Откровенный разговор застройщика и риэлтера: «К лету в Минске мы можем увидеть цену квадратного метра $ 720»

На этот раз в офис портала Realt.by мы пригласили двух авторитетных на рынке специалистов — Николая Простолупова, директора АН «БелЦТН», председателя совета РО «Белорусская ассоциация «Недвижимость», и Льва Хаютина, генерального директора СООО «Тамбаз». Мы обсудили с ними текущее состояние рынка и ряд проблем, непосредственно влияющих на перспективы его развития.

Рынок новостроек продолжает двигаться вниз

— Первичный рынок жилья в Минске динамично двигается вниз. Данный тренд уже выходит за рамки «купить-продать» и напрямую зависит от государственной политики в области жилищного строительства. Пока государство не обозначило свои приоритеты в отношении рынка коммерческого жилья: будет оно способствовать развитию данного сегмента либо, наоборот, заинтересовано в его свертывании, — говорит Лев Хаютин, генеральный директор СООО «Тамбаз». — В свою очередь из-за дефицита бюджетных средств снижаются объемы строительства жилья с господдержкой. Государство делает какие-то необоснованные прогнозы и заявляет, что жилье будет стоить $ 400−450/кв.м. На мой взгляд, это слишком низкие цифры, чтобы эта отрасль как-то дышала, а тем более развивалась.

Лев Хаютин говорит о том, что во всем мире — и наша страна не является исключением — на рынке жилья в основном присутствуют две категории покупателей. К первой относятся нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане. Ко второй — и она достаточно весомая — люди, инвестирующие сбережения в недвижимость.

— Инвестировать в недвижимость модно только на растущем рынке. Поскольку сейчас мы наблюдаем обратный тренд, то понятно, что с рынка ушли все инвесторы. На нем остались только граждане, остро нуждающиеся в жилье, которые хотят купить его по низкой цене, — уточняет Лев Хаютин.

Дотянет ли рынок в Минске до $ 500/кв.м?

Выжидательная позиция покупателей наблюдалась на рынке, по сути, весь прошлый год. Продолжается она и сейчас. Но самое печальное, и об этом сейчас говорят специалисты, что она может продлиться еще полтора, два, а то и три года.

Люди ждут и хотят купить в Минске жилье по $ 500/кв.м. И если еще в прошлом году казалось, что цены в Минске, да и в регионах к этой цифре не приблизятся, то теперь с каждым днем все реальнее вырисовывается такая «сладкая» и греющая душу цена. В областных городах уже в прошлом году цены на «долевку» достигли $ 500−550/кв.м. В 2016 году с учетом роста курса доллара они опустились даже ниже этой отметки.

— Вторичный рынок жилья напрямую связан с первичным и всегда ориентируется на него. Продавать квартиру на вторичном рынке по $ 1000/кв.м не получится, если на первичном можно будет купить за $ 500/кв.м — хотя бы потому, что люди отдают предпочтение новому жилью, — говорит Николай Простолупов, директор АН «БелЦТН».

Специалист акцентирует внимание на том, что, когда в Гомеле на рынке появились новые квартиры по $ 600/кв.м, а «вторичка» стоила $ 900/кв.м, вторичный рынок просто остановился. То же самое произошло в Бресте. Поэтому та цифра, которую озвучил Анатолий Черный, министр архитектуры и строительства, касалась только регионов, и она уже достигнута. Конечно, при сложившихся нынешних условиях в Минске такую цифру мы не увидим, добавляет Николай Простолупов.

— Если мы говорим о перспективах ценообразования и снижении уровня цен до $ 500/кв.м, то надо разобраться, до какого уровня могут снизить цены застройщики. По областным городам все понятно. Себестоимость строительства панельных домов в них составляет $ 300−350/кв.м, о чем заявили Гомельский, Витебский и другие ДСК (у Мозырского ДСК себестоимость еще ниже). Отсюда мы видим и цену продажи, которая составляет уже менее $ 500/кв.м, — говорит Николай Простолупов. — Минские застройщики выставляют на продажу квартиры в панельных домах по $ 1100−1200/кв.м. Как это расценивать? Цемент, арматуру, щебень, песок все покупают по одинаковым ценам. Цены на газ, электричество также одни и те же для всех.

Директор АН «БелЦТН» добавляет, что на минском рынке новостроек количество продаж упало в разы. Никто не хочет покупать квартиры по $ 1200−1400/кв.м. По мнению специалиста, такая цена не соответствует ни состоянию экономики, ни доходам населения.

— Я с воодушевлением смотрю на областные центры. Тренд задан в стране. До лета он точно сохранится. Очевидно, что в ближайшие несколько месяцев в этих городах и «вторичка» опустится до $ 600/кв.м. Ну, а дальше все будет зависеть от ситуации в России, цен на нефть, газ, от международной политики, — уточняет директор АН «БелЦТН». — При этом и Гомельский, и Мозырский ДСК могут строить не только в своем регионе, но и в Минске. Вспоминаются времена, когда Бобруйский ДСК пытался пробиться на столичный рынок. Но застройщику под любыми предлогами отказывали в предоставлении земельного участка, хотя кризис был, в принципе, такой же, как и сейчас.

Что касается столицы, то на вторичном рынке уже появились квартиры по $ 800/кв.м. Они быстро и охотно покупаются. Хотя основная масса продавцов еще очень инертна и хочет продать свое жилье по $ 1200−1300/кв.м. Они живут реалиями рынка, которые были как минимум полгода назад, констатирует специалист.

— Примерно так же ведут себя и минские застройщики. Если видно, что покупатели ушли с рынка, то надо снижать цены. Понятно, что компании входили в проекты и рассчитывали бизнес-планы совсем в другое время и с другими затратами. Значит, сейчас им надо считать по-другому, на всем экономить, ужиматься, — высказывает свою точку зрения Николай Простолупов. — Конечно, граждане ожидают, что цены на квартиры снизятся и на вторичном, и на первичном рынке и станут соизмеримыми с их доходами.

Есть предположение, что к лету текущего года себестоимость строительства в долларовом выражении снизится еще примерно на 10%.

— Если отталкиваться от цены новостройки $ 800/кв.м, то с учетом 10-процентного снижения себестоимости к лету в Минске мы можем увидеть цену квадратного метра $ 720. За эту цену люди будут охотно покупать новые квартиры. Она уже более-менее соизмерима с накопленными средствами и доходами населения, она социально оправдана, — рассуждает Николай Простолупов.

С такой ценой категорически не согласен генеральный директор СООО «Тамбаз».

— Конечно, в процессе выживания или банкротства компании можно прийти к любой цифре. Но если говорить о бизнесе, который непрерывно развивается и возобновляется, то она, безусловно, нереальная, — говорит Лев Хаютин. — Мы все время оперируем ценами на панельное жилье, заказчиками которого являются УКСы или ДСК. Но не надо забывать о том, что они, как правило, получают свободные площадки, у них практически нет сноса, город создает для них инфраструктуру. Все цены, которые были приведены моим коллегой, это, по сути, цены производства предприятий. Но как только у застройщика возникают обременения, вся эта система ценообразования разваливается.

Отдельная строчка — готовые квартиры

Сегодня на рынке скопилось достаточно большое количество готовых квартир в новых домах. Что с ними делать? Снижать цены и продавать или разумнее дождаться, когда ценник снова пойдет вверх?

— Готовые квартиры банк не разрешит продавать по сниженным ценам. Чтобы продать квартиру, застройщику нужно вернуть банку ее залоговую стоимость. А она была посчитана на растущем рынке, когда квартиры продавались по $ 2000/кв.м. Продать сейчас дешевле — это значит фиксировать убытки и ухудшать финансовые показатели, — отвечает Лев Хаютин. — Застройщики, сдавшие дома в эксплуатацию и закрывшие инвестиционные договоры, могут ждать. На них не будут распространяться штрафные санкции. Рискуют только те из них, кто по каким-то причинам заморозил строительство.

Подобной точки зрения придерживается и Николай Простолупов.

— Скорее всего, все застройщики, которые по-прежнему пытаются удерживать цены на уровне $ 1200/кв.м и выше, продавать квартиры по более низким ценам вряд ли станут. По крайней мере, до тех пор, пока кто-то или по каким-то причинам не заставит их сделать это (например, платить коммунальные платежи в 5-кратном размере и т. д.). Должны быть созданы условия, когда застройщикам будет экономически невыгодно держать их на своем балансе, — полагает специалист.

Свою точку зрения Николай Простолупов обосновывает и тем, что навряд ли застройщики привлекали на строительство дорогие кредиты в белорусских банках, скорее всего, под 3−4% годовых.

— Что такое 3−4% годовых, когда цены на квартиры за год падают на 20%? Поэтому застройщики переживут и год, и два, и три. Через три года цены на квартиры снова поднимутся на 30%, и у них будет положительное сальдо. Поэтому я не жду, что застройщики начнут демпинговать и снижать цены, — говорит Николай Простолупов. — В более сложных условиях будут находиться те компании, особенно средние и мелкие, которые вышли на рынок недавно.

Первый проблемный вопрос: аукционы

Коммерческим застройщикам приходится работать на обремененных площадках, без инженерного обеспечения, дорожно-транспортной инфраструктуры, на их плечи ложатся снос и отселение. Все это отражается на себестоимости строительства.

— Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства обратилась в Совмин с просьбой вернуться к вопросу о выделении площадок под жилую застройку по заявительному принципу. При таком тренде и ценах, какие мы видим сегодня, уже никого не отселишь. Это не окупается. Поэтому площадки на аукционах остаются невостребованными. Те немногие застройщики, которые приобрели их на аукционах, столкнулись с очень большими трудностями, вплоть до изъятия участков, — говорит Лев Хаютин.

Второй проблемный вопрос: отселение

— Сейчас пышным цветом расцвела порочная практика о выделении долей в сносимых домах. Раньше было не важно, есть доля или нет, но если человек был прописан на жилплощади, ему при отселении предоставлялось жилье, — рассказывает генеральный директор СООО «Тамбаз». — Теперь мы сталкиваемся с тем, что, например, в бараке площадью 40 кв. м есть 10−12 собственников, и всех их надо отселить. При этом многие из них — посторонние друг другу люди, и их нельзя переселить в квартиру как членов одной семьи. К тому же выделить свою долю они могут за один день до отселения. Получается, что на аукцион выставляется площадка с одним обременением, а по факту получается совсем другое. Соответственно, весь бизнес-план и намерения застройщика разваливаются. Он выходит из проекта, по сути, еще не войдя в него.

В этой связи члены Ассоциации застройщиков предложили внести изменения в соответствующие законодательные акты. В тех случаях, когда долей владеет гражданин, не проживающий в доме, ему должен быть предоставлен только один вид компенсации — денежный.

— Отселение под государственные нужды — это не улучшение жилищных условий граждан, это предоставление компенсации. Если у человека не был решен жилищный вопрос до отселения, то и в его ходе он не должен решаться. Его решение просто переходит в другую плоскость. Все это должно быть учтено законодателями. Нельзя решать жилищную проблему граждан в процессе реализации коммерческого проекта, — констатирует Лев Хаютин.

— Конечно, ни в одном областном городе у застройщиков нет таких больших обременений, как в Минске. Взять хотя бы кадастровую стоимость земельного участка. В столице она очень высокая, и с учетом падения рынка она должна снизиться как минимум на 30−40%, — говорит со своей стороны Николай Простолупов. — Все эти обременения не позволят минским застройщикам в текущем году выйти на цену квадратного метра $ 600/кв.м.

Третий проблемный вопрос: пустующие паркинги

Напомним, что с декабря прошлого года поменялись нормативы ТКП по наличию парковочных мест. Теперь каждый застройщик должен обеспечить машиноместом каждую квартиру, плюс к этому построить 25% гостевых парковочных мест.

— Вся беда в том, что граждане покупают квартиры, но не покупают машиноместа. При этом даже цена не имеет значения. Срабатывает некая непонятная для меня психология людей, — говорит Лев Хаютин. — Например, в нашем комплексе «Аркадия» непроданными остаются 650 машиномест. Если раньше все застройщики за счет более высокой цены квартиры дотировали строительство подземных паркингов, то при нынешнем тренде сделать это уже невозможно. Застройщики обеспокоены тем, чтобы у них хотя бы хватило средств на окончание строительства дома. При этом ввести его в эксплуатацию без готового паркинга невозможно. Получается замкнутый круг.

Специалист рассказал о том, что Ассоциация застройщиков обратилась в Минстройархитектуры с предложением о включении машиномест в стоимость квартир, что должно привести к решению проблемного вопроса.

Он привел пример Франции, где в стоимость квартиры входит и машиноместо, и места общего пользования, и стоимость участка, и благоустройство территории. «По-другому не бывает. Если человек претендует на квартиру в мегаполисе и на обеспечение высокого уровня жизни, он должен быть готов выполнять определенные условия», — уточняет Лев Хаютин.

В Японии владельцу авто для его регистрации надо представить документы о наличии в городе парковочного места.

— Лозунги с понижением цены порочны. Сегодня у нас выдерживается четкое соотношение: за две средние зарплаты можно купить 1 кв. м жилья. Начиная с 2000-х годов, когда стало развиваться коммерческое строительство, так было всегда. Когда средняя зарплата достигала $ 1 тыс., квадратный метр стоил $ 2 тыс. Когда она снизилась до $ 500, «квадрат» стал стоить $ 1 тыс., — говорит Лев Хаютин. — Для того чтобы квадратный метр стал стоить $ 600/кв.м, средняя зарплата должна быть $ 300. Если сегодня средняя зарплата составляет Br8 млн, то «квадрат» должен стоить в среднем $ 800−900. При таком количестве непродаваемых машиномест весь этот бизнес вообще разваливается. Я уже не говорю о том, что коммерческое строительство вообще остановилось.

Есть немало случаев, что для того, чтобы продать какие-то квартиры, застройщики вынуждены дарить покупателям парковочные места.

— Это вынужденная мера. Так поступают только те застройщики, которые осуществляли строительство за счет кредитных ресурсов. Сейчас пришло время их возвращать. Банки требуют увеличить залоговую базу в 2 раза. Поэтому на снижение цены застройщик не может пойти, у него есть соглашение с банком. В этом случае ему проще заморозить продажи, — рассказывает генеральный директор СООО «Тамбаз».

Со своей стороны Николай Простолупов считает, что если покупателей обязать вместе с квартирами приобретать и парковочные места, то цена квадратного метра однокомнатной квартиры типовых потребительских качеств одномоментно возрастает на 70%, двухкомнатной — на 50% и трехкомнатной — на 20% (при условии стоимости машиноместа в подземном паркинге $ 15 тыс.).

— Люди перестанут покупать не только машиноместа, но и квартиры, — высказывает свою точку зрения директор АН «БелЦТН». — Сегодня в Минске практически все жилье строится для минчан. Зачем столичным жителям, когда они пытаются улучшить свои жилищные условия, «навязывать» еще и парковочные места? Городские власти должны по-другому расставить акценты. Сегодня для минчан в мегаполисе надо построить еще 15 млн кв. м жилья, чтобы решить их жилищную проблему. Поэтому в приоритете должны быть не парковочные места.