Квадратные метры в обмен на ценные бумаги

— Первопроходцами по реализации квартир путем продажи жилищных облигаций в Минске были компании «ТАМБАЗ» и «Минскпромстрой». Затем на каком-то этапе «Минскпромстрой» приостановил работу по облигациям, а «ТАМБАЗ» работает по такой схеме на протяжении всей своей строительной деятельности.

Вначале наша компания «10 УНР» в своей практике использовала так называемую смешанную схему реализации жилья. В одной квартире какое-то количество квадратных метров гражданин мог купить по жилищным облигациям, а оставшуюся часть — по договору долевого строительства. На тот момент это не противоречило законодательству. Но вот уже несколько лет мы полностью реализуем квартиры путем продажи жилищных облигаций. Условно говоря, покупая одну облигацию, человек покупает в квартире один квадратный метр жилья.

Если сравнивать жилищные облигации с договором долевого строительства, то, на мой взгляд, первый инструмент имеет ряд преимуществ по сравнению с «долевкой».

Во-первых, в законодательство о долевом строительстве постоянно вносятся какие-то изменения и дополнения, которые только осложняют работу по договорам долевого строительства. В то же время, все эти так называемые «улучшения» нормативно-правовой базы не помогли полностью застраховать дольщика от потери своих денег.

В отличие от долевого способа строительства жилья номинальная стоимость жилищных облигаций или страхуется, или выпускается под залог имущества с понижающим коэффициентом, или под поручительство третьих лиц. То есть если даже у застройщика и возникнут в процессе строительства какие-либо сложности, гражданину в любом случае будет возвращена номинальная стоимость жилищных облигаций. Но лично я, например, не припомню таких случаев, чтобы были «проблемные» дома и граждане теряли денежные средства при покупке квартир по жилищным облигациям.

Большим преимуществом жилищных облигаций по сравнению с долевым строительством является и то, что стоимость облигаций в процессе строительства не меняется.

Кроме того, в отличие от договора долевого строительства жилищные облигации в любой момент можно продать на вторичном рынке любому физлицу и по любой цене. Например, у нас в компании было достаточно много случаев, когда люди по разным причинам выходили из процесса строительства. Тогда они продавали свои облигации, и никто из них не терял деньги. Наоборот, на каждой жилищной облигации на вторичном рынке можно заработать $ 200−300.

В случае если у человека возникнет необходимость поменять однокомнатную квартиру на двух- или многокомнатную, то в отличие от договора долевого строительства и в этом случае не возникнет никаких проблем. Будет составлено дополнительное соглашение к договору, а выкупленные облигации будут засчитаны в счет покупки новой квартиры. При долевом строительстве эта процедура достаточно забюрократизирована. Она требует расторжения договора и заключения нового с последующей регистрацией.

Я полагаю, что общий объем эмиссии жилищных облигаций был бы намного больше, если бы не один сдерживающий фактор. В настоящее время белорусские страховые компании не могут обеспечить страховкой весь объем эмиссии, который мог бы вращаться на рынке.

С другой стороны, при использовании данного инструмента сам застройщик несет определенные финансовые потери. Они составляют 2−3% от суммы эмиссии, которые он должен выплатить страховой компании. Кроме того, застройщику надо найти профучастника, который выпустил бы эти ценные бумаги и сопровождал весь этот процесс на протяжении строительства дома. Хотя в настоящее время многие застройщики все эти операции уже выполняют самостоятельно.

В частности, компания «10УНР-инвест» как заказчик строительства еще ни разу не пользовались услугами страховых компаний по выпуску жилищных облигаций. Мы всегда выпускали облигации либо под залог своего личного имущества, либо под поручительство третьих лиц — наших компаний-партнеров.

На сегодняшний день одно наше структурное подразделение ООО «УНР-ТрейдБрокер» осуществляет дилерскую и брокерскую деятельность на рынке ценных бумаг Республики Беларусь, а также консультационные услуги в области операций с ценными бумагами. Например, компания оказывала услуги УКСу Минского горисполкома по выпуску жилищных облигаций, а ОАО «10 УНР-инвест» своими чистыми активами выступало гарантом выпуска данных жилищных облигаций. Для УКСа Мингорисполкома это было в два раза дешевле, чем если бы он обратился в страховую компанию. В настоящее время данная организация вновь обратилась к нам с просьбой оказать услуги и выступить гарантом по выпуску облигаций по другому объекту.

Мое убежденное мнение, что тот застройщик, который попробует работать по жилищным облигациям, к долевому строительству уже не вернется никогда.