Начнется ли в 2012 году реализация новых коммерческих проектов в жилищном строительстве?

В настоящее время коммерческие застройщики реализуют в основном свои проекты, начатые в предыдущие годы. А вот придут ли на рынок компании, которые в ныне существующих экономических условиях смогут начать реализацию новых проектов? Это весьма сложный вопрос. Тем не менее, реальное положение дел говорит о том, что ожидать появления на рынке новых проектов — это значит тешить себя мыслью о несбывшейся мечте.

По мнению Вадима Тачкина, директора консультационной компании «Вива Капитал», ждать новых застройщиков на рынке не приходится хотя бы потому, что в 2010 и 2011 годах количество актов выбора земельных участков для строительства резко сократилось. А учитывая, что на проектирование объектов уходит до полутора лет, то все это время никто ничего не проектировал. «Получается, что, с одной стороны, мы вроде широко открыты для инвестиций, а, с другой стороны, выдачи актов выбора земельных участков не было. Точнее, их брали некоторые компании, но очень мало», — добавил В.Тачкин. И это первая проблема, которую обозначил директор консультационной компании и которая уже сейчас просматривается на рынке. «Об этом говорили два-три года назад, но из-за кризиса те компании, которые раньше активно строили, на перспективу решили все-таки подсократить свои объемы, чтобы сохранить коллективы, не уходить в минус, не проедать свою прибыль, которую они накапливали либо направляли на развитие своих компаний», — высказал свое мнение эксперт рынка.

Вторая тенденция, которая сегодня явно наблюдается на рынке, заключается в том, что в предыдущие годы коммерческим компаниям предоставлялись в основном земельные участки для строительства монолитно-каркасных, каркасно-блочных домов. «Этой градостроительной политики придерживаются в столице уже 5−7 лет. И только сейчас она начинается меняться, причем не в лучшую сторону и не в интересах города. Сегодня коммерческие застройщики опасаются строить монолитно-каркасные, каркасно-блочные дома. Потому что себестоимость строительства в этих домах стабильная с тенденцией к увеличению, а платежеспособность населения, к сожалению, стабильная с тенденцией к уменьшению», — пояснил В.Тачник. И если раньше, когда действовало решение Мингорисполкома № 101, которое давало возможность очередникам строить квартиры в монолитно-каркасных домах с привлечением льготных кредитов, то теперь компаниям приходится ориентироваться только на людей с собственными деньгами. «А эти люди очень хорошо считают деньги. И ввязываться в строительство монолитно-каркасных домов в среднем по цене от 1000 y.e./кв.м в кризис — это очень большая авантюра. Существуют очень высокие риски. Поэтому сегодня застройщику привлечь к строительству дольщиков очень сложно. Есть много проблем даже с продажей готовых квартир. Причем на рынке работают всего несколько компаний, которые могут за счет собственных денег строить дома, а потом долго продавать в них квартиры», — добавил специалист рынка.

Данная проблема обозначила на рынке еще одну новую тенденцию. Сегодня появляется все больше застройщиков, которые пересогласовывают документацию на строительство новых типов домов. «Не является каким-то уникальным случаем, когда вместо каркасно-блочного дома строится панельная высотка мапидовской серии. Это уже сейчас можно увидеть в Копище, где, например, два дома по генплату должны были быть монолитно-каркасными, а построены панельные многоэтажки. То, что документы пересогласовываются, не является сейчас каким-то вопиющим нарушением. Сегодня с большими трудностями столкнулись даже ЖСПК. У них переходный период, не хватает денег и т. д. А МАПИД в это время простаивает», — рассказал директор консультационной компании «Вива Капитал».

Есть и еще одна проблема. Сегодня в городе нет свободных площадок, которые можно было бы использовать под жилищное строительство. А если они и предоставляются городскими властями, то достичь согласия в общественном обсуждении градостроительных проектов с населением по уплотнению жилой застройки практически невозможно. «Лично мы уже в двух общественных обсуждениях поучаствовали. Это как головой об стену биться. Что бы ты не предлагал людям, они от всего отказываются. Даже если ты озолотишь их, они не дадут своего согласия на строительство. — уточнил В.Тачкин. — Поэтому на тех участках, где проложены инженерные сети, за счет уплотнения жилой застройки строить коммерческим компаниям невозможно».

С другой стороны, сегодня городские власти предлагают коммерческим застройщикам строить жилье в пригороде. «Но там, как правило, чистое поле, где сетей не только нет, но их строительство не предусмотрено даже проектом. А коммерческая компания внеплощадочные сети строить не будет. Это нереально, потому что если это будет делать коммерсант, зачем тогда нужно государство?» — задал вопрос В.Тачкин. По его мнению, сети, дороги, поликлиники, школы, детские сады должно строит государство. Но в бюджете на эти цели нет денег. Следовательно, те площадки, которые сейчас предлагаются застройщикам, не обеспечены инженерной инфраструктурой. Поэтому компании туда не идут.

Правда, сегодня коммерческим застройщикам предлагают строить на обремененных сносом площадках. В этих случаях не надо участвовать в общественных обсуждениях. Зато есть другая проблема: надо сносить частный сектор, замораживать огромное количество денег, а потом, в итоге, столкнуться с той же проблемой сетей. И даже отдельные преференции, которые предлагаются при строительстве со сносом, не играют большой погоды для застройщиков.

Причем, отметил эксперт рынка, проблема с сетями — это проблема не только текущего года. Она появилась в прошлом году. Сегодня уже есть ряд построенных домов, которые до сих пор не подключены к сетям. «Потому что сети должны были строить районные УКСы, но они не могут завершить строительство даже своих объектов, по которым выступают подрядчиками. И если вначале года мы еще надеялись на то, что государство перераспределит деньги — те, которые ранее направлялись на льготное кредитование, отдаст на развитие инфаструктуры, то, к сожалению, этого не произошло», — посетовал директор консультационной компании. Все эти проблемы, по мнению В. Тачкина, приведут к еще большему сужению рынка и, как итог, к росту цен на новое жилье.

По мнению генерального директора группы компаний «Юнивест-М» Владимира Здобного, высказанного им в ходе пресс-коференции в офисе компании, если застройщик сегодня приходит на рынок, не имея собственных активов, и начинает реализовывать свой проект, привлекая к строительству кредитные ресурсы и средства дольщиков, он не может рассчитывать на успех. Кредитные ресурсы слишком дорогие. Привлекать дольщиков к строительству, особенно каркасно-блочных домов, сложно. Например, стоимость квадратного метра готовой однокомнатной квартиры в мини-полисе «Каскад» при 100-процентной оплате составляет примерно 1300 y.e. И снизить ее за счет высокой стоимости строительства невозможно.

Специалисты компании рассказали на пресс-конференции, что себестоимость строительства напрямую зависит от множества факторов, от методики оценки каждого из них в отдельности и может варьировать примерно в 2 раза. Учитывая то, что Беларусь и Россия имеют открытые границы, цены на стройматериалы в Беларуси не могут быть на порядок ниже по сравнению с Россией. По этой же причине и зарплата белорусских строителей не может быть в разы ниже по сравнению с зарплатой российских строителей. Поэтому себестоимость строительства в Минске будет сравнима с себестоимостью, к примеру, в таких городах, как Смоленск, Брянск.

Кроме того, себестоимость строительства жилья будет зависеть и от того, частично либо полностью будет «ложиться» на нее строительство инженерной инфраструктуры. Или, к примеру, как будет учитываться строительство таких объектов, как паркинги. Много есть вопросов по НДС, долго ведется дискуссия и на тему курсовых разниц доллара США и рубля и т. д.

Получается, что проблем в строительстве очень много. И весь этот процесс усугубляется в условиях нестабильной экономической ситуации. Но компания-застройщик в любом случае должна получить прибыль от своей деятельности, а иначе ей нет никакого смысла работать на этом рынке. Например, в прошлом году отдельные компании, строящие монолитно-каркасное жилье, получили до 10% прибыли. Сохранится ли доходность данного бизнеса в текущем году на таком же уровне, сказать сложно. Однако ясно одно, что на рынке, пожалуй, останутся работать только известные компании, которые готовы пожертвовать одним проектом ради сохранения своего имиджа. И в первую очередь в 2012 и 2013 годах они будут стараться завершить начатые проекты.

Realt.by Недвижимость