Какие новые тенденции наметились на рынке коммерческой недвижимости?

Кризисные явления 2011 года не обошли стороной и рынок коммерческой недвижимости. Какие основные тенденции наметились на рынке в прошлом году, чего можно ожидать участникам рынка в 2012 году, об этом и многом другом речь шла на пресс-конференции, приуроченной к открытию второго здания бизнес-центра «Порт».

2011 год был непростым годом для рынка коммерческой недвижимости

«2011 год был непростым годом для нашей страны, но мы его прожили достойно. Если же говорить конкретно о рынке коммерческой недвижимости, то в первую очередь определенного успеха мы добились благодаря слаженной работе проектировщиков и строителей. Сегодня на рынке коммерческой недвижимости есть немало представителей иностранных компаний — Ирана, Кипра, Российской Федерации, Китая, Австрии и др.», — сказал, открывая пресс-конференцию, Вадим Николаенко, заместитель председателя комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома. Он, в частности, рассказал, что на сегодняшний день в Минске реализуется 268 инвестиционных проектов на сумму 13 млрд долл.США. «Данные цифры говорят о том, что мы можем с уверенностью смотреть в будущее. На 2012 год планы у нас амбициозные. Тем не менее, есть все предпосылки для их реализации. Стройки не остановлены, ведется проектирование новых объектов», — отметил чиновник.

«Если раньше, когда речь заходила об объектах коммерческой недвижимости, то чаще подразумевались административные здания, то сейчас мы хотим видеть не просто административное здание, мы хотим видеть многофункциональные центры», — сказал заместитель председателя комитета. В то же время, по его словам, сегодня нет однозначного ответа на вопрос, как же должны выглядеть современные бизнес-центры? «Потому что творчество — это всегда сложный процесс. Сколько людей — столько и мнений. Но я глубоко убежден, что любая архитектура хороша, и она должна быть, но только к месту. Если мы говорим об исторической застройке, то здания должны вписываться в существующий район. Если речь идет о территориях новой застройки, то здесь вполне могут строиться здания с применением современных материалов. К этому мы стремимся. Это идеал, который мы хотим видеть в городе», — ответил на свой же вопрос В.Николаенко.

На рынке наметились три новые крупные тренды

По словам Игоря Портнова, генерального директора ИЧП «А1Девелопмент», 2011 год был не простым для застройщиков объектов коммерческой недвижимости, в том числе и для компании «А1Девелопмент». В прошлом году здесь преобладали три основные тренды, которые так или иначе будут проявляться и в 2012 году.

Во-первых, несмотря на прогнозы, критического падения цен на объекты в валютном эквиваленте не произошло.

Во-вторых, если раньше большинство инвесторов в бизнес-центрах или административных зданиях предпочитали арендовать офисные помещения, то в 2011 году они переориентировались на строительство собственного офиса. Одной из причин такой новой тенденции является достаточно быстрая окупаемость вложений — примерно 6−8 лет. «При таком сроке окупаемости выгоднее вкладывать в приобретение собственного офиса, нежели арендовать», — высказал свою точку зрения И.Портнов. Тем не менее, он сделал оговорку и сказал, что рынок недвижимости развивается по спирали. Поэтому бывают периоды, когда выгоднее арендовать офис (как правило, это наблюдается, когда цены на покупку растут), но есть и периоды, как в 2011 году, когда, наоборот, выгоднее покупать в собственность (цены, как правило, снижаются). По мнению генерального директора компании «А1Девелопмент», исходя из нынешней экономической ситуации, тенденция покупки офисов сохранится и в 2012 году.

И, в третьих, в соответствии с тем, что Республикой Беларусь взят курс на привлечение в страну иностранных инвестиций, стало больше появляться инвесторов, работающих в сфере IT-технологий. Это в свою очередь привело к увеличению спроса на качественные офисные помещения.

Что представляет из себя современный инвестор?

Как рассказала на пресс-конференции Надежда Черникова, финансовый директор ИЧП «А1Девелопмент», за последние 2−3 года тип инвестора значительно поменялся, причем в лучшую сторону. Возможно, причиной тому явился приход на отечественный рынок достаточно большого количества иностранных инвесторов и застройщиков, что и повлияло на рост их общей грамотности. По словам Н. Черниковой, современный инвестор крайне умный и предусмотрительный. Сегодня низкая цена не является для него определяющим фактором при выборе объекта. Его не привлекают сомнительные варианты сделок. Как правило, инвесторы очень тщательно анализируют предложения, собирают полную информацию о застройщиках. И если, к примеру, лет 5 назад такого понятия, как деловая репутация застройщика, не существовало на рынке, но теперь оно является, пожалуй, приоритетным при выборе компании-застройщика.

Сегодня инвесторы крайне требовательны к застройщикам. Любые отклонения по всем существенным условиям договора рассматриваются ими скрупулезно, в том числе с привлечением квалифицированных юристов, с возможными судебными последствиями и разбирательствами.

Инвесторы все больше стали стремиться к индивидуальности. В этой связи, например, компания «А1Девелопмент» предоставляет возможность своим инвесторам строить офисы по их индивидуальному замыслу. То есть если раньше инвестор, «приходя» в проект, соглашался с планировкой и дизайнерским решением, которые предлагал ему застройщик, то сейчас наряду с застройщиком он готов участвовать в разработке планов помещений, выборе цветовой гаммы, отделочных материалов и т. д., чтобы создать своим сотрудникам более комфортные условия для работы.

Кроме того, инвесторы стали более грамотными и требовательными в техническом плане. «И это особенно приятно. Если раньше вопросы инженерных систем, применения IT-технологий выступали на второй план, потому что на первом плане был вопрос цены, то сейчас инвесторами очень тщательно прорабатываются вопросы строительства и эксплуатации всех инженерных систем, в частности, вентиляции, кондиционирования и др.», — рассказала Н.Черникова.

В то же время, по ее словам, в Минске ощущается острая нехватка офисных помещений высокого класса «А» и «В». И, несмотря на относительную дороговизну этих помещений, все-таки застройщики должны строить такие высококлассные объекты более быстрыми темпами.

О цене вопроса

Как рассказал генеральный директор компании «А1Девелопмент», сегодня в столице офисные помещения в бизнес-центрах класса «В» в среднем можно приобрести в собственность по цене 1900−1990 долл. США/кв.м. «Эта адекватная и справедливая цена, если исходить из уровня себестоимости строительства и теми затратами, которые ему сопутствуют — кадастровая стоимость земли, проектирование объекта, продвижение продукта на рынке», — уточнил И.Портнов. При этом он отметил, что в докризисное время цены были несколько выше — примерно 2400 — 2700 долл. США/кв.м. «Это была „перегретая“ цена, которая обуславливалась доступностью кредитных ресурсов, привлекаемых инвесторами на строительство», — уточнил И.Портнов.

Что касается ставок аренды, то, например, в бизнес-центре класса «А» «Немига-Сити», застройщиком которого является компания «А1Девелопмент», сегодня ставки аренды по сравнению с докризисными снизились примерно на 15%, а по отдельным офисам — на 20% и варьируют в пределах 20−25 евро/кв.м. В первом здании бизнес-центра «Порт» аренда помещений обходится примерно в 17- 22 евро/кв.м. А вот во втором новом здании арендные ставки будут несколько выше за счет обеспечения высокого уровня работы инженерных коммуникаций и применения IT-технологий.

Realt.by Недвижимость