Минская «вторичка»: то взлет, то падение, Или наступит ли ветер перемен?

Вторичный рынок жилья г. Минска на протяжении первого полугодия 2012 года оставался стабильным. В разные месяцы цены на квартиры то чуть-чуть падали, то чуть-чуть поднимались. Но в итоге и средние цены предложения квартир, и средние реальные цены сделок на начало и конец первого полугодия остались практически неизменными. Что касается перспектив, то, по оценкам специалистов, в ближайшие месяцы никаких кардинальных изменений на рынке также не должно произойти.

По данным Национального кадастрового агентства за 6 месяцев 2012 года в г. Минске совершено 5065 сделок с квартирами. По сравнению с первым полугодием 2011 года количество сделок в текущем году сократилось, но не критично, всего на 8,4%. (в прошлом году за аналогичный период было совершено 5520 сделок).

Рекордное количество сделок в 2012 году совершено в марте — 1166. И это самый высокий показатель по количеству совершенных сделок не только в первом полугодии 2012 года, но и в аналогичном периоде 2011 года (в марте прошлого года было совершено 1140 сделок). Покупательская активность в марте текущего года была обусловлена ростом с 1 апреля базовой величины. Те потенциальные покупатели, которые планировали в ближайшее время покупать квартиру, постарались сделать это в марте, не откладывая покупку на потом, чтобы сэкономить на риэлтерских, нотариальных услугах, а также на оформлении сделки в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

По сравнению с прошлым годом показательным в текущем году был и май месяц. Так, если в мае 2011 года в Минске было совершено 653 сделки с квартирами, то в мае 2012 года — 931 сделка. По всей видимости, часть людей, намеревающихся купить квартиру, предпочла это сделать накануне лета — сезона отпусков.

Тем не менее, неплохим по активности был и июнь. В этом месяце совершено 824 сделки — примерно столько же, как и в феврале, но больше, чем в апреле.

Статистические данные НКА свидетельствуют о том, что вторичный рынок жилья в первом полугодии текущего года не обвалился. По активности он находился практически в таком же состоянии, как и в прошлом году.

Если сравнивать цены предложения, то надо сказать, что по данным Портала Realt.by за первое полугодие 2012 года цена квадратного метра квартир на вторичном рынке жилья увеличилась на 0,7% - с 1243 долл. США на 1 января до 1252 долл. США — на 1 июля. Такой незначительный рост цен можно отнести на статистическую погрешность. Более неблагополучная ситуация на рынке была в первом полугодии 2011 года. Цена предложения квадратного метра квартир за 6 месяцев упала на 5,5% - с 1305 долл. США на 1 января до 1233 — на 1 июля.

Что касается реальных цен продаж, то по данным Национального кадастрового агентства средняя реальная цена сделки по заключенным договорам в июне месяце составила 1236 долл.США. По сравнению с январем она уменьшилась на 0,5% (по итогам января составляла 1242 долл. США). Для наглядности отметим, что в феврале средняя реальная цена продажи квартир составила 1260 долл. США, в марте — 1239, в апреле — 1245, в мае — 1238 долл.США. Как видим, эти цены также были подвержены колебаниям. Однако о значительном падении цен на минскую «вторичку», которого так ожидали многие покупатели, не произошло.

По горизонтали — цена кв. м, по вертикали — количество сделок, попадающих в интервал. Интервал (шаг гистограммы) составляет 50 $.

Однако говорить, что цены продажи квартир по базе НКА полностью соответствуют реальным ценам, по которым на самом деле проданы помещения, также нельзя. А все потому, что в договорах купли-продажи продавцы по договоренности с покупателями не всегда прописывают достоверные цены. Это сумма известна только двум сторонам сделки.

По причине того, что в прошлом году валютный рынок был не стабилен, в договорах купли-продажи часто встречались примечания, по какому курсу доллары пересчитывались в рубли (есть примечания пересчета и по курсу 6500 руб., и по курсу 9000 руб.), мы не стали приводить реальные цены продаж квартир за первое полугодие 2011 года, потому что они еще меньше соответствуют реальности.

О том, как развивалась ситуация на столичном рынке в течение 6 месяцев 2012 года и чего можно ожидать в ближайшие месяцы, Портал Realt.by выяснил у специалистов рынка.

Николай Простолупов, директор АН «БелЦТН», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» (БелАН):

— В текущем году, как это традиционно происходит в зимние месяцы, на рынке наблюдалось некоторое затишье, а с конца февраля и в марте перед ростом базовой величины была повышенная активность покупателей. По сравнению с прошлым годом, который преподнес немало «сюрпризов» — из свободной продажи исчезла валюта, резко менялся курс рубля по отношению к доллару США, банки приостанавливали кредитование недвижимости, что привело к повышенной нервозности на рынке, в 2012 году наоборот наступило спокойствие. Наблюдались лишь небольшие колебания цен.

На мой взгляд, до парламентских выборов никаких серьезных изменений в стране не произойдет, поэтому и рынок будет находиться в стабильном состоянии. А вот после 1 октября возможны какие-то изменения.

Дина Чайкова — директор АН «Мир недвижимости плюс», член совета БелАН:

— Не оправдались самые пессимистичные прогнозы по поводу того, что в 2012 году цены рухнут. В первом полугодии ситуация на рынке была достаточно стабильной, хотя ожидание, что что-то может произойти, сохраняется и по сей день. По всей видимости, всегда, когда нам обещают стабильность, а на самом деле происходит чуть ли не обвал, люди перестают верить в эту стабильность и до конца не доверяют обещаниям.

Реальные цены продаж скорректировались и чуть-чуть снизились. Устойчивый спрос сохраняется и на самые дешевые, и на дорогие квартиры. Кредитные ресурсы на покупку жилья по-прежнему не привлекаются. Все-таки для большинства людей процентная ставка остается слишком высокой. Конечно, хотелось бы, чтобы покупательская активность была повыше.

Лично я не вижу никаких предпосылок к тому, чтобы ситуация на рынке в ближайшее время кардинально поменялась. Если, конечно, не произойдут какие-либо непредвиденные события, которые мы не можем предугадать и на которые никак не можем повлиять. Сейчас на рынке есть движение. Ведь самой плохой считается та ситуация, когда цены долгое время «стоят» и никто никому не хочет уступать в цене. Сегодня продавцы понимают, что ожидать каких-то всплесков не стоит. Покупатели в свою очередь торгуются и немножко уступают. За счет этого цены колеблются. Поэтому, на мой взгляд, в дальнейшем сохранится тенденция медленного и небольшого снижения цен.

Павел Астапеня, первый заместитель генерального директора ЦТН «ПАКОДАН», член совета БелАН:

— 6 месяцев 2012 года прошли достаточно стабильно, кардинально на рынке ничего не поменялось. О новых громких проектах заявлено не было.

Рынок недвижимости, как и большинство других сегментов экономики, замер и находится в ожидании того, что будет происходить дальше. Поэтому мы также пребываем в ожидании. Как долго будет длиться этот процесc, сказать сложно. По всей видимости, столько, сколько продавцы будут держать цены.

Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья АН «Твоя столица»:

— По итогам мая мы предполагали, что летних месяцев будет только два — июнь, июль и что из-за сезонности возможно снижение цены квадратного метра примерно на 2−5%. Однако по сравнению с маем в июне количество сделок практически не изменилось, но уменьшилось по сравнению с другими месяцами. Тем не менее, цена квадратного метра квартир средних потребительских качеств, как это не удивительно, осталась практически такой же, какой была в предыдущие месяцы — примерно 1200 долл.США. В то же время, немного сократилось предложение. Но в целом рынок остается достаточно живым, хотя и не гиперактивным.

Думаю, что июль по активности будет примерно таким же, как и июнь. Цена «квадрата» будет балансировать приблизительно на отметке, на какой находится сегодня. Казалось бы, что с уменьшением количества предложения цена должна расти. Но в небольшое летнее затишье она, наоборот, должна падать. Сегодня эти два показателя компенсируют друг друга, поэтому цена остается практически неизменной. Возможно, с середины августа на рынке произойдет оживление. Увеличатся и спрос, и предложение, которые также будут компенсировать друг друга. А это значит, что больших колебаний цен не должно произойти.

Realt.by Недвижимость