Процедура приобретения недвижимости в Таиланде

Иностранные граждане могут свободно приобретать квартиры в кондоминиумах. На покупку земельных участков и домов установлены ограничения.

Законодательство Таиланда определяет, что иностранный гражданин не может владеть землей. Он получает 100%-ные права только на объекты, расположенные на участке. При желании купить землю иностранец может либо оформить ее в долгосрочную аренду, либо зарегистрировать на юридическое лицо.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупка земли

Приобрести земельный участок можно двумя путями.

1. В долгосрочную аренду (leasehold) на срок 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет. Некоторые дорогие жилые объекты можно арендовать на 120 лет, для бизнес-проектов срок составляет 150 лет.

2. На компанию. В этом случае земля приобретается в полную собственность (freehold). Владельцем является не физическое лицо, а компания. Подробней о регистрации компании — в разделе «Бизнес в Таиланде».

Покупка виллы

При покупке виллы иностранец получает полные права только на здание. Землю можно либо взять в аренду на 90 лет, либо оформить на тайскую компанию. Во втором случае иностранец получает долю владения (49% привилегированных акций компании).

Покупка квартиры в кондоминиуме

Иностранный гражданин может приобретать такую недвижимость в полную собственность. Также он получает право пользования прилегающей землей (парковкой, бассейном, садом). Единственной особенностью, установленной законом в 1974 году, является то, что иностранным гражданам может принадлежать не более 49% многоквартирного дома, а остальная часть — тайским гражданам и компаниям, зарегистрированным в Таиланде.

С ЧЕГО НАЧАТЬ

Предварительно ознакомиться с рынком недвижимости Таиланда можно посредством печатных СМИ, интернета или на тематических выставках. Для осуществления дальнейшей сделки иностранным гражданам рекомендуется обращаться в агентства недвижимости — это позволит избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов.

Агентство по недвижимости может располагаться как непосредственно в Таиланде, так и в России, являясь филиалом тайской компании либо самостоятельной российской фирмой, продающей недвижимость через своих зарубежных партнеров. Проверить надежность таиландского агентства можно, например, запросив регистрационные документы на компанию и разрешение на работу. Лицензии на риэлторскую деятельность как таковой в Таиланде нет.

Для потенциальных покупателей компании организовывают ознакомительный тур. Он длится от одного до пяти дней и включает в себя поездки на объекты на машине в сопровождении агента. Все поездки и консультации для потенциальных покупателей бесплатны, однако авиабилеты и размещение в отеле покупатель оплачивает сам.

При желании сделку можно провести удаленно. Вся процедура проходит под юридическим контролем компании-продавца. Для связи с агентством и подписания необходимых документов покупателю потребуется электронная почта и услуги экспресс-почты.

ПОСЛЕ ВЫБОРА ОБЪЕКТА

Из документов для проведения сделки потребуется лишь загранпаспорт. Если сделка будет осуществляться от имени юридического лица, пакет необходимых документов будет подготавливаться уже на месте.

После того как объект выбран, необходимо получить в тайском банке специальную справку — ТТ3 (Tor Tor 3, Foreigner Exchange Transaction Form), подтверждающую перевод иностранных инвестиций. Согласно закону иностранец вправе приобрести недвижимость в Таиланде, только являясь инвестором, то есть если сможет подтвердить, что денежные средства переведены из другой страны, причем не в тайских батах.

ТТ3 необходимо получить как при безналичном перечислении средств, так и в случае ввоза наличных. В зависимости от конкретного банка счет может быть открыт на различных условиях. Например, Kasikorn Bank открывает иностранцам счета на основании заграничного паспорта и туристической визы. В случае ввоза наличных их необходимо обменять на баты и также получить ТТ3. Этот документ также выдается банком в случаях прямого перевода средств с заграничного счета на счет продавца или агентства, а также при обмене дорожных чеков.

Подробней о том, как перевести деньги за границу, — в нашей статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?».

РЕЗЕРВИРОВАНИЕ ОБЪЕКТА

Для резервирования объекта покупатель подписывает так называемый резервационный лист. Это первый документ по сделке, на основании него покупатель оплачивает задаток 10%. Он содержит всю необходимую информацию об объекте и реквизиты сторон. Обычно выбор объекта и подписание резервационного листа занимает не более трех дней.

Как и в Европе, в случае отказа от сделки аванс покупателю не возвращается. Исключение составляют случаи срыва сделки по вине продавца — тогда задаток возвращается покупателю в двойном размере. В течение тридцати дней по внесении задатка юрист продавца начинает подготовку договора купли-продажи.

ПРОВЕРКА СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА

Проверку объекта по желанию покупателя можно провести как до подписания резервационного листа, так и после. Всю работу выполняет юридическая компания.

Для этого у продающей стороны запрашиваются необходимые документы. Услуги юристов оплачиваются покупателем отдельно.

В числе прочих факторов проверяется и такая особенность таиландской недвижимости: не все квартиры в одном и том же здании могут являться частью этого многоквартирного дома. Поэтому дополнительно проверяется, зарегистрированы ли апартаменты земельным департаментом именно как кондо.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Основной договор купли-продажи, или контракт, может быть подписан в отсутствии покупателя. В этом случае сделку проводит его юрист. Точно также с другой стороны документ может быть подписан не самим продавцом, а его юристом. В контракте, помимо других условий, указывается, какая из сторон и в каком размере уплачивает налоги и другие необходимые платежи по сделке.

ЗАКРЫТИЕ СДЕЛКИ

В завершение сделки покупатель оплачивает оставшуюся сумму. В зависимости от условий конкретной сделки оплата может быть растянута по времени (при строящихся объектах), однако только после внесения всей суммы сделка будет зарегистрирована в Земельном департаменте Таиланда. При этом новый владелец получает в учреждении «чанот» (Chanote) — документ, подтверждающий право собственности. Чанот представляет собой документ, на лицевой стороне которого изображен герб Таиланда и приведены планировка и реквизиты объекта, на обратной — сведения обо всех предыдущих продажах этого объекта. Он оформляется на тайском языке. Чанот, выдаваемый иностранцам, не отличается от того, который получают граждане Таиланда, и точно так же гарантирует право собственности.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

При покупке следует учесть следующие сопутствующие расходы:

• налог на переход права собственности — 2% от оценочной стоимости жилья или земельного участка;

• гербовый сбор — 0,5% от оценочной стоимости недвижимости;

• предпринимательский налог (если объект перепродавался в течение последних пяти лет) — 3,3% от оценочной стоимости;

• регистрация юридического лица (если требуется) — 30 тыс. батов (?680);

• налог с оборота (для юридических лиц) — 1%.

Налоги, как правило, продавец и покупатель уплачивают в равных долях, иногда — по договоренности сторон. Комиссию агента (3−5% от суммы сделки) оплачивает продавец, услуги юриста (20−30 тыс. батов, или ?455−680) — покупатель.

ИПОТЕКА

Ситуация с кредитами для иностранцев неоднозначная. Рассчитывать на кредитование можно, однако ее условия будут зависеть от конкретной сделки. Максимальный срок кредитования составляет десять лет. Застройщики предоставляют рассрочки на срок от одного до пяти лет.

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

На период проведения сделки покупатель имеет возможность остановиться в съемном жилье. Подобрать подходящий объект можно заранее, еще до приезда в Таиланд.

Примерная схема арендования может быть следующей. После выбора объекта компания отправляет арендатору счет на оплату задатка и договор аренды. Сумма задатка зависит от конкретной сделки и может достигать месячной арендной платы. Задаток необходим для резервирования объекта за арендатором. В случае отказа от аренды он не возвращается. Подписанный контракт отправляется арендатором обратно посредством электронной почты или по факсу. По прибытии в Таиланд арендатор оплачивает первый месяц аренды и страховой депозит (при длительной аренде — в размере месячной арендной ставки) за вычетом ранее внесенного задатка.

http://prian.ru/