$1.215 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«С сентября 60% застройщиков поднимут цены на новостройки». Эксперты рассказали, что происходит сегодня на рынке первичного жилья и что будет дальше

24.08.2021 15935

Этим летом России предрекли дефицит нового жилья — 20% застройщиков уходят с рынка. Мы заинтересовалось, что же происходит на рынке «первички» в Беларуси? Пандемия, рост цен на стройматериалы, почти полное отсутствие кредитования, санкции, падение доходов населения… Ситуация не самая удачная для белорусских застройщиков и их потенциальных клиентов? REALT выяснил у экспертов, что сейчас пользуется спросом, кто побеждает на рынке и какими финансовыми инструментами пользуются белорусы при покупке новеньких «метров».

Фото носит иллюстративный характер.

Почему в России сокращается количество застройщиков? И как обстоят дела Беларуси?

Руководитель группы компаний «Престиж» Андрей Вариниченко рассказывает, что в России на рынок первичного жилья существенно повлиял принятый пару лет назад федеральный закон № 214. Суть его следующая: если раньше застройщики могли строить дома за деньги дольщиков, то сегодня до момента сдачи дома в эксплуатацию они не имеют права воспользоваться деньгами дольщиков. К тому же, у Центрального банка России есть определенные требования к строительным компаниям, обусловленные этим законом. И там все не так просто.

— Уход застройщиков с рынка в России отмечается чаще в регионах. Во многих крупных городах — Москве, Питере, Калининграде, Сочи, напротив, идет всплеск. Объекты бронируют уже на стадии котлована. Также спрос на первичное жилье в России идет в корреляции с классификатором жилья. Так, например, недвижимость класса «комфорт» и «бизнес» с удачной локацией раскупают очень быстро, — объясняет он.

Руководитель «Твоя столица. Новостройцентр» Наталья Жалова рассказывает REALT, что в Минске тенденция по сокращению количества застройщиков уже прошла в 2015—2016 гг. и была обусловлена нововведениями в сфере законодательства о долевом строительстве.

— Во-первых, застройщику для привлечения средств дольщиков стало необходимо внести в строительство дома за счет собственных средств не менее 15% от стоимости строительства, определенной в проектной документации, и возвести не менее 2 этажей дома. Это было нужно, чтобы еще перед началом строительства дома отсеять тех застройщиков, кто не располагал достаточными финансовыми средствами и опытом для окончания строительства дома даже в случаях недостатка спроса со стороны покупателей и тем самым не допустить появления долгостроя.

По ее словам, в 2014 году было 128 новостроек на продажу, сегодня — 136. При этом количество застройщиков снизилось с 66 до 32. Подобное снижение обусловлено все тем же усложнением законодательных требований к девелоперам, работающим по механизму долевого строительства.

— Раньше, помимо отсутствия необходимости застройщиком вносить собственные средства в строительство, еще и порядок приобретения земельных участков под строительство был гораздо проще — без аукционов. В результате, на рынке присутствовало много малых застройщиков, в том числе и без достаточного опыта строительства, которые чаще строили дома-одиночки.

«Спрос на первичное жилье был стабильно высоким и таким же и остается»

В Беларуси высокий спрос на объекты с удачным расположением, считает Андрей Вариниченко. При этом мало застройщиков, которые сдают готовые квартиры и которые делают жилье класса «комфорт» и «бизнес». И иногда жилье класса «стандарт» застройщик выдает за «комфорт».

Наталья Жалова, в свою очередь, отмечает, что мониторинг рынка за последние 8 лет показал, что спрос на первичное жилье был стабильно высоким и таким же и остается.

— Другое дело, что в разные периоды последнего десятилетия, спрос трансформировался и изменялся. Базисным фактором покупки квартиры в новостройке всегда был эффект новой вещи. Пожалуй, человек всегда предпочел бы новую вещь вместо бывшей в употреблении. И на этот фактор идут надстройки из дополнительных.

Фото носит иллюстративный характер.

Допустим, в начале 2010 года новостройки зачастую выбирали из-за экономической выгоды — на ранних стадиях строительства цены были значительно ниже вторичного рынка. В результате, это позволяло покупателям нивелировать свои риски ожидания окончания строительства, да еще и сделать на разницу в цене чистовой ремонт.

— А сегодня цены новостроек и вторичного рынка сблизились. А с учетом стоимости проведения чистового ремонта квартира в новостройке может выйти и дороже, чем «вторичка». В ряде случаев можно утверждать, что ценовой фактор не является для покупателей первостепенным. За обладание абсолютно новой и современной квартирой покупатели готовы платить немного больше, чем за «вторичку», в чем им очень помогают кредиты и рассрочка оплаты. При этом последний финансовый инструмент — на «вторичке» не найти, что также склоняет покупателей к новостройкам.

«Рынок показал, что живет, развивается и без кредитования»

— В России с финансовыми инструментами все гораздо проще, чем в Беларуси, — говорит Андрей Вариниченко. — У наших крупнейших застройщиков сегодня растут цены и хорошо идут продажи. И сейчас, несмотря на негативные факторы, жилье приобретают. По сравнению с ситуацией на рынке первичного жилья 5−6 лет назад, сегодня все в разы благоприятнее. Я бы не сказал, что частичное закрытие кредитования в Беларуси серьезно изменило рынок. Рынок показал, что живет, развивается и без кредитования. А вообще кредиты все равно выдаются, но под другие проценты и программы. В столице все проще. А минусы отсутствия кредитования сказались именно на спрос на первичное жилье в регионах.

Он утверждает, что кредитование влияет, как правило, только на жилье класса «эконом» и «стандарт». Кредитование — это всегда рынок нужды. Например, людям нужно расширять жилплощадь в связи с рождением детей. На рынок жилья «комфорт» кредитование практически не повлияло — это совсем другой сегмент покупателей.

— На первичном рынке остался один банк, который выдает кредиты на квартиры. Он кредитует 110 домов из 136 в реализации. Поэтому нельзя сказать, что частичное закрытие кредитования значительно повлияло на рынок. Наглядные данные с рынка: сейчас доля покупателей квартир в новостройках с кредитами около 40%, в то время как в стабильном и спокойном 2019 году их доля достигала 50%, — приводит аналитику Наталья Жалова.

«Из-за появления рассрочек рынок первичного жилья «перевесил»

Белорусские застройщики начали выдавать рассрочки. И рынок недвижимости однозначно склонился в сторону первичного жилья. Андрей Вариниченко рассказывает:

— В 2019 году на рынке «первички» в Минске было 1300 сделок. В мае 2021-го около 900 сделок. При этом около 40% перешло на долевое строительство за счет появления рассрочек. Если смотреть на общую картину, количество сделок не изменилось. Застройщики победили на рынке. Люди, которые хотели купить жилье «эконом» и не получили кредиты, стали покупать в рассрочку новостройки, где квадратный метр примерно такой же, как и в «экономе» на «вторичке».

Он отмечает, что рынок недвижимости в Беларуси становится более гибким. Есть различные предложения и финансовые инструменты. И потребитель может выбрать жилье, подходящее и по бюджету, и по вкусам.

Наталья Жалова также считает, что в пользу первичного рынка жилья во многом играет возможность получения рассрочки оплаты — до 100 месяцев.

— Со «вторичкой» так не сделаешь. Да, в такую квартиру можно заехать и жить, но на ее покупку или просто на ремонт, порой требуется кредит. А это инструмент достаточно сложный и многие покупатели к нему до сих пор относятся с опаской. Рассрочка же выступает более гибкой. Кстати, в 2014 году было 104 дома в рассрочку, в 2021-ом — 130 домов. При этом, напомню, в реализации всего 136.

Фото носит иллюстративный характер.

«На бумаге» снижение цен доходило до 15%. А что произошло на самом деле?

Покупатели сейчас находятся в слабом положении — ставки по кредитам выросли и продолжают увеличиваться вместе со ставкой рефинансирования, а реальные доходы у населения падают. Пусть доллар и держится, что успокаивает покупателей, но цены на продуктовую корзину все равно растут.

— Застройщики понимают подобную расстановку сил на рынке и, чтобы не допустить снижение спроса, даже не пытаются значительно увеличивать стоимость квартир. Даже с учетом роста цен на стройматериалы. Кроме того, цены на стройматериалы уже стабилизировались, а зарплаты строителей не выросли — а именно их можно назвать наиболее ценообразующим в настоящее время фактором. Сейчас наглядно видно, как цены зависят от спроса и его финансовых возможностей. Если у людей станут расти доходы — тогда вполне возможно, но не ранее того. Ведь предложение по-прежнему обширное, а покупательская способность снижается, — объясняет Наталья Жалова.

Фото носит иллюстративный характер.

Андрей Вариниченко утверждает, что с ценами все не однозначно. По его словам, сегодня все реже используется такое понятие, как цена квадратного метра.

— Мы сейчас говорим о жилье выше класса «эконом». На ценообразование здесь влияют различные факторы — качество застройки, состояние дворовых территорий, инфраструктура. Поэтому в Минске порой находящиеся рядом дома могут отличаться в цене в 2−3 раза. По сравнению с 2020-ым, в нынешнем году цены выросли по некоторым позициям на 20−30%.

Наталья Жалова говорит, что если на «вторичке» цены однозначно снизились, то цены на новостройки нестабильны по той причине, что у домов есть стадии строительной готовности — чем ближе дата ввода дома в эксплуатацию, тем дороже в нем квартиры. Разница в стоимости одних и тех же квартир в начале строительства и ближе к его окончанию может достигать 20%. И если на рынок выходят новые дома, то своими более низкими ценами на начале строительства, они и снижают средний уровень цен по классу.

— Поэтому отследить, насколько цены поднялись, достаточно сложно, но мы это сделали. В результате, можно сказать, что «на бумаге» снижение цен доходило до 15% в зависимости от класса качества и количества комнат. Однако главной причиной было не то, что в уже строящихся домах снизились цены, а что на рынок вышли новые дома, чье строительство только началось, а значит и по более низким ценам.

В качестве реального снижения цен он приводит пример жилого комплекса в классе «эконом», дома которого уже были полностью построены и введены в эксплуатацию, и соответственно предлагались на продажу по достаточно высоким для этого класса ценам. Ввиду недостатка спроса цена за квадратный метр в ЖК снизилась на 50−100 долларов, в зависимости от количества комнат в квартире.

— Но даже и в этом классе качества цены ощутимо снизились после появления в продаже трех новых домов, которые на начальной стадии строительства предложили покупателям более низкие цены. Это потянуло средний уровень цен по классу вниз.

Фото носит иллюстративный характер.

Так что же будет с ценами и рынком первичного жилья?

— В Беларуси комплексы «комфорт» сегмента, если будут соответствовать современным требованиям, точно вырастут в цене в ближайшем будущем. К тому же, жилье в этом классе в дефиците. Учитывая факторы роста цен на стройматериалы, цены на жилье класса «эконом» либо будут сохранятся на прежнем уровне определенное время, либо стоит ждать незначительного повышения, — утверждает Андрей Вариниченко. — Одно можно сказать с уверенностью — у 60% застройщиков прогнозируется повышение цен на новостройки в сентябре. Причем, достаточно обоснованно. В следующем году рынок будет в их руках.

Наталья Жалова считает, что сегодня на рынке наблюдается симбиоз рецессии и стагнации. Люди, с одной стороны, поняли, что с наступлением 2021 года кардинально ничего не поменялось ни в лучшую, ни в худшую сторону, и поэтому пришли к выводу, что нужно жить дальше и решать свои жилищные вопросы, активно использовать инструменты, которые у них есть — кредиты, рассрочка.

— Но, с другой стороны, выросшие ставки по кредитам и снижающиеся доходы не позволяют всем желающим и в полной мере решить свой жилищный вопрос. Именно поэтому сейчас так популярна рассрочка оплаты. Однако и она не является панацеей. Поэтому застройщикам необходимо сегодня и, как минимум в ближайшие несколько лет (пока не начнет расти покупательская способность и возможности), очень чутко относится к спросу, отслеживая его тренды по площадям, планировкам, отделке и так далее.

Ведь именно подобные мелочи позволят проектам получить конкурентные преимущества и уменьшить негативное влияние экономических форс-мажоров на величину спроса, а значит и уровня цен.

Витрина

Готовые квартиры ЖК "Променад"

Продажа квартир в новом доме в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую квартиру в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке от застройщика.

Продажа квартир в новом доме!

Контакты: +375 44 561 86 18

Индексы цен на 27.09.2021

тип цена за кв.м. +/-
1 комн. $38 600 $1 235 ↓ -1
2 комн. $59 000 $1 243 ↓ -1
3 комн. $79 100 $1 181
4 комн. $92 300 $1 134 ↓ -1

"+/-" — изменение с начала недели
Динамика цен на квартиры в Минске с 2005 года

Число сделок в г.Минске *

период число сделок
Сентябрь 2021 933
Август 2021 1483
Июль 2021 1293

* Число сделок купли-продажи квартир с учетом долей и комнат в Минске по данным сервиса pr.nca.by на дату 28.09.2021

Опрос