«Не стоит ждать, что ставки по кредитам снизятся». Эксперты — о том, что будет с ценами на квартиры до конца года и почему в приоритете новостройки

— Судя по нашим предыдущим исследованиям, покупатель квартир решает свой жилищный вопрос достаточно долго. В среднем около полугода, а то и года. За этот период любой покупатель старается каким-то образом разобраться, а что же будет дальше происходить на рынке, чтобы выбрать наиболее оптимальный период для покупки жилья. Ведь многие помнят, как в 2013—2014 годах, на пике цен люди покупали за большие деньги квартиры, а через два года теряли выгоду за счет снижения цен. Никто не хочет оказаться в такой ситуации. Но, с другой стороны, не у каждого есть возможность ждать эти два года. Особенно если арендуешь квартиру — в этом случае стоимость аренды не только нивелирует всю выгоду от ожидания снижения цен, но и даже наоборот, делает ожидание абсолютно невыгодным, — объясняет эксперт.

Поскольку большинство продавцов — это последующие покупатели, они вынуждены разбираться, за сколько им продать имеющуюся квартиру, чтобы потом меньше добавлять для покупки новой.

По словам Андрея Чернышева, возможно, что те, кто считает, что цены на недвижимость поднимутся, ориентируются только на немного припавший курс доллара. Но, во-первых, ценообразование привязано не только к нему, а во-вторых, доллар снова начал расти.

— Могу также предположить, что проголосовавшие за возможное повышение цен — это продавцы, которые предполагают, что к концу года будет некое увеличение активности покупателей на рынке, которые захотят успеть решить свой жилищный вопрос. В какой-то части они правы — увеличение покупательской активности ожидаем и мы.

Однако, считает он, в складывающейся ситуации, это следует расценивать не как возможность поднять цены, а лишь как возможность выйти на диалог с чуть большим количеством покупателей. Учитывая, сколько квартир предлагается на продажу, продавцы на вторичном рынке находятся в конкуренции не только между собой, но и с первичкой — сейчас на рынке самый большой за 10 лет объем предложений новостроек. И новостройки в 2021 году сильно переманивают покупателей на свою сторону.

Что касается сроков рассрочки, то больше всего предложений на период до 1 года — 60 домов. При этом 16 домов из этого числа предполагают рассрочку до конца строительства дома, чья строительная готовность может быть уже весьма высокой, а значит срок рассрочки меньше. Максимальный срок рассрочки на сегодняшний день составляет до 8 лет и предлагается подобная рассрочка в 20 домах.

— Желающие воспользоваться рассрочкой должны помнить, что в 90 процентах случаев стоимость квадратного метра увеличивается, по сравнению с единовременной оплатой всей стоимости квартиры. Зачастую застройщики открыто об этом заявляют, однако есть и случаи, когда рассрочка называется «без увеличения стоимости», однако при 100% оплате предоставляются скидки.

Сегодня минимальная стоимость квадратного метра — 826 долларов на трехкомнатные квартиры в классе стандарт. Что интересно, в этом классе есть предложения квартир в диапазоне 1800−3000 долларов — это квартиры с отделкой, которые уже введены в эксплуатацию.

— В стоимость квартиры порой заложена и стоимость машиноместа в подземном или наземном паркинге, которая имеет разбежку от 2,5 тысяч до 30 тысяч. Предлагаются они сегодня в 109 домах. Кстати, в двух из всего трех новостроек класса Эконом обязательно приобретение машиноместа стоимостью от 2,5 до 5 тысяч долларов. Лояльнее ситуация в классе Стандарт — из 107 домов только в 6 обязательно приобретение машиноместа от 7 до 15 тысяч долларов, а также в классе Комфорт — в 3 из 13 домов стоимостью от 10 до 25 тысяч. А в классе Престиж, наоборот, несмотря на то, что в 13 из 14 домов предусмотрены паркинги, обязательства по приобретению машиномест отсутствуют, — рассказывает эксперт.

«Если в октябре 2016 года малогабаритные квартиры предлагались в 7 новостройках, то сейчас в 86»

Новостройки популярны отчасти потому, что застройщики сегодня предлагают популярные форматы евроквартир, где площадь кухни совмещена с гостиной, но при этом в обязательном порядке присутствует хотя бы одна изолированная комната. Такие квартиры привлекают покупателей небольшими площадями и расположением в составе современных жилых комплексов.

— Если говорить о классических квартирах с изолированной кухней, то одни из самых востребованных площадей среди однушек — 38−45 квадратов. Эта площадь предполагает и кухню минимум на 8−9 «квадратов», и два раздельных санузла, и большую гостиную. При этом минимальная площадь, доступная на рынке, это 26 квадратных метров и спрос на такие квартиры высокий. Среди двухкомнатных квартир сегодня оптимальной считается площадь до 60 «квадратов», — утверждает Наталья Жалова.

Чтобы понять, насколько изменилось предложение малогабаритных квартир, «Твоя столица» сравнила пятилетний период с октября 2016 года по октябрь 2021-го. Как показывает рынок, эти квартиры покупаются в первую очередь. И за пять лет все существенно изменилось. Если в октябре 2016 года подобные квартиры предлагались только в 7 новостройках, то сейчас уже в 86 домах.

— Если в начале двухтысячных на рынке отчетливо прослеживалось увеличение средних площадей квартир, то сегодня идет тенденция к уменьшению. Сейчас в самом многочисленном классе Стандарт средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 37 «квадратов», двухкомнатной — 53, трехкомнатной — 73. Эти цифры очень схожи с площадями, которые были в обычных «панельках» 70−90-х годов.

Отразится ли нынешнее снижение курса доллара на ставках по кредитам в лучшую сторону?

Кредиты на вторичку, как было сказано выше, сегодня хоть и доступны, однако высокие ставки порой препятствуют воспользоваться этим инструментом. Как рассказывает Андрей Чернышев, некоторые покупатели часто задаются вопросом: отразится ли нынешнее снижение курса доллара на ставках по кредитам в лучшую сторону? Может стоит отложить решение жилищного вопроса до следующего года?