Июнь 2016: средняя цена проданных в Минске квартир опять выросла

Минувший июнь стал последним месяцем перед горячо обсуждаемой деноминацией. На проведение сделок это чисто техническое «списание» нулей никак не влияет, но однозначно оценить психологическую составляющую подобной процедуры сложно. Во избежание каких-либо форс-мажоров, связанных с появлением новых рублей, некоторые покупатели могли поторопиться с заключением сделки. Спрос на квартиры в Минске по результатам первого летнего месяца вновь побил рекорд последних лет.

По сравнению с маем число сделок увеличилось на 1%. Впрочем, здесь нужно отметить, что в июне было на 2 рабочих дня больше, чем в мае. В целом, II квартал 2016 года оказался самым результативным за последние 10 лет. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок выросло на 37% и это при том, что год назад активность покупателей нельзя было назвать низкой. Можно сказать, что за 3 последних месяца провели 4-месячную норму сделок.

Естественное следствие повышенного спроса — это стремительное вымывание предложения. В июне количество выставленных на продажу квартир сократилось на 6,4%, а всего за последние 4 месяца «усыхание» предложения составило немногим менее 30%.

Отношение проданных квартир к выставленным на продажу по итогам июня составило 1 к 5. При такой пропорции, как правило, наблюдается медленный рост цен.

Главным изменением в структуре спроса стал рост доли сделок с квартирами в готовых новостройках (сданы в течение последнего года). В апреле их было 7,8%, в мае уже 12,3%, а в июне на них пришлось 15,3% всех сделок — это максимальное значение в 2016 году. Соответственно, интерес к «чистой вторичке», хотя и остается очень высоким, постепенно ослабевает.

По сравнению с прошлым месяцем чаще покупали 1-комнатные квартиры (+5%), доля 2- и 3-комнатных в общем объеме сделок осталась неизменной, а спрос на 4-комнатные квартиры сократился на 18%.

Если оценивать структуру спроса за минувший, чрезвычайно результативный квартал с показателями последних лет, то мы увидим, что доля 1-комнатных квартир находится у нижней границы в 40% сделок, при максимуме в 43−44%. Доля 2-комнатных квартир соответствует среднему значению — это около 36%. А вот сделки с 3-комнатными квартирами находятся на пике последних 3 лет. Сейчас на них приходится около 20% всего спроса против обычных 17−18%.

В июне среди районов столицы активизация покупателей наблюдалась в Заводском (+7%), Октябрьском (+9%) и Советском (+8%).

В мае мы стали свидетелями первого роста средней цены сделок в 2016 году. На фоне резкого сокращения предложения основные очаги покупательской активности смещались в более высокие ценовые диапазоны, где было больше возможностей для выбора. Июньская динамика спроса и предложения способствовала тому, чтобы эта тенденция получила продолжение. Более того, увеличились темпы роста цен. Средняя цена квартир, рассчитанная по данным реальных сделок, выросла в июне на 1,5% и достигла отметки в 1105 $/м².

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ абсолютные цены):

· 1-комнатные квартиры: 1166 $/м2 (+2,5% за месяц) — $ 41 400;

· 2-комнатные квартиры: 1077 $/м2 (+0,5%) — $ 52 000;

· 3-комнатные квартиры: 1045 $/м2 (+0,5%) — $ 69 400;

· 4-комнатные квартиры: 1013 $/м2 (+0,9%) — $ 80 150.

Такой небольшой разрыв между средними ценами сделок и предложения в последний раз наблюдался в декабре 2014 года — самом начале продолжительного снижения цен.

С наступлением лета многие продавцы квартир вообще перестали корректировать цены в объявлениях в сторону понижения. Новые объекты, которые только выходят на рынок, зачастую имею более высокую цену, чем те, которые находятся в продаже уже несколько месяцев. Как результат, недельные изменения индекса цен на квартиры в Минске уже 4 раза были положительными.

Колебания цен у различных типов квартир, за исключением сталинок, не превышали в июне 1%. Примечательно, что в бюджетном сегменте отмечен рост цен, а в условно «дорогом» снижение продолжается.

У 40% столичных микрорайонов по результатам июня был зафиксирован рост среднего ценового уровня на 0,5% и более. Наиболее внушительный рост цен (более 3%) отмечен в Лошице, Михалово и Лебяжьем.

В каждом четвёртом микрорайоне цены изменились в пределах +/- 0,5%, еще у 35% снижение превысило полпроцента. На 3% и более снизились цены в Новинках, районе Привокзальной площади и в микрорайоне Зелёный Луг.

Если в Минске динамика цен предложения квартир была практически нулевой, то в соседних столицах колебания оказались довольно внушительными. На 0,5% выросли цены на квартиры в Вильнюсе, в Риге рост составил 1,7%. Также положительной динамикой отметилась Москва, где долларовые цены на жилье увеличились в июне на 1,2%. Снижение цен наблюдалось в Варшаве (-1,4%) и Киеве (-3,4%).