Почему частники не хотят обслуживать жилищный фонд?

С целью развития конкурентной среды в сфере ЖКХ в 2011 году в 16 городах республики были организованы и проведены конкурсы по определению поставщиков услуг по техобслуживанию жилфонда. Но только один конкурс в г. Борисове оказался результативным. Все остальные конкурсы признаны несостоявшимися. Так почему же частные структуры не идут сегодня в сферу управления многоквартирными жилыми домами? Свое мнение по данному вопросу Порталу Realt.by высказал исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий Каленов.

В большинстве городов конкурсы не состоялись

Как рассказал на итоговой коллегии министр жилищно-коммунального хозяйства Андрей Шорец, в большинстве городов конкурсы были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием претендентов. Результативным оказалось лишь конкурс в г. Борисове, где в качестве поставщика услуг по техобслуживанию жилфонда выбран ИП «Чистый свет плюс».

По мнению министра, итоги проведенной работы показывают, что негосударственных организаций, способных составить конкуренцию на рынке услуг по техобслуживанию, недостаточно. Потому что они не обладают необходимым производственным потенциалом и не имеют возможности оказывать полный перечень услуг по техобслуживанию. Что касается зарубежных компаний, то, как отметил А. Шорец, сдерживающим фактором их выхода на белорусский рынок является низкий уровень возмещения затрат ЖКУ населением.

В то же время, подчеркнул министр, зачастую проявляется и формальный подход к данной работе местных исполнительных и распорядительных органов. Были случаи, когда на конкурсы выставлялись объекты как малоэтажной застройки, так и крупные жилые комплексы, насчитывающие от 50 до 500 жилых домов. «Вся работа по созданию конкуренции переложена на организации ЖКХ, которые не заинтересованы в привлечении конкурентов. Это привело к тому, что поставленная задача по привлечению к обслуживанию жилфонда организаций негосударственной формы собственности в прошлом году не достигнута. Считаю, что в этом году работу в этом направлении стоит активизировать», — высказал свою точку министр.

Когда в Беларуси частники придут в сферу управления жилой недвижимостью?

Мы обратились к исполнительному директору Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадию Каленову и попросили его высказать свою точку зрения: почему все же бизнес не стремиться управлять жилой недвижимостью в Беларуси?

— Такого понятия, как техобслуживание жилого фонда, нигде в мире нет. Оно существует только в нашей стране. Во всем мире существует понятие «сфера управления жилой недвижимостью». Но даже оно слишком обширное. Сегодня надо говорить о сфере управления многоквартирными жилыми домами, где в отличие от частного сектора возникает много проблем.

Сегодня частный бизнес не идет в сферу управления многоквартирными жилыми домами, потому что для этого не созданы условия. В 2009 году российский фонд «Институт города» разработал схему поэтапного (всего их три) реформирования управления многоквартирными жилыми домами в постсоветских странах Восточной Европы. Каждый этап включает примерно 10 пунктов. Первый пункт первого этапа — это приватизация квартир. А второй пункт — приватизация ЖЭСов. Так вот Беларусь в данный момент находится на первом пункте первого этапа. А, к примеру, Узбекистан — на третьем пункте третьего этапа. В Узбекистане созданы тысячи товариществ собственников — мини-ЖЭСов, которые не являются эксплуатирующими организациями, как у нас, а выполняют функции заказчиков услуг. А исполнителями являются сотни управляющих компаний. И нам до этого еще очень далеко. В этом кроется вся причина, почему бизнес не идет в данную сферу. Перепрыгнуть из одного этапа на другой невозможно. Нужно пройти все этапы.

Поэтому не надо устраивать никаких конкурсов, нужно четко заявить, что пока не будут созданы условия для подобных мероприятий, они не будут признаваться состоявшимися. А чтобы создать условия, надо проводить серьезную структурную перестройку. И это решение, видимо, должно приниматься главой государства.

Существующая в Беларуси система хороша в условиях военного времени. Единственное ее преимущество заключается в том, что она проста и понятна. То есть глава администрации района утверждает директора ЖЭСа, который ему непосредственно подчиняется, и напрямую решает с ним все вопросы. То есть, по сути, речь идет об административной системе. А конец третьего этапа подразумевает, что профессиональное сообщество само для себя устанавливает нормы, стандарты работы на этом рынке.

Например, в Германии создан Центральный союз ассоциаций управляющих компаний. Так вот он предложил федеральному правительству повысить имидж управляющих и обязать их не только проходить 4-годичное обучение по специальности, получать степень бакалавра, практиковаться в течение года, но и сдавать обязательный экзамен. На этот счет федеральное правительство Германии ответило, что поскольку от населения не поступает ни одной жалобы на деятельность управляющих компаний, то нет смысла вводить еще и экзамен.

Вся система в Германии построена на очень сложных взаимоотношениях центральной, местной властей и всех заинтересованных лиц — арендаторов, собственников квартир, управляющих компаний. Все они объединены в районные, городские, земельные, центральные ассоциации, и все вопросы решаются не путем написания жалоб в министерство, как это происходит у нас, а путем нахождения компромисса на горизонтальном уровне. И органы власти полностью освобождены от участия в этих процессах. Они вмешиваются в них только в одном случае, если возникает угроза безопасности для людей. Однако такую систему выстроить очень сложно. Для этого нужны годы. Как минимум 10 лет. А пытаться административным ресурсом создать конкуренцию невозможно.

Но у Беларуси есть огромное преимущество, чтобы реализовать данную задачу. Во всех соседних странах уже накоплен огромный опыт, который можно проанализировать и, не повторяя чужих ошибок, пройти этот путь гораздо быстрее и без потрясения для населения.

Большую роль у нас играет и менталитет населения. Наши граждане абсолютно уверены, что они владеют только квартирой, а все остальное их не касается. У нас нет правильного отношения к собственности, и за все отвечает эксплуатирующая организация, являющаяся подрядчиком.

Пойдет ли частный бизнесмен в сферу, где заведомо есть одни убытки и где он отвечает за все, за чужую собственность? Более того, у нас абсолютно отсутствует понимание, что каждый объект недвижимости уникальный. Есть «хрущевки», а есть небоскребы. И стоимость управления и эксплуатации этими объектами должна быть совершенно разной. В Беларуси же она определяется директивно постановлением Совета министров.

В то же время, Концепция развития системы ЖКХ предусматривает переход к 2015 году на адресную социальную помощь. То есть когда тарифы будут утверждаться не постановлениями правительства, а по фактическим расходам, затратам, тогда и начнется первый этап конкуренции, когда частный бизнес получит возможность иметь хотя бы какую-то прибыль. Ее размер может регулироваться государством. Например, размер рентабельности управляющих компаний в Германии колеблется от 3,5 до 4,5% в зависимости от региона. Только при поэтапном выполнении всех этих условий частный бизнес сможет прийти в сферу управления многоквартирными жилыми домами.

Realt.by Недвижимость