$1.354 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Строим много или мало? Сравнили объемы ввода жилья в городах Беларуси и ближнего зарубежья

05.03.2019 13 8019

Ещё свежи в памяти воспоминания о тех днях, когда Минск был буквально усеян строительными кранами. В 2012—2014 годах столица переживала настоящий строительный «бум», однако в последние годы объёмы ввода заметно упали. Всё чаще можно услышать мнение о том, что выбор на рынке новостроек скудный и ограничен парой десятков проектов. Сложно сказать, какой объём ввода является нормой для города такого масштаба, но мы всегда можем оценить, как «наши» показатели выглядят на фоне соседей.

Немного о методологии

В анализе принимали участие 46 городов из 8 стран — это столицы и самые крупные города. Для каждого города был подсчитан объем жилищного строительства за период с 2013 по 2017 годы. Сравнение 5-летних периодов является более показательным, так как у всех городов были как хорошие, так и плохие годы. К тому же появляется возможность проследить динамику. 2018 год нами не учитывался, поскольку ещё не все города подвели его итоги.

Города в нашей выборке сильно отличаются по своим масштабам, в первую очередь по населению. На графике мы разделили их на две группы в зависимости от того, есть ли в городе 1 миллион жителей.

Белорусские «середняки»

Общий объем введенного за 5 лет жилья в Минске составил 5 миллионов квадратных метров. В областных центрах цифры колебались от 0,7 миллиона в Могилеве до 1,3 миллиона в Бресте.

Среди городов-миллионников белорусская столица оказалась в середине списка. Нет ничего удивительного, что выше расположились Москва, Санкт-Петербург и Киев — всё же это города иного масштаба. Кроме них Минск по объемам ввода жилья опередили Варшава, казахстанские Астана и Алматы, а также 4 города России. Активнее строили в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Новосибирске, а также Краснодаре, где по официальным данным ещё нет миллиона жителей.

Областные центры Беларуси также находятся в середине своей группы. В Бресте, Гродно и Гомеле строили на уровне Познани и Вильнюса. Витебск и Могилев не уступали Таллину, Белостоку и Риге.

Картина окажется ещё более любопытной, если вместо абсолютных цифр взять относительные. Для каждого города мы рассчитали ежегодный объём ввода жилья в расчёте на 1 жителя, и для удобства восприятия сгруппировали города по странам.

Падение объемов строительства — наша особенность

Пик ввода жилья в городах Беларуси пришелся на 2014−2015 годы, после чего последовал резкий спад. В Минске объёмы ввода сократились от пиковых значений почти вдвое, в областных центрах сокращение составило 21−36%.

У большинства наших соседей ситуация обратная — строительство жилья набирало ход. Схожую с белорусскими городами негативную динамику можно встретить лишь в некоторых региональных центрах России, и то далеко не везде. В то же время у восточной соседки ввод жилья в 2017 году оказался пиковым в Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге, Воронеже и Краснодаре. В Беларуси таких примеров нет. Мы уникальны не только в масштабах «сжатия» строительной отрасли, но и в том, что это вообще произошло.

Столица не всегда лидер

По численности населения Брест и Гродно в 5,7 и 5,3 раза меньше Минска. Однако если сравнить объемы ввода жилья, то разрыв уже не будет таким значительным — в столице строили только в 4 и 4,3 раза больше, чем в указанных городах. Выходит, что по вводу жилья в расчёте на 1 жителя именно Брест и Гродно являются лидерами в стране. Примечательно, что областные центры на востоке страны заметно от них отстают.

Подобная ситуация характерна не только для Беларуси. С поправкой на число жителей Вроцлав застраивался активнее Варшавы, а Львов опередил Киев. Самая любопытная ситуация сложилась в России, где Москва вообще оказалась на последнем месте по вводу жилья на душу населения среди крупных городов страны.

Впрочем, происходящему есть рациональное объяснение — в столицах существует острый дефицит площадок, что вынуждает застройщиков уходить в пригород. Цифры это подтверждают — ввод жилья в Минской, Киевской и Московской областях в 2017 году превысил показатели самих столиц. И если в Минске и Киеве строили на уровне области, то в Москве ввод отставал от областного показателя более чем в 2 раза. К слову, ситуация в российской столице может измениться в ближайшие годы из-за старта масштабной программы реновации.

Полюса роста и депрессивные города

На графике видно, что ввод жилья на душу населения между городами отличается не более чем в 2 раза, однако есть исключения. В трёх городах из нашей выборки чрезвычайно высокие показатели по вводу жилья. К слову, именно эта «троица» демонстрировала максимальные темпы роста населения.

В первую очередь следует выделить Краснодар, который за последние годы превратился в настоящий центр юга России. Население города выросло за 5 лет с 780 до 900 тысяч по официальным данным, но ряд источников утверждают, что в городе давно проживает более 1 миллиона жителей. Объёмы ввода соответствуют масштабам происходящего — ежегодно столица Кубани прирастала в среднем на 2 миллиона «квадратов».

Ещё один быстрорастущий город с внушительными объемами строительства — нефтегазовая столица России Тюмень. Жилья здесь построили столько же, как и в Минске, при этом Тюмень почти в 3 раза меньше белорусской столицы. Правда на графике заметно, что в последние годы темпы ввода упали. Местные специалисты объясняют это избыточным предложением новостроек.

Наконец, на общем фоне выделяется молодая казахстанская столица Астана, которая растёт просто невероятными темпами, в первую очередь за счет миграционного притока. За 5 лет численность жителей в городе выросла на треть. Что касается ввода жилья, то с 1,1 миллиона «квадратов» в 2013 году он вырос до 2,4 миллионов в 2017-ом.

Сокращение населения может очень больно ударить по строительной сфере даже в довольно крупных городах. Яркий пример — Запорожье и Кривой Рог, потерявшие с 2013 по 2017 год 3−4% населения. Ввод жилья у них соответствует Фаниполю и Смолевичам, а ведь население этих украинских городов составляет 600−700 тысяч человек. В Польше таким депрессивным городом является Лодзь, а в странах Балтии, страдающих от депопуляции, очень скромный ввод жилья отмечен в Риге и Каунасе.

Сколько «квадратов» нужно Минску?

Сложно дать однозначный ответ на подобный вопрос. Чтобы не быть голословными мы построили простую модель, на основе имеющихся данных о численности населения городов и динамике её изменения. Эти два демографических показателя объясняют 85% различий между городами по объемам ввода жилья, что является очень неплохим результатом. Наверняка точность можно было бы улучшить с помощью сведений об обеспеченности жильём, состоянии экономики городов, среднем уровне ставок по кредитам и ценам на недвижимость. Зачастую, даже на затоваренном рынке есть смысл строить, если уровень цен позволяет рассчитывать на прибыль.

Наша модель показала, что оптимальным объёмом ввода для Минска, исходя из численности населения и её динамики, было бы 4,4 миллиона квадратных метров за 5 лет или 880 тысяч «квадратов» в год.

Эта цифра результат очень примитивного расчета, но она не лишена здравого смысла. Не секрет, что за 2013−2015 годы, когда ежегодно сдавали более 1 миллиона квадратных метров, в Минске образовался огромный «навес» жилья, который ускорил падение цен и какое-то время компенсировал невысокие объёмы ввода в последующие годы.

В 2016 году в Минске ввели 770 тысяч квадратных метров, в 2017 и 2018 — ещё по 720 тысяч. То есть уже 3 года подряд ввод жилья в белорусской столице можно назвать невысоким для города такого масштаба, при том, что спрос на квартиры бил рекорды. И хотя активность покупателей в последние месяцы пошла на спад, какое-то время недостаточный выбор новостроек будет оставаться фактором, оказывающим весомое влияние на уровень цен.

Есть что сказать?

Другая аналитика

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться!

Логин:
Пароль:
Войти через соц.сети
Еще не зарегистрированы?
817 258
161
Артём Сахаревич 11.03.2019 в 09:50
0
Интересное мнение о необходимом объёме ввода прислал нам Александр Демидов.

Насчёт необходимого объёма строительства, при сроке службы здания в 100 лет темп обновления городского фонда должен быть около 1% в год. В городе Минске по данным Белстата на 2018-й было в наличии 45,6 млн м2 жилья. Если посмотреть на прирост фонда по периодам:

1945-1955 = 1,4 млн. м2 / 10 лет = 140,000 м2 в год. (рост населения 0,27-0,40 млн.) (капитальность зданий 200+ лет, средний остаток ресурса 130 лет)

1955-1972 = 9,9 млн. м2 / 17 лет = 580,000 м2 в год. (рост населения 0,40-1,04 млн.) (капитальность зданий 80-100 лет, средний остаток ресурса 25-45 лет)

1972-1995 = 16,4 млн. м2 / 23 года = 710,000 м2 в год. (рост населения 1,04-1,67 млн.) (капитальность зданий 100 лет, средний остаток ресурса 65 лет)

1995-2018 = 17,5 млн. м2 / 23 года = 760,000 м2 в год. (рост населения 1,67-1,99 млн.) (капитальность зданий 100 лет, средний остаток ресурса 90 лет)

Средний темп строительства в 1955-2018:

45,2 млн. м2 / 63 года = 720,000 м2 в год

Усреднённый остаток ресурса жилых зданий города, построенных в период 1955-2018, равен 70 годам. Выходит, что за следующие 70 лет нужно весь этот фонд, исключая отдельные памятники архитектуры, обновить. Нужно строить в среднем для полного обновления фонда:

45,6 млн м2 жилья / 70 лет = 650,000 м2 в год

Но эти 650,000 м2 в год слабо учитывают изменения в демографии, экономике и предпочтениях. Ведь не секрет что в последнее время растёт благосостояние, увеличиваются средние площади квартир, но одновременно падает рождаемость и фокус смещается на жильё меньшей комнатности. Поэтому более адекватно считать необходимый темп замещения не в метрах, а в квартирах.
80 34
51
Mikhail 06.03.2019 в 17:51
+1
А есть статистика сколько строится комфортного малоэтажного жилья и на каком месте наша страна если не учитывать повсеместные 19+ этажные свечки ?
381 318
84
fralt 05.03.2019 в 11:50
+1
Андрей в 11:23 05.03.2019:
еще бы привели суммарные цифры на одного жителя
Астана 5200000 / 1032475 = 5.03644156
Варшава 5200000 / 1758143 = 2.957666128
Санкт-Петербург 15000000/5381736= 2.787204724
Вильнюс 1600000 / 574147 = 2.786742768
Минск 5000000 / 1982500 = 2.522068096
Киев 7400000 / 2944408 = 2.513238654
Таллин 700000 / 441961 = 1.583850159
Москва 17200000/ 12380664= 1.389263128
Рига 400000 / 641481 = 0.62355705
изначально я так и предлагал, но сам понял, что это не имеет смысла - кому доверять по поводу количества жителей? "статам", википедии или книге фактов цру, надо ли говорить сколько неучтенных в москве-киеве-минске? да и административные границы города - та же москва граничит с калужской областью, а под боком полумиллионая балашиха

кстати среди миллионников в россии уже не первый год по этому показателю ростов-на-дону, и это при том, что у него пригороды растут некисло

скорее статья для того, чтобы определить "депрессивность" города - как и ожидалось впереди планеты всей краснодар и тюмень, правда немного удивился не увидев грозный и к-град как "искусственно поддерживаемые"
20.3K 21.8K
6010
А 05.03.2019 в 11:43
+1
Видимо и климат неплохой в Краснодаре то)
6.2K 8.4K
1744
Jason 05.03.2019 в 11:39
+2
Андрей в 11:23 05.03.2019:
еще бы привели суммарные цифры на одного жителя
Астана 5200000 / 1032475 = 5.03644156
Варшава 5200000 / 1758143 = 2.957666128
Санкт-Петербург 15000000/5381736= 2.787204724
Вильнюс 1600000 / 574147 = 2.786742768
Минск 5000000 / 1982500 = 2.522068096
Киев 7400000 / 2944408 = 2.513238654
Таллин 700000 / 441961 = 1.583850159
Москва 17200000/ 12380664= 1.389263128
Рига 400000 / 641481 = 0.62355705
Выходит строят в Минске почти в два раза больше чем в Москве! Сокращать строительство в Минске надо как минимум в два раза и тогда по ценам догоним Москву
1.8K 0.9K
810
Дмитрий Мартыненко 05.03.2019 в 11:36
+4
Андрей в 11:23 05.03.2019:
еще бы привели суммарные цифры на одного жителя
А еще интересней было бы сравнить с текущей обеспеченностью м2 на одного жителя. Может в Риге строят мало, потому что там и так много метров - а в Астане наоборот (примеры из воздуха).
26 13
6
Андрей 05.03.2019 в 11:23
+5
еще бы привели суммарные цифры на одного жителя
Астана 5200000 / 1032475 = 5.03644156
Варшава 5200000 / 1758143 = 2.957666128
Санкт-Петербург 15000000/5381736= 2.787204724
Вильнюс 1600000 / 574147 = 2.786742768
Минск 5000000 / 1982500 = 2.522068096
Киев 7400000 / 2944408 = 2.513238654
Таллин 700000 / 441961 = 1.583850159
Москва 17200000/ 12380664= 1.389263128
Рига 400000 / 641481 = 0.62355705
1.8K 0.9K
810
Дмитрий Мартыненко 05.03.2019 в 11:15
+6
А в 10:30 05.03.2019:
Краснодар удивил!!!
Думается мне что очень много денег в РФ вливают в направлениях Крыма и Сочи. И Краснодар, как местный региональный центр, получает активное развитие.
22.7K 28.6K
8123
Виталий 05.03.2019 в 11:04
+3
Познавательная статья. Спасибо за аналитику! Интересное сравнение с нашими соседями.
20.3K 21.8K
6010
А 05.03.2019 в 10:30
+2
Очень интересно!))

Краснодар удивил!!!
12.8K 11.3K
2960
Повышала-Понижала 05.03.2019 в 10:24
+5
Спрос потому и был рекорды, что на первичке мало вариантов. Желающие двинулись на вторичку. И это кстати объясняет возросшую долю продаж относительно нового жилья.
817 258
161
Артём Сахаревич 05.03.2019 в 10:04
+8
fralt в 09:45 05.03.2019:
Благодарочка, за то, что читаете форум, отреагировали на просьбу и проделали эту работу!
Спасибо Вам за идею - нам она сразу понравилась.
381 318
84
fralt 05.03.2019 в 09:45
+11
Благодарочка, за то, что читаете форум, отреагировали на просьбу и проделали эту работу!

Витрина

Новый дом в Сухарево

Развитый микрорайон, доступная цена метра - от 1854 рублей! Квартиры: 2к от 59,6 м2, 3к от 90м2

Программа «Доступное жилье»

Контакты: +375 17 290-09-01

Новостройка на Тимошенко

Пока еще есть выбор квартир оптимальной площади , метр от 1994 рублей!

Программа «Доступное жилье»:

Контакты: +375 17 290-09-01

Жилой комплекс ПРОМЕНАД.

Променад в Лебяжьем. Готовые квартиры. Отличная подготовка под чистовую отделку. Возможно в лизинг. Лучшие условия - от 9,5 % в белорусских рублях, на срок до 20 лет

От 9,5 % в BYN до 20 лет!

Контакты: +375 44 561-86-18

Акция только до 25.07.2019

Специальная цена от 1220 долл./м2 на готовые квартиры в ЖК "Квартал Михалово"

Квартиры от застройщика!

Контакты: +375 29 199-88-87

Квартиры в рассрочку от 30%

Квартиры площадью от 29 до 90 кв. метров в рассрочку с первым взносом от 30% на I-III секцию!

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-73-88

Индексы цен на 21.07.2019

тип цена за кв.м. +/-
1 комн. $56 900 $1 444
2 комн. $74 900 $1 363
3 комн. $98 000 $1 297
4 комн. $118 300 $1 252

"+/-" — изменение с начала недели
Динамика цен на квартиры в Минске с 2005 года

Опрос