Как использовать задаток в предварительных договорах. Изменения в судебной практике

Как правило, условие о задатке наиболее часто использовалось в предварительных договорах купли-продажи либо аренды недвижимого имущества. В таком случае стороны обычно согласовывали, что задаток обеспечивает заключение в будущем основного договора и засчитывается в счет покупной цены или арендной платы.

Вместе с тем, условие о задатке, обычно беспрепятственно используемое в основных договорах, применительно к предварительным договорам, рассматривалось судебной практикой как ничтожное на протяжении нескольких последних лет.

В связи с этим сторонам приходилось использовать иные меры обеспечения предварительных договоров, как поименованные в законодательстве, так и непоименованные (например, обеспечительный платеж).

Однако в настоящее время на уровне высшей судебной инстанции был поддержан подход, согласно которому задаток наряду с иными мерами обеспечения можно использовать и в предварительном договоре.

На практике это означает, что стороны вправе обеспечить задатком заключение будущего договора. При этом будет действовать установленное законодательством правило о возвращении задатка в двойном размере лицом, его получившим (продавцом, арендодателем), если по его вине договор не будет заключен. Если договор не будет заключен по вине несостоявшегося покупателя, арендатора, то он остается у другой стороны.

Признание задатка в качестве законной меры обеспечения предварительного договора позволит избежать ситуации, когда виновное в не заключении договора лицо, которое не желает терять задаток либо возвращать его в двойном размере, могло обратиться в суд для установления факта ничтожности условия о задатке.