей. Кроме того, уточнила С. Шевлик, в отделе продаж покупатель получит подробную информации о качестве и ходе строительства, сможет побывать в демонстрационных квартирах с ремонтом и без ремонта.

Тем не менее, подчеркнула специалист, есть и преимущества в работе с агентствами недвижимости. Например, придя в офис риэлтерской компании, потенциальный покупатель может сразу и в одном месте получить информацию по нескольким новостройкам и подходящим объектам на вторичном рынке недвижимости.

Однако, в любом случае, сначала покупатель должен выбирать не контрагента — застройщика либо агентство недвижимости, а комфортное место для жизни.

В то же время, на рынке есть немало компаний, в том числе крупных, которые, имея свои отделы продаж, привлекают к данному процессу и агентства недвижимости. «Мы все время считали, что этот процесс должен быть открытым и демократичным. У нас есть свое подразделение по продаже квартир, но мы не отказываем агентствам недвижимости в сотрудничестве. К нам может обратиться любая риэлтерская организация, взять у нас все необходимые документы и заниматься продажей наших квартир», — сказал Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-сервис». На практике получается, что если компания имеет хороший центр продаж, то примерно 80% квартир реализуется через него, а около 20% объектов реализуют агентства недвижимости, добавил С.Коренько. По мнению специалиста, зачастую застройщику выгодно обращаться в агентства недвижимости. «У каждого агентства есть свои клиенты, которые уже неоднократно обращались к ним за услугами и остались довольны. Поэтому риэлтерские компании конкурируют с нами», — добавил С.Коренько. В то же время специалист не исключил, что риэлтерские компании бывают разные. Поэтому, придя в агентство недвижимости и пообщавшись со специалистами, потребитель должен определиться, будет он работать с агентством либо обратится к застройщику. «Но если условия одинаковые, то нет никакой разницы, где купить квартиру — непосредственно у застройщика или в агентстве недвижимости. Договор в любом случае подписывается не с агентством недвижимости, а с застройщиком», — уточнил С.Коренько.

На рынке есть также застройщики, не имеющие своих подразделений по реализации квартир и, получив право на строительство объектов, они заключают с агентствами недвижимости договоры, предоставляя им эксклюзивное право по реализации своих объектов. В этом случае агентство недвижимости полностью проводит политику заказчика. У него есть все полномочия от застройщика для продажи квартир.

По мнению Павла Кузнецова, генерального директор ЦТН «ПАКОДАН», лучше обращаться в агентство недвижимости, потому что в солидной риэлтерской компании работают опытные специалисты, заключившие не одну сделку с недвижимостью. Они могут даже более подробно проконсультировать потенциального покупателя об объектах, чем это сделают специалисты в отделе продаж застройщика.

Более того, уточнил П. Кузнецов, как правило, люди сначала продают имеющуюся у них недвижимость, а потом покупают что-то взамен. В этом случае в риэлтерской компании можно получить информацию о ситуации не только на первичном рынке жилья, но и на вторичном. «Конечно, если агентство имеет договор с застройщиком на продажу сугубо их квартир, оно сконцентрируется на продаже именно этих объектов. Но в целом, в агентстве недвижимости есть большой выбор квартир», — добавил П.Кузнецов.

Генеральный директор ЦТН «ПАКОДАН» добавил, что отношения застройщика и агентства недвижимости полностью официальны и прозрачны. Для получения эксклюзивного права на продажу квартир агентство недвижимости должно получить от застройщика полный пакет документов, вплоть до справки о наличии задолженности по налогам. В агентстве подробно расскажут всю историю застройщика — как долго он работает на рынке, какова его репутация, сколько объектов им построено, предоставят разрешение на получение земельного участка, на строительство, на привлечение дольщиков и т. д.

— В агентство недвижимости надо обратиться хотя бы для того, чтобы принять объективное решение. Потребителю, решившему самостоятельно заниматься подбором вариантов квартир, нужно будет потратить на это очень много времени. — сказал Тимофей Лобановский, директор агентства недвижимости «Час-Пик». — Возможно, в регионах, где мало строительных площадок, так поступать и не обязательно. Но в столице, где насчитывается до 80 и более площадок, сделать правильный выбор крайне сложно. Условия продажи квартир на рынке разные. Кто-то реализует объекты по договорам долевого строительства, кто-то — путем продажи жилищных облигаций, кто-то продает готовые новостройки по договорам купли-продажи. Во всех нюансах оформления документов не специалисту разобраться очень сложно. Кроме того, квартиры имеют различные планировочные решения, а дома отличаются по техническим характеристикам. И если потребитель все это будет анализировать самостоятельно, ему надо будет изучить большой объем информации.

По мнению Т. Лобановского, в офисе застройщика можно получить лишь субъективную информацию об объекте, потому что он заинтересован в продвижении своего продукта. И это правильно, считает директор риэлтерской компании. Специалисты в офисе продаж будут рассказывать о преимуществах их объекта по сравнению с другими на рынке, возможно, умалчивая какие-то его минусы. При обращении в агентство недвижимости, которое реализует не один объект, а сразу несколько, можно получить более объективную информацию о конкретном объекте недвижимости, что соответственно делает выбор покупателя также более объективным, считает Т.Лобановский. Более того, агенты риэлтерской компании, специализирующиеся на новостройках, хорошо знают этот рынок и помогут подобрать вариант в зависимости от наличия денег у потенциального покупателя. Агент подскажет, на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке, расскажет о перспективном плане развития района, о всевозможных скидках, акциях, рассрочках, действующих на рынке, и т. д.

Цена вопроса

При обращении в агентство недвижимости между сторонами заключается договор на оказание риэлтерских услуг. В этом случае у покупателя есть все основания для защиты своих прав, и оплата услуг будет зависеть от объема их оказания.

Если между застройщиком и агентством недвижимости заключен договор, то услуги агентства оплачиваются в рамках данного договора и согласно тарифам, утвержденным правительством (примерно около 1% от суммы сделки). За эти деньги в риэлтерской компании не только занимаются поиском покупателя, но и оказывают полный комплекс услуг по заключению договора.

Realt.by Недвижимость