Управдом — друг человека?

— Все это надо только приветствовать. Но… Если трактовать закон буквально, то до ввода дома в эксплуатацию дольщики, еще не ставшие собственниками, на общем собрании, инициирование которого является обязанностью застройщика, могут лишь принять решение о создании товарищества и ознакомиться с его уставом. И все. Обязательства застройщика по организации собрания дольщиков на этом завершаются. Все остальное должны делать уже собственники построенных квартир.

Вот здесь и начинаются проблемы. Фактически, после завершения строительства, застройщик должен на шесть месяцев закрыть дом на ключ и ждать, пока не менее двух третей от общего числа участников долевого строительства станут полноправными владельцами своих квартир и примут участие в общем собрании уже не дольщиков, а собственников многоквартирного жилого дома. Но даже после этого организация такого собрания является весьма проблематичным занятием.

Застройщик свои обязательства перед дольщиками выполнил, дом построил, документы и ключи от квартир жильцам выдал, следовательно, ничего больше делать не должен. Возникает вопрос: кто будет заниматься организацией общего собрания и каким образом инициатор будет информировать об этом собственников.

Единственными, кто располагает контактными данными всех участников долевого строительства, являются непосредственно сам застройщик и местный исполнительный и распорядительный орган, осуществлявший регистрацию договоров долевого строительства. Ни первый, ни второй информацию личного характера о гражданах без их письменного согласия организаторам проведения общего собрания предоставить не могут.

Вариант с расклейкой объявлений на подъездах новостройки также не решает проблему — в первые месяцы после сдачи объекта в эксплуатацию в коммерческой новостройке на постоянной основе находится в лучшем случае около трети от всех собственников жилого дома, остальные — это строители, выполняющие отделочные работы в квартирах. То же самое можно сказать и об интернет-форумах, активно участвующих в обсуждении насущных проблем дома либо просто читающих информацию о ходе его строительства и заселения также не больше 25−30 процентов от всех дольщиков.

В результате мы получаем построенный объект, передавать который некому, потому что товарищество собственников не создано, и жильцов, которые не могут полноценно пользоваться купленной недвижимостью по причине отсутствия договоров на жилищно-коммунальные услуги. Все расходы по содержанию многоквартирного жилого дома ложатся на плечи застройщика, который является юридическим лицом и к которому применяются повышенные тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Естественно, в таких условиях строительной организации для сокращения своих издержек приходится отключать в доме воду и электричество и дожидаться пока возникнет юридическое лицо — товарищество собственников, способное принять на баланс объект и самостоятельно нести расходы по его содержанию, — говорит Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest).

Кто становится заложником ситуации?

Страдают от этого и жильцы, и застройщик. Вместо ремонтов в своих квартирах люди вынуждены тратить время на организацию собраний и поиски компетентного в вопросах управления недвижимым имуществом человека. Строительная организация также вместо возведения следующего объекта занимается эксплуатацией уже построенного. «По-человечески мы людей понимаем, однако на протяжении многих месяцев оплачивать из своей прибыли расходы на отопление, электро- и водоснабжение, к примеру, 200-квартирного многоэтажного дома — это довольно дорогое удовольствие», — поясняет Вадим Тачкин.

Складывается ситуация, когда застройщик свои обязательства перед дольщиками выполнил, однако передать им построенный объект не может и вынужден против своей воли заниматься организацией товарищества. «В нынешних условиях строительная организация не может самоустраниться от этого процесса. Практика показывает, что при коммерческом долевом строительстве жилья наши граждане без поддержки застройщика не могут, а иногда и не хотят самостоятельно заниматься организацией проведения общего собрания жильцов дома», — поясняет ситуацию специалист.

Где же выход?

В таких условиях застройщик вынужден нарушать закон, а со стороны это выглядит именно так, — и после ввода дома в эксплуатацию, не дожидаясь, пока большая часть жильцов станет собственниками, инициировать создание товарищества, проводить выборы председателя и органов управления, предлагать к утверждению устав, открывать счет в банке и т. д. Все это делается с целью ускорить процесс заселения дома и передать дольщикам не только ключи и документы, но и полноценно функционирующее капитальное строение.

— В этой связи удивляет позиция отдельных наших чиновников. Вместо того чтобы с пониманием относиться к сложившейся ситуации и способствовать процессу скорейшего перехода построенной недвижимости от застройщика к собственникам, они подходят к своим обязанностям формально, порой доводя ситуацию до абсурда. В моей практике был случай, когда председателю уже созданного и зарегистрированного в установленном порядке товарищества собственников, запрещалось заниматься оформлением договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг в более чем на половину заселенном доме, а также собирать с жильцов взносы для формирования уставного фонда товарищества, размер которых был определён общим собранием, — рассказывает специалист.