Рынок новостроек: что будет с ценами в 2012 году?

Практически весь 2011 год столичные застройщики работали в так называемом режиме ручного управления. То есть все, что нельзя было отрегулировать экономическими и рыночными методами, нормативно-правовой базой, приходилось регулировать собственноручно. В каких условиях придется работать застройщикам в следующем году, от чего будет зависеть ценовая политика, стоит ли покупать новостройку сейчас или все же пока не торопиться с покупкой, в этих и других вопросах поможет покупателям разобраться Портал Realt.by.

2011 год был весьма сложным для столичных застройщиков. По словам Сергея Коренько, председателя собрания акционеров СООО «Арэса-сервис», рынок жилья стало лихорадить еще в марте, когда из-за проблем, возникших на валютном рынке, застройщикам приходилось покупать импортные материалы и оборудование только по завышенному курсу рубля по отношению к доллару США. Кто-то из застройщиков пошел на такой риск, чтобы продолжать строительство недвижимости. Ну, а те застройщики, которые не имели таких возможностей и не могли в условиях множественности курсов сделать правильные расчеты, замораживали стройки. С мая месяца на рынке стали наблюдаться перебои и с поставками белорусских стройматериалов. Практически не было силиката, бетона, арматуры. И такая ситуация была на рынке все лето. Если раньше строители работали в 2−3 смены, то летом были вынуждены работать в одну смену. В связи со сдерживанием заработной платы произошел и отток строителей. Поэтому, сделал вывод С. Коренько, темпы строительства резко снизились, в том числе и по причине несвоевременного внесения платежей дольщиками.

Поэтому, посетовал собеседник, «все запланированные к вводу в текущем году объекты сдать не получится. А потому будем сдавать их в первом квартале 2012 года». Причем все эти проблемы, подчеркнул С. Коренько, были характерны не только для СООО «Арэса-сервис», но и для всех коммерческих и государственных застройщиков. Поэтому неудивительно, что в текущем году в целом по республике наблюдается серьезное недовыполнение задания по вводу в эксплуатацию нового жилья.

По сравнению с 2008 годом, когда квадратный метр в новостройках Минска в каркасных домах предлагался на рынке по 2000 долл. США, а стоимость строительства составляла примерно 1500 долл. США, к началу текущего года цены на новостройки снизились примерно до 1200−1300 долл., а рентабельность строительства упала до 5−10%. И если в 2011 году застройщики различными способами пытались удержать рентабельность на прежнем уровне, то для регулирования цен чаще применялся так называемый режим ручного управления. Цены менялись настолько быстро, насколько быстро менялся курс рубля по отношению к доллару.

По словам С. Коренько, в 2011 году были короткие периоды, когда при себестоимости строительства 600−800 долл. США/кв.м новостройки продавались по 900 долл. США/кв.м. Тем не менее, даже в таких условиях рентабельность удавалось сохранять на прежнем уровне — 5−10%. Однако достигать этого могли только те компании, которые быстро ориентировались в сложившейся ситуации, потому что цены на стройматериалы и оборудование как импортного, так и отечественного производства очень сильно варьировали. Были и периоды, когда квадратный метр можно было продать и по 1300 долл., но при этом остаться в убытке. «Поэтому говорить о стабильном расчете или ценообразовании в текущем году было бы некорректно», — резюмировал председатель собрания акционеров группы компаний «Арэса-сервис». - Скорее, можно говорить о краткосрочном, оперативном и ручном управлении всем строительным процессом, в том числе ценами. Лично у нас стояла задача, продав 1 кв. м жилья, построить взамен 1−1,1 кв.м. Только в этом случае деньги не так сильно подвергались инфляции».

По оценкам С. Коренько, за текущий год цены на новостройки в каркасных домах в долларовом эквиваленте снизились примерно на 10% - у отдельных застройщиков до 1000−1100 долл. и чуть ниже. Но процесс сдерживания цен в строительстве продолжается и сегодня. По мнению эксперта, сложно сказать, как долго он будет продолжаться. «Можно регулировать процесс снижения стоимости. Но это значит, что и зарплата строителей не будет повышаться, и стоимость стройматериалов будет снижаться. К чему это приведет? И останутся ли у нас вообще строители? А если цены на стройматериалы будут снижаться и дальше — значит, их не будет, как это было летом. Их увезут в Россию. И если заявить о снижении стоимости, то никто ничего не будет покупать — ни по 800, ни по 900 долл. США/кв.м, все будут ждать 600 долл. США/кв.м. Это очень опасно. Уже сегодня намечается тренд на снижение стоимости - рецессия. Это самое страшное слово для экономики, когда никто ничего не покупает. Все ждут, что завтра будет дешевле. И этот процесс характерен не только для сферы недвижимости», — ответил С.Коренько.

Далее, порассуждал эксперт. С одной стороны, в 2012 году планируется резкое ограничение круга лиц, которые смогут претендовать на льготные кредиты, и при сохранении таких дорогих кредитных ресурсов, как сегодня, скорее всего, покупательская способность не будет слишком высокой — значит, цены должны корректироваться в сторону снижения. Но, с другой стороны, правительство заявляет, что в следующем году инфляция составит 19−20%. А это значит, что фактически в следующем году на такой же процент должны вырасти и цены, заработная плата, потому что уровень жизни людей не должен падать. «Поэтому говорить о снижении цен при одновременной инфляции не совсем корректно», — считает специалист. — Сегодня я не вижу предпосылок для снижения стоимости белорусских стройматериалов. Есть некоторые позиции, цены на которые еще не достигли российского уровня цен. Поэтому они будут повышаться. И если это будет так, особенно если учитывать заявление, что доллар и дальше не будет подвержен резким колебаниям, можно сделать вывод, что цены на недвижимость все-таки будут расти».

Мы поинтересовались у эксперта, сохранится ли в следующем году потребительский спрос? «В принципе, у людей есть деньги — и в банках и на руках. Я не хочу выступать в роли советчика. Но могу сказать, что каждый должен сам для себя решить, куда их вкладывать: держать в банке, дома или вкладывать в драгоценности, недвижимость. Если мы будем жить в одном экономическом пространстве с Россией и Казахстаном, то цены и сегодня в Киеве и Петербурге выше по сравнению с Минском. А Минск — неплохой город для проживания, поэтому не думаю, что здесь может быть какой-то обвал цен», — резюмировал эксперт.

Realt.by Недвижимость