Мы используем файлы cookie. Используя сайт realt.by, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

$1.321 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Итоги 2012 года на рынке жилой недвижимости Минска. Хронология роста.

28.01.2013 33 8428

Артем Сахаревич

2012 год был богат событиями на рынке столичной недвижимости. Проведя первые полгода в состоянии настоящей спячки, цены буквально «выстрелили» во второй половине года. Интернет-портал Realt.by весь год держал руку на пульсе рынка жилья Минска. Каждую неделю мы следили за последними тенденциями и сегодня представляем Вашему вниманию наш годовой обзор.

Последние несколько лет рынок недвижимости испытывал не лучшие времена. За исключением непродолжительных локальных всплесков, цены на квартиры в Минске падали весь посткризисный период. В 2012 год мы вступили с невысоким покупательским спросом и негативной динамикой по ценам как на первичном, так и на вторичном рынке. Прогнозы экспертов были скептическими и большинство склонялось к тому, что стоимость «квадрата» будет незначительно колебаться на протяжении всего года.

Данные прогнозы оправдывали себя всю первую половину 2012 года. Ее сложно было назвать богатой на события: цены предложения колебались в очень узком диапазоне, а аналогичные показатели по реальным сделкам росли лишь на фоне незначительной активизации спроса. Показательным выглядит тот факт, что за первые 4 месяца средняя цена предложения вообще практически не изменилась и лишь с началом сезона отпусков и ослаблением покупательской активности стала проседать, достигнув 5-летнего минимума с отметкой в 1283 $/м2 по предлагаемым объектам и 1236 $/м2по реально совершенным сделкам купли-продажи.

Ситуация кардинальным образом изменилась во втором полугодии. Перелом наступил в июле, когда при обычных для этого периода спросе и предложении средние цены совершенных сделок выросли на 2,8%. И, несмотря на их отрицательную корректировку в августе, продавцы уже не снижали цены. Более того, весь третий квартал 2012 года темпы роста цен только набирали обороты, прибавив за июль-сентябрь 20−25 долларов за каждый квадрат.

Последние три месяца 2012 года напоминали времена «Золотого периода» на рынке минской недвижимости — 2007−2008гг., когда цены на квартиры росли чуть ли не каждую неделю. Рост средних цен предложения в октябре составил 1,0%, в ноябре 1,7%, а в декабре и вовсе рекордные 2,1%. Таким образом, за эти три месяца цены на квадратный метр минских квартир вырос на 55−65 $.

Цены на новостройки в Минске были подвержены большим месячным колебаниям, однако общий тренд совпадал с динамикой на вторичном рынке. Так, если в первом квартале 2012 года средняя цена снизилась на 1,0% до уровня 1165 $/м2, то следующие 9 месяцев падение сменилось ростом. Максимальное увеличение было зафиксировано в четвертом квартале, когда цены выросли на 3,5% и достигли отметки в 1260 $/м2. Совокупный годовой рост цен на новостройки оказался даже выше, чем на вторичном рынке — +6,4%.

Особый вклад в подобную ситуацию принадлежит покупателям, чья активизация в осенне-зимний период поспособствовала росту аппетитов среди продавцов. Спрос на минские квартиры в первой половине года был ниже среднего и по сравнению с аналогичным периодом 2011 года упал на 11,5%. Однако, уже в третьем квартале, который традиционно считается наименее продуктивным ввиду отпускного сезона, было продано без малого 2500 квартир, что на 22,4% больше аналогичного периода годом ранее.

Активизация спроса достигла своего апогея в 4 квартале, когда в Минске ежемесячно продавали более 1000 квартир, что само по себе является крайне редким событием. Не смутила покупателей и предновогодняя суета — в декабре было совершено порядка 1300 сделок купли-продажи — абсолютный рекорд за последние годы.

Подобную динамику спроса интересно рассмотреть сквозь призму объема предложения квартир в городе. На основе базы данных интернет-портала Realt.by, количество продаваемых объектов в первой половине 2012 года находилось в диапазоне 5,5−6,0 тысяч объектов. В третьем квартале этот показатель несколько снизился до уровня 5,4−5,7 тыс. А к концу года процесс вымывания квартир привел к тому, что число предложений по продаже квартиры в Минске упало до 4,4−4,7 тысяч.

Нарастающий дефицит предложения особенно четко отражает динамика индекса поглощения, который показывает, сколько месяцев необходимо для того, чтобы раскупить предложение на рынке при текущем спросе. Если этот показатель выше 8 месяцев, то на рынке наблюдается явный профицит предложения, 6−8 месяцев характеризуют нормальный, стабильный рынок, ниже 6 — дефицит предложения. Активность покупателей в последние 4 месяца привела к тому, что любые качественные квартиры, выставленные на продажу, разлетались в ноябре и декабре как горящие пирожки.

Многие специалисты говорили о том, что в столице сработал отложенный спрос. Потенциальные покупатели, которые не решили квартирный вопрос в 2011 году ввиду валютных неурядиц и общей нестабильности в экономике, сделали это в 2012. Помимо этого, многие ожидали того, что на фоне отрицательной динамики за первые 6 месяцев, цены еще упадут. Однако, как только рост стал очевидным, покупатели резко активизировались и их число стремительно возросло.

Таким образом, за 12 месяцев 2012 года средняя цена квартир в Минске выросла на 5,4%. Интересный факт, но чем больше комнат у квартир, тем сильнее росли на них цены. Так, 4-комнатные квартиры подорожали на 7,7%, а вот 1-комнатные лишь на 4,1%. Если год назад цены квадратного метра в них различались почти на 100 $, то теперь разница составляет менее 50 $.

Важной особенностью минувшего года на рынке недвижимости является ценовое расслоение между дорогими и дешевыми квартирами. Цена на последние увеличилась лишь на 3,4%, в то время как дорогое жилье в Минске стоит теперь на 7,6% больше, нежели год назад. Если смена падения на рост в целом по городу произошла в июне-июле, то дорогие квартиры начали расти в цене еще в апреле, а вот стоимость дешевых впервые реально увеличилась лишь в августе.

Порталом Realt.by была проведена работа по изучению динамики цен на квартиры с различным материалом стен, типом планировки и годом строительства. За основу была взята классификация аналитического портала irn.ru.

Самые доступные цены в столице сохраняются на старые панельные хрущевки и брежневки — т.н. «старая панель». Только в этом сегменте средняя цена квадратного метра не превышает 1300 $/м2. Тем не менее, рост цен на них (+5,8%) был даже несколько выше, чем в среднем по городу. Что касается цен на панельные квартиры стандартной и современной планировки («типовая панель» и «современная панель» соотв.), то они как были практически идентичны год назад, такими и остались. Паритет сохраняется за счет того, что, хотя планировочные решения в современных панельных домах лучше, абсолютное большинство из них лежит в спальных районах близ МКАД, в то время как дома стандартной планировки, построенные в 80-х, расположены ближе к центру. Рост цен на эти два типа жилья был самый незначительный в городе — всего 3,7−3,8%.

Использование кирпича в качестве материала стен, повышает среднюю цену квадратного метра на 150−200 $ («старый кирпич» и «типовой кирпич»). Также следует отметить, что рост цен на квартиры в кирпичных домах был несколько выше, чем у панельных аналогов того же возраста.

Что касается новых квартир, построенных в каркасно-блочных, монолитных и кирпичных домах («современных каркас»), то средняя цена на них за 2012 год выросла на внушительные 7,6% и составила 1630 $/м2 в декабре.

Отдельное внимание следует уделить традиционно самому дорогому и элитному типу жилья — сталинкам. Цены на этот сегмент рынка поднялись за год на рекордные 10,1% и превысили отметку в 2000 $/м2.

Из более чем 10 тысяч купленных в Минске за год квартир 61,5% составили недорогие панельные дома. Доля кирпичных хрущевок, брежневок и домов стандартной планировки была немногим более 17%. Примерно 1/6 всего проданного объема квартир пришлось на современные каркасно-блочные, монолитные и кирпичные дома, а вот количество проданных сталинок не превышает 5%.

Наибольшей популярностью у покупателей пользовались 1-комнатные квартиры. Их доля в структуре спроса (38,0%) гораздо больше, чем структуре предложения (29,1%). Также стабильно высокий спрос сохранялся на 2-комнатные квартиры. Что касается квартир с тремя и четырьмя комнатами, то их совокупная доля составляет порядка ¼ от общего числа продаж.

Напоследок, мы решили выяснить, как обстояли дела на рынках недвижимости соседних столиц и пришли к интересному выводу: несмотря на то, что квадратный метр квартир в Минске по-прежнему один из самых дешевых, рост средней цены в белорусской столице наряду с Москвой был максимальным. Также в 2012 году подорожала недвижимость в Риге. А вот в Киеве, Варшаве и Вильнюсе цены на квартиры снизились.

Во второй части нашего обзора, который выйдет через неделю, мы расскажем об итогах 2012 года на рынке жилой недвижимости Минска уже с разбивкой по районам и микрорайонам.

В ближайшее время наш эксперт Артём Вайнилович выскажет своё мнение о процессах, протекавших на рынке столичной недвижимости в прошлом году, а также даст прогноз развития ситуации в первом полугодии 2013 года.

Мы ждем и ваших личных прогнозов. Вы можете оставить их прямо сейчас в комментариях к статье. Нам важно знать ваше мнение.

Есть что сказать?
Читать:

Витрина

ЖК "Променад", р-н Лебяжий

Продажа квартир в новом доме в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую квартиру в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке от застройщика.

Рассрочка от застройщика

Контакты: +375 44 561 86 18

Индексы цен на 18.03.2024

тип цена за кв.м. +/-
1 комн. $51 900 $1 242 ↓ -1
2 комн. $71 800 $1 480
3 комн. $83 700 $1 327 ↑ +1
4 комн. $95 000 $1 315

"+/-" — изменение с начала недели
Динамика цен на квартиры в Минске с 2005 года

Число сделок в г.Минске *

период число сделок
Март 2024 752
Февраль 2024 1663
Январь 2024 1280

* Число сделок купли-продажи квартир с учетом долей и комнат в Минске по данным сервиса pr.nca.by на дату 19.03.2024

Лента новостей