Кредит под 1% забирает покупателей со вторички? Что произошло на вторичке Минска за 3−9 августа

Количество квартир в продаже

за неделю показало себя неоднозначно. С одной стороны, в совокупности за неделю на вторичном рынке жилья в базе Realt было представлено 4,16 тыс. квартир (прирост на +0,9% за неделю), а с другой стороны, на момент последнего среза уменьшилось на -1,4% до 3,66 тыс. уникальных объектов.

На данный момент это можно объяснить следующим образом:

• увеличение квартир в продаже в целом за неделю: на фоне появившейся на прошлой неделе информации о скором старте «кредита под 1%», те, кто выжидали нужный момент для продажи имеющейся квартиры для покупки взамен новой, наконец-то приняли решение и выставили старую квартиру на продажу;
• снижение выбора квартир в моменте дня произошло из-за активизации покупателей, которые понимают — вслед за подскочившими в цене новостройками, начнет подрастать в ценах и вторичка. А значит — нет времени ждать.

В любом случае, это всего лишь предположения, потому что показатели всего-лишь одной недели слишком подвержены искажениям и строить на их основе тренды — было бы не правильно. Реальную картину мы сможем увидеть по итогам августа.

Но даже если предположить, что наша гипотеза верна, и люди действительно перешли к активным действиям (кто-то выставляет квартиру на продажу, а кто-то — покупает на вторичке чтобы успеть до поднятия цен), то даже в этом случае, через несколько недель-месяц, все может вернуться обратно.

Все потому, что разобравшись с новым кредитом в деталях (его выгодами для широкого круга покупателей) и столкнувшись с ограниченным предложением квартир у застройщиков по уже поднявшимся ценам — люди вынуждены будут снова нажать на паузу. А значит, и отказаться от продажи имеющейся квартиры. Либо сделать выбор в пользу квартиры со вторичного рынка.

С кредитом под 1% не все так просто. Рассказываем про возможные нюансы

Кредит под 1% на новостройки. Какой должен быть доход, чтобы его получить?

В ценовом движении показателей последней недели также есть неожиданности. Как всегда количество подешевевших квартир преобладает над подорожавшими. Но в этот раз и размеры скидок выше чем роста цен.

В деталях ситуация выглядит так: в целом по Минску за прошлую неделю подешевело 8% квартир от общего объема предложения (338 квартир, в среднем на 5071 долларов), а доля случаев увеличения цены уже 5% (стали дороже 224 квартиры, в среднем на 4612 долларов).

И вот тут, кто-то может сказать: «Дождались! Настал переломный момент, когда продавцы пошли на уступки в ценах»

Но на наш взгляд, говорить об этом пока еще рано. Даже с учетом немного окрепшего за последнюю неделю курса доллара. А выше — описаны лишь показатели конкретной недели, на которые могли сильно повлиять выборка квартир. Поэтому правильнее будет продолжать следить за развитием ситуации.

В результате средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску, за прошедшую неделю оказалась на уровне 2459 $/кв. м (+0,5%).

Минск-Мир после семинедельной динамики на понижение сегодня демонстрирует увеличение — до уровня 2579 $/кв. м. (+0,4% за неделю). Похоже что из-за отсутствия «Минск-Мира» и его застройщика в списке партнеров «кредита под 1%», функция поднятия цен, которая обычно ложится на застройщика, в этой ситуации переходит к продавцам квартир в «Минск-Мире».

В «Северном Береге» цена тоже двигается вверх (см график ниже).

В «Северном Береге» очень быстро разбирают квартиры. Как не упустить свою? Появился новый способ

Какой бюджет нужен сегодня для покупки квартиры в Минске?

Чтобы вам было проще и понятнее ориентироваться в ценах квартир, в таблицах ниже мы сопоставили цены в BYN и USD. А еще — добавили цены по ЖК «Северный Берег».

В «Северном Береге» очень быстро разбирают квартиры. Как не упустить свою? Появился новый способ

Оперативные данные по сделкам в Минске

показывают небольшое отставание первой декады августа от очень пассивно начинавшегося июля. Но как мы уже неоднократно видели, первая неделя по части количества сделок в базе НКА не очень показательна. Поэтому не будем утверждать, что «с продажами в августе хуже, чем в июле», а просто подождем итогов второй недели.

Но объективности ради, стоит отметить, что в ближайший месяц продажи квартир на вторичке действительно могут ощутимо просесть. И дело не подросшем долларе, а в будоражащем умы покупателей «кредите под 1%».

На наш взгляд, эффект от кредита будет больше не в реальном уходе покупателей со вторички на новостройки, а скорее в отвлечении их внимания. Хотя некоторые из них все же купят новостройку.

Мнение о том, что из‑за кредита под 1% вторичный рынок потеряет треть покупателей, — явное преувеличение. Реалистично ожидать «переток» не более 10−15%, и часть этих людей позже вернется на вторичку. Причина проста: не каждому подойдет новостройка.

Что увидят покупатели, если сегодня начнут выбирать новостройку вместо вторички? — Уже ускорившийся рост цен у застройщиков, еще большее сужение выбора квартир в моменте и необходимость ожидания окончания их строительства, а также ограниченность локаций, где есть новостройки от застройщиков.

Поэтому далеко не каждый будет готов изменить свой выбор с готовой квартиры с привычным районом на стройку с перспективой через два года. Особенно с учетом того, что со второго года кредитная ставка будет аналогичной покупке на вторичке.

Да, в августе сделки на вторичке могут немного просесть — это естественная реакция рынка на громкий инфоповод. Сентябрь тоже будет спокойным, как обычно в учебный сезон. Но уже осенью спрос начнет восстанавливаться: вторичный рынок остается шире, доступнее и гибче, а выгода покупки часто выше, чем кажется на фоне рекламных ставок.

Главный совет продавцам — не пытаться догнать застройщиков по ценам. Рынок и ближайшие месяцы сами все расставят все по местам.

Лучше удерживать адекватный уровень стоимости и набраться терпения: активность покупателей вернется, как только ажиотаж вокруг кредита под 1% немного утихнет.

Другие еженедельные мониторинги можно найти здесь

Узнавайте важные новости первыми:

Telegram

Instagram

YouTube Realt. Эксперт

TikTok

Threads