Покупка недвижимости в Болгарии, почему?

Вложения в недвижимость Болгарии являются одним из наиболее перспективных и выгодных видов инвестиций. Подробнее об этом рассказал риэлтер Зелковский Денис, руководитель направления «Зарубежная недвижимость» агентства недвижимости «Магазин квартир № 1».

После долгих лет стагнации, страна создает новую инфраструктуру с помощью Европейского союза. По прогнозам специалистов, рост цен на недвижимость составит 7−12% в год. Кроме того, уже сейчас недвижимость у моря в туристической зоне всегда может приносить доход при сдаче в аренду. На собственном «курортном местечке» можно зарабатывать, сдавая апартаменты в аренду. Таким образом, собственник может вернуть себе до 6% от стоимости квартиры в год. Наиболее прибыльной, безусловно, является недвижимость в Софии и в Варне. В болгарской столице выгодно и просто сдавать в аренду, цены там растут стабильнее всего. Также высокий рост цен по-прежнему отмечается на бальнеологических курортах. Это сравнительно новое направление на рынке недвижимости Болгарии, и перспективы у него хорошие. Доступные цены, но не только: Болгария уже давно считается страной, удобной для жизни — чудесный климат, стабильная экономическая и политическая ситуация, родственная языковая среда. Именно поэтому некоторые россияне не просто хотят иметь здесь дом или квартиру, но и стремятся получить вид на жительство. Согласно статистике ведущих риэлтеров в 2007 г. 23% россиян, купивших недвижимость за рубежом, приобрели ее именно в этой стране.

Вопреки прогнозам аналитиков о спокойном и умеренном росте цен на недвижимость, по статистике в Болгарии за 2007 г. цены на недвижимость повысились в среднем на 18%. В Софии за прошлый год (2008) цены на недвижимость в столице возросли на 25%. Средняя цена квадратного метра жилья в Болгарии на базе реальных сделок достигла отметки в 737 евро. Для сравнения: в 2006-м цена квадратного метра была 624 евро. Во многом прошлый скачок цен на недвижимость был связан с принятием Болгарии в состав Европейского Союза. Очевидно, что очередного подъема следует ждать в связи с введением в стране единой европейской валюты, которое ожидается в 2010 г.

Порядок оформления

Согласно болгарскому законодательству иностранные физические лица, в том числе белорусы и россияне, могут покупать недвижимость в Болгарии — как коммерческую, так и жилую.

При этом землю в Болгарии продавать иностранцам запрещено. Можно только брать ее в аренду (кроме территорий заповедников и военных объектов), правда, в неограниченном объеме, сроком от 4 лет и более. Покупать землю можно болгарским фирмам, а таковыми считаются компании, имеющие хотя бы 1% болгарского капитала. Таким же правом обладает и фирма, зарегистрированная в Болгарии, учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. Согласно болгарским законам, они не отличаются от компаний, учрежденных болгарскими гражданами. То есть землю в Болгарии можно приобрести без участия какого-то болгарского соучредителя. Лица, получившие вид на жительство, не имеют права приобретать земельные участки на свое имя — их можно приобрести только при наличии статуса гражданина страны или на юридическое лицо, учрежденное в Болгарии.

На адрес квартиры можно регистрировать фирму и использовать саму квартиру как офис. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных граждан. Сдача земли в аренду в Болгарии не распространена. Оформить такую аренду можно официально на фирму, как и покупку, но возможен вариант, когда вам удастся просто договориться с собственником земли. Если он заинтересован и принимает ваши условия, то вы сможете заключить договор без лишних формальностей. Если в Болгарии вступит в силу закон о штрафных санкциях за неиспользуемые сельские угодья, предложений по аренде сразу станет намного больше. Пока же такой закон принимать не спешат, и владельцы болгарских акров о сдаче в аренду просто не задумываются.

Процедура покупки недвижимости в Болгарии

1. В Болгарии продается в основном жилье первичного рынка, то есть новостройки. Широк также выбор инвестиционных проектов или уже строящихся объектов. Поэтому договоры, в первую очередь, заключаются непосредственно с застройщиками. После принятия решения о приобретении того или иного объекта потенциальный покупатель связывается с застройщиком или агентом по недвижимости, получает его согласие и сообщает ему дату приезда для оформления сделки.

2. Когда объект выбран для приобретения, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит, то есть предварительный взнос, в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости. Обычно сумма депозита составляет 2000 евро. Далее подписывается предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.

Что должно быть в предварительном договоре:

• объявление сторон, их контакты;

• подробное описание объекта покупки;

• цена покупки, суммы промежуточных выплат и сроки их внесения;

• дата получения акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку с окончанием стройки;

• подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;

• санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;

• санкции в случае, если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены.

Желательно, чтобы договор был составлен на двух языках (на болгарском и русском или на болгарском и английском).

Вторичный рынок в Болгарии развит гораздо меньше: зачастую вторичное жилье значительно уступает первичному по качеству постройки, хотя иногда превосходит по местоположению.

3. Документы и заключение сделки. При подписании нотариального акта (договора) необходимо иметь при себе только загранпаспорт (если приобретается недвижимость без земли). Если есть желание переложить осуществление сделки на другого — специалиста, родственника, компаньона, — необходима доверенность на оформление сделки и подписание акта или договора о покупке.

4. В окончательный договор должны быть внесены все владельцы недвижимости, при этом список владельцев составляется самим покупателем. Затем окончательный договор — должен быть заверен у нотариуса. С этого момента, покупатель имеет при себе уже тот документ, на основании которого он получит документы на собственность. Далее застройщик, агент или сам покупатель через нотариуса регистрируют покупку недвижимости в суде — это обязательная процедура, чиновники суда вносят изменение обстоятельств по данному объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Ожидание решения суда составит от 3 дней до 2 недель.

5. После того, как нотариальный документ получен, следует в течение двух месяцев подать декларацию о приобретении недвижимости в территориальную налоговую инспекцию по месту нахождения объекта. Также иностранец должен встать на учет в муниципалитет и в семидневный срок зарегистрировать собственность на свое имя в Булстате (Департамент Статистики), чтобы получить там соответствующий индивидуальный код. Обычно этим занимается агент или адвокат покупателя.

6. Число документов, необходимых для приобретения недвижимости в Болгарии, и их содержание варьируются в зависимости от конкретной сделки. Но итоговый документ — это нотариальный акт (договор) о приобретении недвижимости, на котором должна быть отметка отдела по регистрации. Все процедуры могут занять больше времени, чем заявлено официально. Это обычно происходит из-за переноса слушаний в суде. Все документы оформляются на болгарском языке.

Расходы и сборы

Расходы по оформлению собственности оплачиваются покупателем.

1. Регистрационный и гербовый сбор (от 0,1 до 1,5% в зависимости от стоимости объекта — чем он дороже, тем меньше процент).

2. При оформлении документов на объект недвижимости покупатель выплачивает налог за перевод объекта недвижимости в собственность в размере от 2% до 2,5% (местный налог, в зависимости от того, где находится недвижимость) от балансовой стоимости недвижимости (т.е. 1% от реальной цены апартамента). Дело в том, что налоговая оценка стоимости недвижимости (т. н. балансовая стоимость), осуществляемая территориальной налоговой службой и указываемая в Нотариальном акте, обычно составляет 50%-60% от реальной цены сделки.

3. Муниципальный налог оплачивается при окончательном оформлении сделки и составляет не более 1% от стоимости недвижимости и оплачивается единоразово в день оформления.

4. Размер оплаты услуг нотариуса составляет около 0,8% от стоимости объекта.

5. Также вносится 0,01% сбора за регистрацию недвижимости в государственных архивах.

6. Некоторую сумму, порядка 0,5% от стоимости, следует сразу рассчитать под непредвиденные расходы.

Обратите внимание!

Продавать землю иностранным физическим лицам в Болгарии запрещено — можно только арендовать. Поэтому, если покупатель — частное лицо, то участок под домом, который в сельской местности, как правило, составляет примерно 10 соток, придется брать в аренду. В любом случае, если вы покупаете дом с участком, то лучше и проще образовать юридическое лицо и покупать все сразу с землей. На покупку земли будет заключен отдельный договор, но его положения и процедура заключения аналогичны договору о покупке квартиры или дома. Разница будет в том, что договор заключается на фирму, а не на частное лицо. Землю также можно купить удаленно, даже не выезжая в Болгарию, а действуя через доверенных лиц, агентов или юристов. При покупке квартиры таких проблем, конечно, не будет, так как в договоре прописывается так называемая «идеальная часть участка земли» — условное понятие, обозначающее небольшой участок, находящийся под жилым домом и составляющий, как правило, от 0,3 до 5 м². Вся земля в Болгарии делится на два типа: на находящуюся в так называемой «регуляции» и находящуюся «не в регуляции». «В регуляции» — означает, что участок включен в план развития конкретного населенного пункта, на нем возможно строительство, так как он исключен из зоны сельскохозяйственной деятельности. Если земля «не в регуляции» (находится в районе, не имеющем утвержденного плана застройки) или задействована в сельскохозяйственной ротации, то на ней без разрешения строить нельзя. Для получения разрешения нужно обратиться к местной администрации. Перевод сельских угодий «в регуляцию» — процедура длительная и зачастую дорогая, иногда она достигает полутора-двух лет. Сроки и стоимость зависят от категории земли: если земля относится к 1−6 категориям (благоприятна для сельского хозяйства), то местные власти могут вообще отказать переводить ее «в регуляцию». Если категория земли от 7 и ниже, то процедура перевода окажется быстрой и дешевой.

Строительство дома даже на земле «в регуляции» потребует специального разрешения властей. При постройке частного дома проблем с разрешением быть не должно. При этом, несмотря на то что земля принадлежит фирме, строительство дома можно оформить на физическое лицо. На данный момент проще всего заключить договор со строительной фирмой. Лучше всего русскоязычные покупатели отзываются о качестве работы турецких строителей. Услуги обойдутся собственнику в 400−500 евро за кв. м, причем цена включает и полную отделку. Если у собственника нет возможности постоянно приезжать в Болгарию, то для того, чтобы оплачивать налоги, коммунальные платежи и получать арендную плату, ему удобнее всего будет воспользоваться услугами управляющей компании. Этот рынок в Болгарии давно существует и хорошо развит. Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электричество и за расход воды, так как в арендную плату эта сумма не входит. Впоследствии эта сумма взимается компанией с владельца. Управляющая компания сама ищет арендатора и за определенный процент сдает ему квартиру или дом. Как правило, компания гарантирует определенную годовую прибыль и приличное состояние квартиры, но этот момент нужно выяснять непосредственно на месте с представителями этой организации. В случае покупки квартиры в жилом комплексе найти и выбрать такую компанию будет просто, так как они, как правило, создаются самим застройщиком. За сумму от 6 до 15 евро за 1 м² в год управляющие компании осуществляют охрану и поддержку всего комплекса, включая уборку общих территорий (при этом можно за дополнительные деньги договориться и об уборке частной квартиры). Если вы покупаете дом или квартиру в жилом доме, то придется искать такую компанию самостоятельно. Обратите внимание на то, что, если компания обещает вам прибыль больше, чем 5% годовых, то это, скорее всего, не является правдой.

Порядок въезда и пребывания в Республике Болгария.

Чтобы пересечь границу Болгарии, вам необходима виза. Она оформляется в посольстве в Москве или Минске. Для получения визы необходимы следующие документы:

• действительный загранпаспорт;

• копии всех страниц загранпаспорта, где есть личная информация или действующие визы;

• цветная фотография размером 3,5×4,5;

• заполненная анкета, подписанная лично заявителем; анкета выдается в посольстве;

• подтверждение наличия денежных средств из расчета 100 евро в сутки на человека (справка о покупке валюты, выписки со счета, дорожные чеки);

• медицинская страховка, сумма покрытия минимум 30 тыс. евро;

• оригинал и копию авиа- или железнодорожных билетов; также можно предоставить подтверждение брони билетов (при получении документов необходимо предъявить оригинал);

• для детей — оригинал и копию свидетельства о рождении; если ребенок путешествует с одним из родителей, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность от второго родителя, а также копию первой страницы его паспорта.

Консульский сбор составляет 60 евро. Сбор оплачивается в рублях при подаче документов. Виза оформляется в течение 10 рабочих дней. Для подачи документов в консульство Болгарии необходима предварительная запись. Однократная или многократная бизнес-виза или виза по приглашению дают право находиться в стране 90 дней в течение б месяцев, причем ограничений на посещение каких-либо регионов страны нет, исключение могут составлять военные или военно-стратегические объекты. Недвижимость в Болгарии дает право получить кратковременную (на 1 год) визу, по которой можно находиться в стране в течение 90 дней. Других льгот для иностранного владельца болгарской недвижимостью не предусмотрено.

Газета "Недвижимость Белоруссии"