Настоящий кризис — за кольцевой. С какими проблемами начинает очередной дачный сезон рынок загородной недвижимости?

Желающих купить квартиру в Минске в прошлом году было больше, чем в иные «хлебные» годы. Многим, наконец, стало хватать сбережений на покупку своего жилья. У загородного рынка специфика несколько иная, ведь многие коттеджи и дачи выступают дополнением к основному жилью (читай квартире в Минске). И сегодня ситуация такова, что даже те минчане, которые могут себе позволить покупку дома за городом, делать этого не спешат. А если и решаются купить, то подходят к выбору чрезвычайно скрупулёзно.

Взлёт и падение загородного рынка

В благоприятный для экономики период с 2012 по 2014 год спрос на дома, дачи и участки в Минском и соседних с ним районах ежегодно прирастал на 15−20%. На рынке царила эйфория, особо предприимчивые граждане массово начинали строить коттеджи на продажу, в расчёте на солидную прибыль.

Те, кто успел продать до наступления кризиса, действительно остались в выигрыше. Но основная масса столкнулась с настоящим обвалом цен и сильно поредевшим спросом, который за 2,5 года так и не сумел восстановиться.

Судите сами: в 2015 году спрос на загородную недвижимость (дома, дачи, участки) обвалился на 39% к уровню благополучного 2014-го. В прошлом году сделок было ещё на 4% меньше и рынок продолжает «сжиматься». За январь и февраль сделок в Минском районе зарегистрировали на 13% меньше, чем годом ранее. В соседних районах ситуация ещё сложнее — за первые 2 месяца 2017 года домов, участков и дач купили на четверть меньше, чем в прошлом году.

Единственным светлым пятном на этом фоне выглядит продажа участков с аукциона. За 2014 год таковых в Минском районе было реализовано 390, в 2015 году уже 472, а по итогам 2016-го эта цифра составила 484 участка. Впрочем, некоторые сельсоветы с наступлением кризиса стали активнее «нарезать» участки, чтобы пополнить местный бюджет.

_{Как вела себя динамика объёма предложения в такой ситуации — несложно догадаться. Ниже представлено изменение числа выставленных на продажу объектов в радиусе 50 километров от Минска, а также структура предложения по типам объектов, удалённости от Минска и направлениям.}

В зависимости от поры годы объём предложения загородной недвижимости может сильно колебаться. Пик активности продавцов приходится на май-июнь, минимальное предложение, как правило, наблюдается в середине зимы.

На графике выше заметно, что вплоть до конца 2014 года рост предложения от года к году был довольно плавным. Но приход кризиса вывел на рынок целые толпы продавцов, жаждущих побыстрее избавиться от стремительно дешевеющей недвижимости. Буквально за год предложение практически удвоилось и продолжает расти сегодня.

На данный момент в продаже находится на 5,7% меньше объектов, чем на пике прошлого года. Но уже нет сомнений, что в этом году мы увидим новый абсолютный рекорд. Предложение растёт со значительным опережением прошлогоднего графика — по сравнению с мартом 2016-го на рынке сейчас на 10,8% больше объектов. Учитывая такие слабые продажи, предложение сможет продержаться на максимуме ещё не один год, пока не будет распродан «навес» из жилья, которое начинали строить в 2012—2014 годах.

К проблемным сегментам, судя по динамике цен, можно также отнести продажу участков. Их средний уровень цен в марте опустился на 6% и сейчас на 40% ниже, чем на пике 3-летней давности. Но это средние цифры для всей 50-километровой зоны вокруг Минска и структура предложения здесь оказывает сильное влияние. Средний уровень цен «тащит» вниз стремительно увеличивающееся предложение с недорогих направлений.

Чуть лучше остальных чувствует себя сегодня дачный сегмент. Благодаря сравнительно невысоким ценам, активность покупателей здесь сохраняется. Положительное влияние на спрос оказывает и тот факт, что люди предпенсионного возраста — основная целевая аудитория, сегодня более многочисленны, чем 5 или 10 лет назад.

_{Немного о Минске}

_{График цен на дома в пределах городской черты во многом описывает те же колебания, что и цены на квартиры. Так, в конце лета — начале осени на графике можно увидеть небольшой «бугорок», вызванный непродолжительным ростом цен. В целом, у домов снижение цен идёт быстрее, чем у квартир. За последний год первые подешевели на 11%, тогда как вторые лишь на 4%.}

Начиная с этого месяца Realt.by будет ежемесячно освещать ситуацию на рынке продажи загородной недвижимости. Если Вы считаете, что в структуре обзора следует что-либо изменить или добавить информацию — напишите нам об этом в комментариях.