Офисов много или их не хватает? Разбираемся в важных различиях офисного рынка Минска

Рынок офисов неоднороден

В мае 2026 года на рынке офисов Минска потенциальным арендаторам доступен выбор почти из 1800 коммерческих помещений под размещение офиса, бизнеса и сферы оказания услуг. В их число входят как помещения в бизнес-центрах различного класса качества, так и объекты, расположенные в жилых домах, административных и многофункциональных зданиях.

Но важно понимать, что рынок офисной недвижимости Минска состоит из двух сегментов, между которыми кроются кардинальные различия.

Первый — офисы в бизнес-центрах. Второй — встроенные помещения в жилых домах, административных и многофункциональных объектах. Ситуация в этих сегментах заметно отличается, поэтому оценивать рынок только по общему объему предложения или уровню вакантности не совсем корректно.

Говорить о том, что бизнес отказался от офисов, сегодня точно не приходится. Изменились требования арендаторов: если раньше офис часто был элементом имиджа компании, то сегодня на первый план выходят практичность и экономическая эффективность. Арендаторам важны готовый ремонт, удобная планировка и возможность быстро начать работу без дополнительных вложений. Кондиционирование, современная инженерия и парковка уже воспринимаются не как дополнительное преимущество, а как базовый стандарт.

Именно поэтому спрос сегодня концентрируется прежде всего на готовых помещениях небольшого и среднего формата, тогда как высокий класс здания сам по себе уже не гарантирует быстрого поиска арендатора. И даже качественный офис в современном бизнес-центре может искать арендатора дольше, чем помещение более скромного класса, но уже подготовленное к эксплуатации. Поэтому базовая чистовая отделка во многих случаях позволяет собственникам быстрее заполнять свободные площади.

Почему предложение не уменьшается

На протяжении последних нескольких лет в бизнес-центрах Минска сохраняется высокий объем свободных площадей. По оценкам рынка, сегодня арендаторам доступно около 100 тыс. кв. м офисов. Для сравнения: в доковидный период объем вакантных площадей обычно составлял лишь 35−40 тыс. кв. м. Именно тогда можно было говорить о дефиците качественных офисов.

При этом около 80% предложения в бизнес-центрах приходится на объекты классов, А и B+. На первый взгляд это выглядит парадоксально: наиболее качественные помещения остаются свободными дольше других. Однако причина заключается не в недостатке качественных офисов, а в ограниченном количестве арендаторов, готовых платить за такие площади.

Причины этого понятны. До пандемии и последующих изменений на рынке основными потребителями современных офисов были иностранные компании и представители IT-сектора. Сегодня число таких арендаторов заметно сократилось, поэтому спрос на крупные и дорогие офисные площади остается сравнительно узким.

По данным агентства «Твоя столица — Недвижимость для бизнеса» более 40% поступающих спросовых заявок на аренду офиса приходится на сферу услуг, 15% — на торговлю и около 8% сегодня — на IT-сектор.

Косвенно это подтверждает и поведение девелоперов. Ряд крупных проектов, включая офисные объекты в составе комплексов «Шантер Хилл» и Sigma, не вводятся в эксплуатацию ускоренными темпами. Девелоперы понимают, что появление на рынке дополнительных объемов качественных офисов может усилить конкуренцию за ограниченное количество арендаторов.

В то же время арендные ставки практически перестали снижаться еще в 2023 году и с тех пор остаются примерно на одном уровне. Это говорит о том, что рынок бизнес-центров в целом пришел к состоянию равновесия: существующее предложение соответствует текущему спросу.

Поэтому распространенное мнение о нехватке качественных офисов требует уточнения. Если бы такой дефицит действительно существовал, на рынке не оставалось бы бизнес-центров с высокой вакантностью, а арендаторы были бы вынуждены конкурировать за свободные площади.

Чего хотят арендаторы

Говорить о том, что бизнес отказался от офисов, сегодня точно не приходится. Но то, что изменились требования арендаторов, это факт.

Многие собственники до сих пор не понимают, что сегодня арендаторам важен готовый ремонт, удобная планировка и возможность быстро начать работу без дополнительных вложений. А кондиционирование, современная инженерия и парковка уже воспринимаются не как дополнительное преимущество, а как базовый стандарт, даже в «средних» классах качества.

Именно поэтому спрос сегодня концентрируется прежде всего на офисах с аккуратным чистовым ремонтом, в то время как высокий класс здания сам по себе уже не гарантирует быстрого поиска арендатора.

Впрочем, в Минске он этого никогда и не гарантировал.

Дорогие «премиальные» офисы всегда были узким сегментом, даже во времена доковидного дефицита, и могли годами простаивать в ожидании своего арендатора.

Поэтому даже качественный офис в современном бизнес-центре может искать арендатора дольше, чем помещение более скромного класса, но уже подготовленное к эксплуатации. Как итог, базовая чистовая отделка во многих случаях позволяет собственникам быстрее заполнять свободные площади.

По части размеров площадей, предложение и запросы арендаторов по большей части совпадают. Офисы площадью до 50 кв. м составляют около 20% всего предложения. Средняя арендная ставка в этом сегменте находится на уровне 12,3 EUR/кв. м, а для объектов сферы услуг может достигать 20 EUR/кв. м.

Самый массовый сегмент рынка — помещения площадью от 50 до 150 кв. м. На них приходится около 41% предложения. Именно такой формат сегодня считается наиболее универсальным для бизнеса: здесь можно разместить офис компании, медицинский центр, образовательный проект или клиентский сервис. Средняя ставка предложения достигает 16 EUR/кв. м, а для сферы услуг — 27 EUR/кв. м.

По данным «Твоя столица — Недвижимость для бизнеса», более 75% поступающих заявок приходится именно на помещения такой площади.

Площади среднего формата от 150 до 300 кв. м составляют около 17% предложения, а помещения площадью более 1000 кв. м — около 6%.

Количество компаний, которым требуются такие площади, ограничено, поэтому сделки происходят значительно реже. Для качественных офисов класса B+ площадью свыше 1000 кв. м ориентиром можно считать ставки около 10 EUR/кв. м, тогда как в объектах класса, А ставки остаются выше.

Почему встроенные офисы часто оказываются ликвиднее

Речь идет об объектах на первых этажах жилых домов, вдоль оживленных улиц и рядом с транспортными потоками. Такие помещения часто арендуют медицинские центры, образовательные проекты, страховые и юридические компании, офисы продаж и другие виды бизнеса, которым важны доступность и постоянный поток клиентов.

Поэтому, по сути, они уже являются не чистокровными офисами, а некой разновидностью торговых помещений или оказания услуг. И в этом кроется их сильная сторона, их востребованность в отличие от офисов в бизнес-центрах.

Предложение подобных помещений остается ограниченным, а спрос — стабильным. Поэтому ликвидность встроенных объектов во многих случаях оказывается выше, чем у офисов в крупных бизнес-центрах. Особенно если помещение имеет отдельный вход, парковку и расположено в сформированном районе с высокой деловой активностью.

Выводы Realt

Офисный рынок Минска состоит из двух сегментов: бизнес-центры и офисы расположенные в проходных местах. И это два разных мира, с разной ликвидностью и стоимостью аренды. Первые, судя по стабильно высокому объему вакантных площадей (особенно в качественных и дорогих бизнес-центрах) и зависших арендных ставок, все еще находятся на стадии стагнации. А вторые — чувствуют себя прекрасно и проблем не испытывают. Из этого можно сделать следующий вывод:

Рынок офисов Минска в бизнес-центрах сейчас испытывает дефицит не качественных площадей как таковых, а дефицит арендаторов, готовых платить за качественные и дорогие офисы.

Это хорошо объясняет одновременно высокую вакантность в бизнес-центрах класса, А и B+ и отсутствие снижения арендных ставок. Такой тезис выглядит более точным и соответствует описанной нами рыночной картине.

Снижения ставок аренды рынок в ближайшее время ждать не стоит, как впрочем, как и заметного роста. После пикового по объему свободных площадей 2023 года ставки постепенно восстановились и сегодня находятся на стабильном уровне. При этом высокая конкуренция между объектами, ввод новых бизнес-центров и недостаток новых арендаторов продолжают сдерживать рост стоимостей аренды.

Будьте в курсе важных новостей:

Telegram

Instagram

YouTube Realt. Эксперт

TikTok