«Цены на квартиры начинают кусаться» — в каком состоянии рынок недвижимости закончил 2019 год

Зависимость рынка от кредитов стала ещё сильнее

За 11 месяцев 2019 года в Минске заключили 12 692 сделки купли-продажи квартир (без комнат и долей). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос немного сократился (-2,7%), но по месяцам были серьёзные отличия. В первом полугодии сделок было на 16% меньше, зато за июль-ноябрь «прибавка» составила 15%. Данных по декабрю пока нет, но шансы побить прошлогодний показатель довольно велики.

Главная причина, по которым первая и вторая половины года были такими разными, кроется в возможностях покупателей по финансированию покупки жилья.

Катализатором повышения спроса во II полугодии стало снижение ставки рефинансирования сначала в августе, а потом и в ноябре до рекордно низких 9%. Параллельно свои аппетиты умерили банки, в основной массе сократившие процент, прибавляемый к ставке Нацбанка.

Ещё в мае лучшие предложения по кредитам на покупку и строительство жилья находились на уровне 15−15,5%, сейчас основная масса расположилась в диапазоне 12,6−13,9%.

Положительный эффект от роста доступности кредитов длится уже полгода. В прошлый раз, на рубеже 2017 и 2018 годов, период высокого спроса продолжался примерно 12 месяцев. Можно предположить, что в начале 2020 года спрос сохранится на высоком уровне, но в дальнейшем активность покупателей будет затухать и возвращаться к норме. Впрочем, банки ещё могут «подбросить дров» в виде очередной волны смягчения условий по кредитам, но есть ли у них возможности для этого?

«Свежая вторичка» как никогда востребована

Обьёмы строительства жилья в Минске в последние годы значительно сократились по сравнению с уровнем 2013−2015 годов. Предложения новостроек сконцентрированы в небольшом количестве локаций, в некоторых районах города строящиеся дома можно пересчитать на пальцах одной руки или их вовсе нет.

Как следствие — покупатели активно изучают предложения квартир в тех домах, которые были сданы не так давно.

Улучшение жилищных условий

Структура спроса на вторичном рынке жилья по числу комнат очень стабильная — в лучшем случае она меняется от года к году на несколько процентов. Тем не менее, анализ даже этих небольших изменений на более длинной дистанции позволяет выявить фундаментальные сдвиги в покупательских предпочтениях. Итак, квартиры с каким числом комнат покупали в Минске?

_{Важная оговорка: из анализа исключены квартиры в готовых новостройках. Многие из них не имеют межкомнатных стен и по умолчанию попадают в категорию 1-комнатных квартир, искусственно завышая долю последних в общем объёме сделок.}

1-комнатные квартиры — 39,3%. Доля «однушек» в структуре спроса снижалась с 2015 года — всё то время, пока цены на квартиры падали и какое-то время оставались низкими. По всей видимости, покупатели со сбережениями, а затем и с кредитной поддержкой, чаще могли себе позволить более комфортное и просторное жильё.

Но в 2019 году произошел переломный момент — доля 1-комнатных квартир начала расти, что может указывать на то, что цены начинают «кусаться» даже несмотря на беспрецедентные условия по кредитам. Во время роста цен в 2012—2014 года картина была аналогичной.

К слову, доля Заводского района, с самым бюджетным жильём в Минске, также оказалась в 2019 году максимальной за 10-летие.

2-комнатные квартиры — 36,2%. В 2016 году, когда цены на квартиры находились на «дне», доля «двушек» была максимальной, но спустя всего 3 года она опустилась до своего самого низкого значения за последние 10 лет. Кроме роста цен можно также предположить, что покупателей «двушек» перетягивают новостройки, где широкое распространение получили компактные квартиры евроформата с объединенными кухней и гостиной, пока не представленные на «вторичке».

3-комнатные квартиры — 20,4%, что является самой высокой отметкой за последние годы. Более того, рост спроса на «трешки» наблюдается четвёртый год подряд. Не секрет, что средний возраст жителей Беларуси (и Минска в том числе) растёт. Всё больше людей нуждается не в покупке первого жилья, которым обычно становится 1- или 2-комнатная квартира, а в улучшении жилищных условий. Квартиры с тремя комнатами отлично вписываются в эту категорию.

4 и более комнат — 4,1%. Данный сегмент является очень стабильным, доля меняется несущественно.

Квартиры дорожают третий год подряд

Средняя цена реальных сделок поднялась за 11 месяцев на 5,4%, цены предложения выросли за год на 6,2%. Впрочем, реальные примеры всегда интереснее сухих процентов. Мы выбрали 6 типов квартир, которые очень распространены в Минске (с ними ежегодно совершаются десятки и даже сотни сделок) и проследили, как менялась их средняя цена продажи.

Строительство метро разгоняет цены

Рост цен вблизи станции метро «Фрунзенская» составил за год без малого 18%. Район на долгое время потерял привлекательность у покупателей квартир из-за строительства 3-ей ветки метро, что всегда сопровождается повышенным шумом и грязью. Но в июне возобновилось движение по улице Мельникайте, что сразу отразилось на стоимости квартир. Тенденция к росту цен в этом районе имеет все шансы на продолжение, когда заработает третья ветка метрополитена.

Среди других «горячих» районов Минска, где квартиры подорожали на 10 и более процентов, можно выделить Немигу, Институт Культуры, улицу Кальварийскую и Новинки.

К слову, не все столичные микрорайоны могут похвастаться ростом цен. Небольшое снижение наблюдалось в каждом восьмом случае, причем чаще дешевели «старые» районы, где жильё и так довольно доступное. Так, с небольшой коррекцией год закончили Курасовщина, Тракторный завод, Харьковская, Масюковщина и ряд других.

Ценовой рекорд — 650 тысяч долларов

Столько заплатили за 6-комнатную квартиру по улице Жасминовой, что стало самой крупной сделкой на «вторичке» по итогам 11 месяцев 2019 года. Впрочем, ещё есть шанс, что одна из декабрьских сделок сможет сместить лидера.