Продается Европа. Пока недорого…

Интерес российских покупателей и продавцов жилых объектов за рубежом определенно стал взаимным. Об этом говорят участившиеся выставки и презентации зарубежной недвижимости, проходящие в Москве и других городах России. В конце сентября компания Abrupt в рамках выставки «Недвижимость-2008» рассказывала о Чехии.

Глава фирмы Тимур Кудинов продемонстрировал прекрасное знание предмета и желание познакомить слушателей с чешским рынком.

О Чехии в целом

Основные черты этой страны хорошо известны. Небольшое государство в самом центре Европы (где-то в Чехии даже имеется специальный знак, обозначающий середину континента, — туда любят приезжать туристы). Значительно более мягкий, чем у нас, климат. Язык очень похожий на русский. В этом обстоятельстве, кстати, имеется некоторая опасность: многие россияне, за два-три месяца освоившие азы, начинают считать, что говорят по-чешски в совершенстве. Это, конечно, не так, поскольку язык довольно сложный. Но, с другой стороны, если вы не собираетесь стать в Чехии писателем или журналистом, то на более или менее сносном уровне объясниться сумеете.

В Чехии цены заметно ниже, чем в соседних Германии или Австрии. Это касается не только недвижимости, дешевле здесь и все остальное: продукты, одежда и т. п. Естественно, вечно такой перекос сохраняться не может, поэтому квартиры и дома дорожают в среднем на 15−20% в год. В числе плюсов страны — прозрачное законодательство, а также тот факт, что чиновники здесь мало что решают — их действия жестко ограничены рамками закона. В результате держать посетителей в приемных чиновному люду нет никакого интереса — получить с них вознаграждение за услугу все равно не удастся. Так что присутственные места в Чехии полупустые.

Покупка недвижимости почти автоматически означает получение вида на жительство (ВНЖ). После пяти лет добропорядочного проживания в этом статусе (не было приводов в полицию и т. п.) можно подать документы на постоянное место жительства (ПМЖ), а спустя еще пять лет получить и полноценное гражданство. В связи с тем, что Чехия — член ЕС, легальные документы на пребывание в ней дают право свободного передвижения по всей Шенгенской зоне.

Из минусов страны следует отметить то правило, что иностранцам здесь запрещено владеть недвижимостью. Но выход имеется — нужно зарегистрировать чешскую фирму, собственностью которой и станет приобретаемая квартира или дом. Однако создание и поддержание пустой фирмы (деятельности нет, в отчетах сплошные нули) означает расходы примерно в 400 евро в год. Второй аспект — чешская крона постоянно растет в цене. Для покупателя недвижимости это плохо, потому что если приобретать жилье в кредит, то размер ежемесячных выплат фиксируется в кронах (чешский рынок вообще оперирует исключительно национальной валютой, дальнейшие цифры в евро приведены только для удобства понимания). Так что размер выплат — если подсчитать их в рублях, евро или долларах — постоянно увеличивается.

О ценах

При выборе места жительства стоит иметь в виду, что в Чехии имеются различные по престижности регионы. Традиционно депрессивными являются районы к северо-западу от столицы — там высокая безработица и цены на недвижимость низкие. Не очень хорошо до недавнего времени выглядела ситуация на востоке, но сейчас туда стали поступать крупные инвестиции, построены новые предприятия.

Что касается самого дорогого места, то это, конечно, Прага. Соревноваться с ней могут только Карловы Вары — город, по словам Т. Кудинова, уже совершенно русский, где количество наших соотечественников превысило число чехов.

Но вернемся к Праге. Как и везде, наиболее престижный и дорогой район столицы — центр. Стоимость квартир в Праге-1 и Праге-2 легко превышает 6 тыс. евро за 1 кв. м. Западная половина столицы (Прага-5 и 6) традиционно лучше восточной (как и в Москве), — сказывается преимущественно юго-западное направление ветра. Поэтому здесь квартиры стоят порядка 3,4 тыс. евро за «квадрат». В восточной половине города — 2,7−3 тыс. евро. Но именно восток, считают эксперты, является интересным в долгосрочной перспективе: эти места преображаются, на территориях бывших промзон возводят новые жилые комплексы. Лет за 10−15 там все должно преобразиться…

О тепле, которое в цене

В Чехии нет нефти и газа, энергоносители она покупает, причем по мировым ценам. Соответственно, все, что связано с теплом, очень дорого. Злые языки утверждают, что в небогатых семьях люди набирают ванну, а потом моются в ней по очереди. Если это и преувеличение, то не слишком сильное…

В Праге довольно много панельных домов. С 1989 года их строительство прекращено, но старые панельки простоят еще минимум лет 20. Жилье в них дешевое, но расходы на отопление… «Одно время у меня было две квартиры, — рассказывает Т. Кудинов. — Одна площадью 50 кв. м в старом панельном доме, другая — 100 кв. м в современном монолитном. И расходы на первую квартиру были процентов на 20 выше, чем на вторую».

По этой же причине надо осторожно относиться к объектам в историческом центре Праги. Квартиры здесь прекрасны — высокие потолки, выразительная архитектура зданий. Нет и риска сноса: что такое точечная застройка, в Праге не ведают. Но огромная кубатура помещений плюс старые стены и есть причина тому, что квартиры эти очень дороги в эксплуатации. К тому же многие старые здания нуждаются в ремонте, и в какую сумму он обойдется — неизвестно.

Лучшими для среднего класса покупателей следует признать современные жилые комплексы. В Праге они, как правило, невысокие (вообще в городе почти нет зданий выше пяти-шести этажей), с полным набором современных опций вроде подземного гаража. И живут тут люди более состоятельные и благополучные, чем в старых панельках.

О том, чья вообще квартира

Собственность на недвижимость в Чехии бывает:

• государственной — такие квартиры или не продают, или продают, но сразу целыми домами. В общем, это отдельная тема, и вряд ли она интересна частному инвестору;

• совместной — это своего рода аналог нашего товарищества собственников жилья. Все юридические аспекты тут крайне запутанны, и разобраться в них без подготовки сложно;

• частной — вариант самый простой и понятный, можно покупать;

• кооперативной — здесь вам принадлежит не квартира, а доля в кооперативе. Практически на любую операцию (продать, сдать в аренду) требуется получить согласие всех остальных членов кооператива.

В общем, понятно, почему квартиры в частной собственности стоят в Чехии примерно в два раза больше, чем все прочие. И это неспроста.

И об ипотеке

Финансовые проблемы, сотрясающие ипотечный рынок других стран, Чехию не затронули. Будет так всегда или нет — никто не знает. Пока же чехи активно берут новые кредиты. Стандартные условия таковы, что нам в России остается только завидовать: сроки до 35 лет, размер кредита до 85% (то есть нужно иметь только 15% первоначального взноса), ставка в 5−6% годовых.

Правда, это вариант, по которому иностранцу кредит могут и не дать. Но некоторые банки предлагают другие условия — ставка выше на 1%, и первоначальный взнос должен быть не менее 50%. При такой схеме кредитоспособность заемщика не требует вообще никаких подтверждений — это ипотека, которая доступна всем, в том числе и иностранцам.

http://www.dm-realty.ru/