Обзор рынка жилой недвижимости Минска за ноябрь 2013 года

Общее снижение числа сделок за прошедший месяц составило 24,5%. Если эталоном взять ноябрь минувшего года, то рынок и вовсе не досчитался 40,3% покупателей. Таких слабых продаж на вторичном рынке не было ни разу за последние 19 месяцев. Показательным является следующий факт: в октябре и ноябре проданных квартир было лишь на треть больше, чем поступившего на рынок нового предложения. К слову, в ноябре выставленных на продажу квартир стало больше на 9,6%.

Вплоть до середины осени спрос на квартиры сохранялся стабильным, хотя и не столь высоким, как в летние месяцы. Именно в ноябре рынок впервые испытал сильное уменьшение покупательского интереса. Таким образом, наметившийся еще в октябре перелом ценовой кривой реально дал о себе знать месяц спустя. Потенциальные покупатели, которые имеют запас времени, закономерно заняли выжидательную позицию.

Вкупе с общим уменьшением числа сделок, произошло и географическое перетекание покупателей внутри города. Так, проданных квартир в Центральном районе стало меньше на 60%, в то же время в Заводском районе был даже зафиксирован незначительный рост сделок на 3%. Также показательным стал отток покупателей из центра — их аномальная активность в октябре ожидаемо сошла на нет. Спрос на квартиры в пределах 1-го транспортного кольца снизился почти на 60%.

В ноябре доля проданных 1- и 2-комнатных квартир, а она составляет 79,3%, была максимальной за 11 месяцев 2013 года. А вот на 3-комнатные квартиры спрос упал на треть. Что касается структуры предложения, то число квартир с тремя и более комнатами остается практически неизменным, зато доля 1-комнатных квартир вернулась к значениям, которые мы наблюдали еще до начала бурного роста цен.

В октябре средние цены предложения и реальных сделок отличались всего на 2,7%. Это было во многом связано с изменением структуры покупательских предпочтений в сторону более дорогого жилья и, как результат, ростом средней цены. В ноябре все встало на свои места. Снижение средней цены по сделкам купли-продажи составило 3,4%. Тем не менее, продавцы пока осторожничают и неохотно идут на снижение цен в объявлениях. Общая ноябрьская корректировка последних составила 1,1%.

Впрочем, с учетом нынешнего уровня спроса и снижения цен реальных сделок, торг в 5−7% выглядит вполне уместным.

Максимальное снижение цен в ноябре было отмечено у 1-комнатных квартир (-1,7%). Для двух- и трехкомнатных квартир этот показатель составил 1,4%. Что касается качественных характеристик жилья, то выделяются из общей массы предложения квартиры в кирпичных домах стандартной планировки, которые выросли в цене в среднем на 1,8%. Цены на современное непанельное жилье остались неизменными. Во всех остальных сегментах было зафиксировано снижение в диапазоне от 0,7% до 1,6%.

Ноябрьские изменения цен в микрорайонах столицы существенно отличаются от того, что мы видели месяцем ранее. Заметно снизились цены предложения квартир в центре, также отрицательная динамика зафиксирована у большинства спальных районов вблизи МКАД. В тоже время цены предложения росли на юго-востоке города и в некоторых микрорайонах вдоль второго транспортного кольца.

В то время как цены на квартиры в Минске постепенно стали снижаться, у наших соседей все обстоит иначе. Во всех ближайших столицах последние изменения цен на местных рынках недвижимости были положительными. Сомнений в том, что Минск останется лидером по общим темпам роста цен за 2013 год, быть не может. Однако, на фоне последних изменений, IV квартал белорусская столица скорее всего закончит в ранге аутсайдера по этому показателю.