Мы используем файлы cookie. Используя сайт realt.by, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

$1.324 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Управдом — друг человека?

19.09.2014 3123

Елена Масловская, Елена МАСЛОВСКАЯ

Большая роль в грамотной эксплуатации дома принадлежит, конечно же, товариществу собственников, и особенно его председателю. При правильной организации этой работы многие проблемы могут вполне успешно решаться и без привлечения застройщика. Это касается и наладки инженерных систем в доме, и обслуживания, и уборки, и ряда иных вопросов, вплоть до вывоза строительного мусора. Но если в товариществе не найдется своего грамотного управляющего? Кто будет управлять всеми этими сложными процессами?

Застройщики и жильцы: связанные одной цепью

До прошлого года никаких особых проблем между застройщиками и жильцами при заселении новостроек не возникало. В законе четко и понятно было прописано, что до момента сдачи дома в эксплуатацию строительная организация должна создать товарищество собственников, назначить председателя и передать на баланс вновь созданного юрлица все общее имущество в доме. То есть фактически построенный объект передавался жильцам вместе с товариществом собственников.

В 2013 году вступил в силу новый Жилищный кодекс, который встал на защиту прав собственников. Теперь создать товарищество можно только после того, как не менее 75% дольщиков документально оформят свое право собственности на построенные квартиры. Первый председатель теперь не назначается застройщиком, а исключительно избирается на общем собрании владельцев недвижимости. Все вроде правильно и логично, однако на практике такая инициатива законодателей добавила жильцам новых проблем.

— Все это надо только приветствовать. Но… Если трактовать закон буквально, то до ввода дома в эксплуатацию дольщики, еще не ставшие собственниками, на общем собрании, инициирование которого является обязанностью застройщика, могут лишь принять решение о создании товарищества и ознакомиться с его уставом. И все. Обязательства застройщика по организации собрания дольщиков на этом завершаются. Все остальное должны делать уже собственники построенных квартир.

Вот здесь и начинаются проблемы. Фактически, после завершения строительства, застройщик должен на шесть месяцев закрыть дом на ключ и ждать, пока не менее двух третей от общего числа участников долевого строительства станут полноправными владельцами своих квартир и примут участие в общем собрании уже не дольщиков, а собственников многоквартирного жилого дома. Но даже после этого организация такого собрания является весьма проблематичным занятием.

Застройщик свои обязательства перед дольщиками выполнил, дом построил, документы и ключи от квартир жильцам выдал, следовательно, ничего больше делать не должен. Возникает вопрос: кто будет заниматься организацией общего собрания и каким образом инициатор будет информировать об этом собственников.

Единственными, кто располагает контактными данными всех участников долевого строительства, являются непосредственно сам застройщик и местный исполнительный и распорядительный орган, осуществлявший регистрацию договоров долевого строительства. Ни первый, ни второй информацию личного характера о гражданах без их письменного согласия организаторам проведения общего собрания предоставить не могут.

Вариант с расклейкой объявлений на подъездах новостройки также не решает проблему — в первые месяцы после сдачи объекта в эксплуатацию в коммерческой новостройке на постоянной основе находится в лучшем случае около трети от всех собственников жилого дома, остальные — это строители, выполняющие отделочные работы в квартирах. То же самое можно сказать и об интернет-форумах, активно участвующих в обсуждении насущных проблем дома либо просто читающих информацию о ходе его строительства и заселения также не больше 25−30 процентов от всех дольщиков.

В результате мы получаем построенный объект, передавать который некому, потому что товарищество собственников не создано, и жильцов, которые не могут полноценно пользоваться купленной недвижимостью по причине отсутствия договоров на жилищно-коммунальные услуги. Все расходы по содержанию многоквартирного жилого дома ложатся на плечи застройщика, который является юридическим лицом и к которому применяются повышенные тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Естественно, в таких условиях строительной организации для сокращения своих издержек приходится отключать в доме воду и электричество и дожидаться пока возникнет юридическое лицо — товарищество собственников, способное принять на баланс объект и самостоятельно нести расходы по его содержанию, — говорит Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest).

Кто становится заложником ситуации?

Страдают от этого и жильцы, и застройщик. Вместо ремонтов в своих квартирах люди вынуждены тратить время на организацию собраний и поиски компетентного в вопросах управления недвижимым имуществом человека. Строительная организация также вместо возведения следующего объекта занимается эксплуатацией уже построенного. «По-человечески мы людей понимаем, однако на протяжении многих месяцев оплачивать из своей прибыли расходы на отопление, электро- и водоснабжение, к примеру, 200-квартирного многоэтажного дома — это довольно дорогое удовольствие», — поясняет Вадим Тачкин.

Складывается ситуация, когда застройщик свои обязательства перед дольщиками выполнил, однако передать им построенный объект не может и вынужден против своей воли заниматься организацией товарищества. «В нынешних условиях строительная организация не может самоустраниться от этого процесса. Практика показывает, что при коммерческом долевом строительстве жилья наши граждане без поддержки застройщика не могут, а иногда и не хотят самостоятельно заниматься организацией проведения общего собрания жильцов дома», — поясняет ситуацию специалист.

Где же выход?

В таких условиях застройщик вынужден нарушать закон, а со стороны это выглядит именно так, — и после ввода дома в эксплуатацию, не дожидаясь, пока большая часть жильцов станет собственниками, инициировать создание товарищества, проводить выборы председателя и органов управления, предлагать к утверждению устав, открывать счет в банке и т. д. Все это делается с целью ускорить процесс заселения дома и передать дольщикам не только ключи и документы, но и полноценно функционирующее капитальное строение.

— В этой связи удивляет позиция отдельных наших чиновников. Вместо того чтобы с пониманием относиться к сложившейся ситуации и способствовать процессу скорейшего перехода построенной недвижимости от застройщика к собственникам, они подходят к своим обязанностям формально, порой доводя ситуацию до абсурда. В моей практике был случай, когда председателю уже созданного и зарегистрированного в установленном порядке товарищества собственников, запрещалось заниматься оформлением договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг в более чем на половину заселенном доме, а также собирать с жильцов взносы для формирования уставного фонда товарищества, размер которых был определён общим собранием, — рассказывает специалист.

Кто станет управдомом?

Как правило, жильцы большинства новостроек для управления своим домом создают товарищество собственников. Застройщик только приветствует, если среди жильцов находится грамотный и компетентный в вопросах управления домом человек, готовый возглавить товарищество собственников. В этом случае минимизируется вероятность возникновения проблем, связанных с ненадлежащей эксплуатацией инженерных систем дома, находящихся на гарантийном обслуживании, который, кстати, сегодня составляет 5 лет.

Однако на практике есть немало примеров, когда к руководству товарищества приходят люди, имеющие весьма поверхностное представление об особенностях функционирования систем жизнеобеспечения многоквартирных жилых домов. Технологии совершенствуются, оборудование становится сложнее, появляются новые энергоэффективные системы (рекуперация тепла, система принудительного воздухообмена, автономные газовые котельные и т. д.), контроль за правильной эксплуатацией которых может осуществлять только подготовленный специалист.

— Недопустима передача управления жилым домом со всей его сложной инженерной инфраструктурой просто хорошему и порядочному члену товарищества. Иначе потом застройщик может столкнуться с массой технических проблем, которые ему придется устранять за свой счет, — говорит Вадим Тачкин. — При неграмотном управлении жильцы получают огромную задолженность по жилищно-коммунальным услугам, после чего председатель-любитель увольняется и на его место нового управленца найти весьма проблематично. Мало кто захочет за относительно невысокую заработную плату работать антикризисным управляющим и выводить товарищество из долговой ямы. Правильно распорядиться деньгами жильцов дома, грамотно выстроить отношения с обслуживающими организациями, управлять нанятыми работниками, а также добиться полной и своевременной оплаты за проживание — это целая наука, для этого нужен многолетний опыт проб и ошибок.

Поэтому некоторые застройщики видят только один выход из сложившейся ситуации. Они либо сами создают товарищество и управляющую компанию, либо привлекают к этой работе профессионального управдома.

- Вот уже несколько лет ViVa Invest предоставляет своим партнерам уникальную услугу — создание товарищества собственников и управление построенным объектом в период его заселения и пуско-наладочных работ. Свою работу мы начинаем еще до ввода дома в эксплуатацию. Занимаемся организацией общего собрания, готовим и регистрируем все необходимые документы, привлекаем эксплуатирующую организацию, участвуем в процессе приемки дома в эксплуатацию, контролируем правильный запуск и работу инженерных систем, и многое другое. После подписания акта ввода дома, застройщик уже не беспокоится о том, что ему придется устранять возникающие проблемы после передачи объекта в управление жильцам. Данная услуга очень востребована на рынке, однако в силу ее специфичности и трудоемкости мы предлагаем этот комплекс мероприятий исключительно застройщикам, с которыми сотрудничаем, — делится накопленным опытом специалист.

Кому доверить обслуживание дома?

В большинстве случаев товарищества собственников заключают договоры на обслуживание домов с государственными эксплуатирующими организациями — ЖЭСами. Таков менталитет наших граждан, да и привычнее им это.

— Лично мы пошли иным путем. В одном из последних наших домов договор на комплексное обслуживание дома был заключен с организацией негосударственной формы собственности. По сравнению с государственными эксплуатирующими компаниями в частных ЖЭСах работают более исполнительные специалисты. Они имеют повышенную мотивацию работать быстро и качественно, содержать в штате коммерческой компании бездельников никто не будет. К тому же услуги частных обслуживающих фирм обходятся товариществу не намного дороже, если сравнивать их с государственными ЖЭСами. Кроме этого, такой комплексный договор позволяет экономить и не нанимать в штат профильных специалистов по прямым трудовым договорам, что оказывается намного дороже, — рассказывает Вадим Тачкин.

Специалист уверен, что коммерческие новостройки должны обслуживаться частными компаниями, а жильцы должны иметь право выбора между государственными и негосударственными эксплуатирующими организациями.

Есть что сказать?
Читать:

Витрина

ЖК "Променад", р-н Лебяжий

Продажа квартир в новом доме в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую квартиру в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке от застройщика.

Рассрочка от застройщика

Контакты: +375 44 561 86 18

Продается база отдыха

4 га земли в заповедном парке «Урочище Пышки» 10 капитальных строений , все коммуникации

Светлана

Контакты: +375 29 677-5...

Лента новостей