$1.467 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Почему высокие цены на квартиры не пугают покупателей? — Этот график многое объясняет

03.03.2020 19 18683

Прошло лишь два месяца после Нового года, а за столичные «однушки» в объявлениях просят уже на 2−3 тысячи долларов больше. Складывается впечатление, что цены на квартиры живут своей жизнью без оглядки на проблемы с поставками нефти, падение фондовых индексов из-за коронавируса и рост курса доллара.

Самое интересное, что даже в такой ситуации спрос на квартиры в Минске остаётся высоким — обычно крайне чувствительные к ценам покупатели сегодня с каждым месяцем платят всё больше.

За чей счет банкет?

Не секрет, что главной движущей силой на рынке жилья в последние годы были кредиты. 11 снижений ставки рефинансирования за последние 3 года не прошли бесследно — сегодня редкая сделка обходится без привлечения кредита.

Всё это время банки вели себя по-разному. Они могли поднять процент своих комиссий сразу после очередного снижения ставки, тем самым полностью нивелировав положительный эффект. Или, напротив, массово снижали комиссию в моменты, когда ставка рефинансирования оставалась стабильной.

Но в последние полгода и регулятор, и банки действовали единым фронтом — в результате средний уровень ставок по кредитам опустился с 14 до 12%. Аналогичные изменения коснулись и совместных программ банков с застройщиками.

Кредиты дешевеют, цены растут — как всё это учесть?

Довольно непросто в такой ситуации оценить, выгодно ли сегодня покупать квартиру, но попробовать всё же стоит. В качестве примера мы рассмотрим, как менялась ситуация с покупкой условной «однушки» в Минске с кредитом и без него.

Люди всегда будут приобретать жильё, но они делают это охотнее, если сегодняшние цены кажутся им более доступными, чем вчерашние. Доступность мы будем оценивать по тому сроку, который понадобился для сбора нужной для покупки суммы. Отлично, если копить надо было 5 лет, плохо, если 8 лет — квартира кажется переоцененной.

Для подсчётов сбережений мы брали среднюю зарплату в Минске и суммировали её за каждый предыдущий месяц до тех пор, пока не набиралась сумма эквивалентная текущей цене 1-комнатной квартиры.

Например, на среднюю цену «однушки» в $ 53 000 (на начало 2020 года) надо было копить 6 лет и 9 месяцев. Весной 2016 года хватило бы накопленного за 5 лет.

Конечно это всё очень условно — далеко не каждая семья и тем более 1 человек могут откладывать на квартиру такими темпами. Нас же интересует общая картина — как накопления граждан соотносятся с ценами на жильё.

Самое интересное начинается, если в расчёте учесть кредит. В таком случае не надо откладывать на всю стоимость квартиры, достаточно лишь той части, которую кредит не покрывает. Мы рассмотрели три варианта в зависимости от того, сколько брать взаймы у банка. Обязательное условие — выплаты по кредиту должны были быть адекватными.

кликните на график для его увеличения

Ключевые выводы

  • Три «волны» ажиотажного спроса совпадают с периодами, когда покупка жилья была максимально доступной для определенной категории граждан.
  • Покупать квартиру, рассчитывая только на собственные сбережения, было выгодно в середине 2016 года — в период самых низких цен.
  • Конец 2017 — начало 2018 гг. можно назвать первым кредитным бумом. В это время рынок буквально «взлетел» на волне появившихся доступных кредитов, с помощью которых можно было покрыть менее половины от суммы сделки.
  • Конец 2019 года и начало 2020-го лучшее время для тех, кто берёт большой кредит, превышающий собственные накопления. Благодаря беспрецедентно низким ставкам многим только сейчас стало хватать на покупку квартиры.
  • Цены на «однушки» растут быстрее, чем у других типов квартир, поэтому для расширения жилплощади наступил благоприятный момент. Это еще одна причина повышенного числа сделок в последние месяцы.

Чего ждать дальше?

По мере удешевления кредитов на рынок выходят новые пласты покупателей. И с каждым разом доля собственных сбережений у них уменьшается, а кредитов — растет.

Для тех, кто готов покупать квартиру исключительно за «свои», сейчас далеко не самое лучшее время — приходится соглашаться на раздутые кредитами цены и конкурировать с теми, кто наконец смог привлечь кредит и считает момент для покупки по-своему благоприятным. Альтернативный вариант — занимать выжидательную позицию в расчёте, что кредитный «бум» прекратится и цены опустятся.

Столичный рынок сегодня далек от баланса спроса и предложения, но ситуация неизбежно будет выравниваться.

Недостаточное предложение на данный момент обусловлено низкими объёмами строительства. Из-за сильнейшей инертности не стоит ждать резкого роста, но некоторое повышение должно проявить себя в 2020—2021 годах. Крупные застройщики с запасом участков стремятся «поймать» кредитную волну и распродать по высоким ценам как можно больше квартир. Вместе с мелкими компаниями они также будут готовы рассматривать те участки, которые ещё год-два назад казались неперспективными.

Покупательская активность меняется гораздо быстрее — она очень чувствительна к любым внешним факторам. И главный вопрос на данный момент — как долго удастся удерживать ставки и объёмы финансирования недвижимости на нынешнем уровне, несмотря на откровенно сложное для экономики начало года.

Вариант с повторением событий 2013 года, хоть и кажется на первый взгляд фантастическим, вполне имеет право на жизнь, если в первом полугодии кредиты не свернут.

С другой стороны, опыт прошлых лет нам отчётливо показывает — достаточно лишь немного ухудшить условия кредитования и рынок будет реагировать незамедлительно. Сохранить текущий уровень спроса (и цен на квартиры) без доступных кредитов не представляется возможным.

Есть что сказать?

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться!

Логин:
Пароль:
Войти через соц.сети
Еще не зарегистрированы?
7 6
2
Stanislav 17.03.2020 в 13:12
0
Есть ощущение, что лучше пока снимать и копить на квартиру в кредит, чем покупать сейчас. Ведь чем больше накоплений, тем меньше переплата по кредиту, и даже стоимость аренды здесь не перекрывает эту экономию. Согласны?
Петр 17.03.2020 в 11:21
0
Если рубль продолжит падать такими темпами - наверняка увеличится ставка рефинансирования, а с ней и кредитные ставки. А без кредитной поддержки, в сегодняшних экономических условиях рынок недвижимости не сможет крепко устоять на ногах...
29 21
28
Alexandre 12.03.2020 в 18:22
0
В белках стало невыгодно хранить при этом соотношении инвляции к процентам
700 538
235
Андрей Михайлович 04.03.2020 в 23:24
+2
Всё однажды заканчивается. И дотационная экономика - тоже. А почему поздно пить боржоми, расскажет восточный сосед - "русские всегда приходят за своими деньгами".
Здесь немножко о том, чего не говорят в белорусских СМИ (тем более, что высказана оф. позиция РФ):
"Сборник №2: Хитрость заменяет Лукашенко интеллект"
https://youtu.be/DpxQWY9m4gA
884 285
176
Артём Сахаревич 03.03.2020 в 21:37
+1
fralt в 17:36 03.03.2020:
По методологии на удивление все четко и понятно, но возникает следующий вопрос - вопрос демографии. Не секрет, что сейчас строится поколение бэби-бума, настает очередь 90-х с их низким коэффициентом фертильности. Здесь можно долго рассуждать, что количество выпускников за пятнадцать лет упало вдвое, за прошлый год убывающие регионы убыли на 100к людей. Конечно Минск питается молодежью регионов, но насколько большой запас? Рост Минска не является ли легитимизацией съёмщиков аренды? Много ли 10-12к квартир в Минске в год и нужны ли будут кредиты на такие объемы. Ох, меня понесло... Отличная ветка, не пускайте флеймеров из соседней сюда.
Проблема, о которой Вы написали, может быть ключевой для ближайшего 10-летия. Можно долго рассуждать, как поведет себя рынок, но первые ласточки демографических сдвигов уже проявляются.

Вот яркий пример влияния демографии: старшее поколение уходит, их недвижимость становится невостребованной. Как итог - затоваривание на рынке загородного жилья и бросовые цены на ветхие дома.

В Минске этого пока не видно - молодежь активно раскупает наследные хрущевки, но со временем и здесь покупателей первого жилья станет меньше.
712 676
184
fralt 03.03.2020 в 17:36
+4
По методологии на удивление все четко и понятно, но возникает следующий вопрос - вопрос демографии. Не секрет, что сейчас строится поколение бэби-бума, настает очередь 90-х с их низким коэффициентом фертильности. Здесь можно долго рассуждать, что количество выпускников за пятнадцать лет упало вдвое, за прошлый год убывающие регионы убыли на 100к людей. Конечно Минск питается молодежью регионов, но насколько большой запас? Рост Минска не является ли легитимизацией съёмщиков аренды? Много ли 10-12к квартир в Минске в год и нужны ли будут кредиты на такие объемы. Ох, меня понесло... Отличная ветка, не пускайте флеймеров из соседней сюда.
884 285
176
Артём Сахаревич 03.03.2020 в 17:14
0
Иван в 16:47 03.03.2020:
На сайте реалтбай пополнение в рядах аналитиков?, Екатерина Варсак?
Уже 3 года, как Екатерина участвует во всем, что мы здесь публикуем, но в первую очередь отвечает за данные и инфографику.
Часть работ можете посмотреть здесь.
712 676
184
fralt 03.03.2020 в 17:04
+3
Артем, отличная работа, спасибо. Один раз Вы уже выполнили мою просьбу-идею, хочу попросить Вас заняться ещё одним вопросом, который, как мне представляется, любопытен: земли между МКАД-1 и МКАД-2, сколько там площадь, население, темпы строительства, гипотетический тренд развивающихся стран собрать население в мегаполисе, что угодно - информации об этом мало, какими-то обрывками. Ещё раз спасибо за статистику и размышления, всегда интересно почитать.
3K 2.5K
793
Иван 03.03.2020 в 16:47
-1
На сайте реалтбай пополнение в рядах аналитиков?, Екатерина Варсак?
884 285
176
Артём Сахаревич 03.03.2020 в 16:40
+1
Геннадий в 14:24 03.03.2020:
Артем, опять зачетный график накоплений.

Но не учтены проценты по вкладам.Гусары держали в белке и переливались в валюту только перед обвалом. Осторожные - все время были в валюте. Но все равно проценты по депозитам влияют на время. А лично меня побудили к активному обмену, когда банк в одностороннем порядке стал снижать ставку. На 5% я совершил обмен.

Можно еще улучшить график с мамой-банкиром( а это самое распространенное явление), которая и пенсию получает и зарплату.
Геннадий, боюсь, не все разберутся и с текущей редакцией графика (и это нормально), а если в расчет добавить ещё и депозиты...

Да и по методологии много вопросов: размещали все сбережения или часть, какие процентные ставки, на какой срок, перекладывали сразу или были перерывы? Какая доля "гусаров" и более консервативных валютных вкладчиков? Очень много допущений придётся вводить, хотя конечно это интересно.
511 242
94
chron 03.03.2020 в 16:39
+2
Вячеслав в 15:23 03.03.2020:
Ну как не брать рублёвые кредиты, когда доллар дорожает! Интересно, как долго продлится халява....
Весело веселье, тяжело похмелье (с).
Ползучая девальвация не даёт такого эффекта, как разовая. А при кредитах под 12.5 процентов, привязанных к ставке рефинансирования, брать ипотеку с переплатой в долларах за 10-15 лет в 2 раза (метр по 2500 уе получается) - чистое безумие.
Каллаур жаловался на пресс-конференции, что не может понизить СР в силу убыточности и нерентабельности гос.предприятий, хотя инфляция позволяет. И пока не поменяется власть, ипотека будет под конский процент: Лукашенко недавно сказал что будет спасать банкротов)
Так что ситуация патовая для ипотеки. С одной стороны закредитованности нерентабельных предприятий и невозможность снижать СР, с другой конский процент по кредитам. И 5 лет угрохали на то, чтобы сегодня была хоть такая "низкая" СР после череды печатания денег и девальваций. А реальному сектору только хуже.
43 32
31
Вячеслав 03.03.2020 в 15:23
-1
Ну как не брать рублёвые кредиты, когда доллар дорожает! Интересно, как долго продлится халява....
9.8K 8.2K
1770
Геннадий 03.03.2020 в 14:24
+5
Артём Сахаревич в 13:09 03.03.2020:
Вы считаете текущую зп к текущим ценам, но ведь доходы менялись.

Мы считали обратным счетом среднюю зп за декабрь 2019, ноябрь 2019, октябрь 2019 и так до тех пор, пока не набиралась сумма эквивалентная текущей средней цене "однушки".

И такой расчет был проделан для каждого месяца.

Таким образом на 2016 год сильно влияли накопления "медовых" 2012-2014, а на 2019 больше сказывались посткризисные 2015-2017.

Все источники данных на графике указаны - для зп это Белстат по курсу НБРБ.
Артем, опять зачетный график накоплений.
Но не учтены проценты по вкладам.Гусары держали в белке и переливались в валюту только перед обвалом. Осторожные - все время были в валюте. Но все равно проценты по депозитам влияют на время. А лично меня побудили к активному обмену, когда банк в одностороннем порядке стал снижать ставку. На 5% я совершил обмен.

Можно еще улучшить график с мамой-банкиром( а это самое распространенное явление), которая и пенсию получает и зарплату.
884 285
176
Артём Сахаревич 03.03.2020 в 13:09
+3
vhlev в 12:50 03.03.2020:
Уважаемый автор, приведи конкретные цифры, а то что-то не вырисовывается 5 лет, даже 7 лет не вырисовываются в 53000$.

При 5 годах накоплений:
53000$/60мес= 883,3
при 7 годах
53000$/60мес= 630,95
Насколько я в курсе в минске средняя зп за декабрь 2019 была около 700$, но до сказочных по 500 мы оочень редко выходили. Потому Автор: давай конкретные цифры которые были подсчитаны по конкретному курсу.
Вы считаете текущую зп к текущим ценам, но ведь доходы менялись.

Мы считали обратным счетом среднюю зп за декабрь 2019, ноябрь 2019, октябрь 2019 и так до тех пор, пока не набиралась сумма эквивалентная текущей средней цене "однушки".

И такой расчет был проделан для каждого месяца.

Таким образом на 2016 год сильно влияли накопления "медовых" 2012-2014, а на 2019 больше сказывались посткризисные 2015-2017.

Все источники данных на графике указаны - для зп это Белстат по курсу НБРБ.
1K 723
633
vhlev 03.03.2020 в 12:50
-4
Для тех, кто готов покупать квартиру исключительно за «свои», сейчас далеко не самое лучшее время — приходится соглашаться на раздутые кредитами цены и конкурировать с теми, кто наконец смог привлечь кредит и считает момент для покупки по-своему благоприятным. Альтернативный вариант — занимать выжидательную позицию в расчёте, что кредитный «бум» прекратится и цены опустятся.
Впервые соглашусь с этим горе-раздувалой. Т.к. как бы плохо сейчас не было в стране, народ все равно лезет в эти кредиты, рассрочки от даны и т.д., при чем они надеятся, что возможная девальвация схавает часть %, при условии, что зарабатывают в валюте.

Вообще мне вот что интересно

Для подсчётов сбережений мы брали среднюю зарплату в Минске и суммировали её за каждый предыдущий месяц до тех пор, пока не набиралась сумма эквивалентная текущей цене 1-комнатной квартиры.

Например, на среднюю цену «однушки» в $ 53 000 (на начало 2020 года) надо было копить 6 лет и 9 месяцев. Весной 2016 года хватило бы накопленного за 5 лет.

Конечно это всё очень условно — далеко не каждая семья и тем более 1 человек могут откладывать на квартиру такими темпами. Нас же интересует общая картина — как накопления граждан соотносятся с ценами на жильё.
Уважаемый автор, приведи конкретные цифры, а то что-то не вырисовывается 5 лет, даже 7 лет не вырисовываются в 53000$.
При 5 годах накоплений:
53000$/60мес= 883,3
при 7 годах
53000$/60мес= 630,95
Насколько я в курсе в минске средняя зп за декабрь 2019 была около 700$, но до сказочных по 500 мы оочень редко выходили. Потому Автор: давай конкретные цифры которые были подсчитаны по конкретному курсу.
1.9K 1K
411
Сашок вернулся 03.03.2020 в 12:05
+1
Пожиратель бетона в 09:48 03.03.2020:
Спасибо, очень интересно.
Если все уладится с нефтью и короновирус к лету помрет, могут запустить ипотеку и дальше держать низкие проценты по кредиту, то это ещё больше подогреет спрос, который немедленно отразится на ценах.
А если бы бабушка была бы дедушкой...
Откройте глаза и уши, выключьте БТ, посмотрите на реальную ситуацию.

А сказки про ипотеку и 5% - это пилюли для ляхтарата
56 16
30
Montoya 03.03.2020 в 10:18
+3
Пожиратель бетона в 10:06 03.03.2020:
Нужно ещё учесть, что белочные и валютные вкладчики начали массово сливать свои вклады в недвигу, а если не хватает, то добивают кредитом.
Первые спасают тело вклада от девальвации, а вторые не хотят хранить под смешные 0,5-1,5% годовых.
Для вторых как раз ничего не изменилось, смешной % уже давно. Тем более при текущем росте смысла им дёргаться нет.
6.3K 7.5K
1645
Пожиратель бетона 03.03.2020 в 10:06
-3
Нужно ещё учесть, что белочные и валютные вкладчики начали массово сливать свои вклады в недвигу, а если не хватает, то добивают кредитом.
Первые спасают тело вклада от девальвации, а вторые не хотят хранить под смешные 0,5-1,5% годовых.
6.3K 7.5K
1645
Пожиратель бетона 03.03.2020 в 09:48
0
Спасибо, очень интересно.
Если все уладится с нефтью и короновирус к лету помрет, могут запустить ипотеку и дальше держать низкие проценты по кредиту, то это ещё больше подогреет спрос, который немедленно отразится на ценах.

Витрина

Готовые квартиры 49 м.кв.

Продажа готовых квартир евроформата. Свободная планировка,черновая отделка, метро "Грушевка"

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-73-88

"Евротрёшка" по цене двушки!

Успейте приобрести квартиру по приятным ценам в комфортных домах! 3км до метро, школа, детский сад. Поможем с перепланировкой и ремонтом.

"Евротрёшка" по цене двушки!

Контакты: +375 44 577-77-15

Жилой комплекс ПРОМЕНАД.

Променад в Лебяжьем. Готовые квартиры. Отличная подготовка под чистовую отделку.

Только готовые квартиры.

Контакты: +375 44 561-86-18

Новый ЖК «Антоновский квартал»

Современный жилой квартал в центре Минска. Двор без машин, проходные подъезды, зонированное благоустройство, великолепная транспортная доступность и уже сложившаяся инфраструктура

Метро Пролетарская 600 метров

Контакты: +375 17 298-36-51

Индексы цен на 01.04.2020

тип цена за кв.м. +/-
1 комн. $61 700 $1 566 ↓ -6
2 комн. $81 800 $1 473 ↓ -6
3 комн. $106 500 $1 387 ↓ -5
4 комн. $142 200 $1 364 ↓ -6

"+/-" — изменение с начала недели
Динамика цен на квартиры в Минске с 2005 года

Число сделок в г.Минске *

период число сделок
Март 2020 1189
Февраль 2020 1421

* Число сделок купли-продажи помещений, относящихся к жилищному фонду, в г. Минске по данным сервиса pr.nca.by на дату 02.04.2020

Лента новостей
Опрос