«Понижения ставок аренды не предвидится». Что происходит со складской недвижимостью в Беларуси

Описывая то, каким был 2022 год на рынке производственно-складской недвижимости, авторы отчета отмечают:

— К введенным ранее пакетам экономических санкций в отношении Беларуси были добавлены новые, в феврале остановился железнодорожный транзит калийных удобрений в морские порты Литвы, а в апреле были поставлены на паузу автомобильное, железнодорожное, воздушное и морское сообщение между странами ЕС, с одной стороны, и Россией и Беларусью, с другой. Оказались перекрыты проходящие через Беларусь транспортные маршруты Север — Юг и Запад — Восток. Следствием этого являлось падение в первом полугодии экспортных, импортных и транзитных товаропотоков.

В то же время в течение года вводились новые складские и производственные площади, продолжалась реализация текущих проектов, но также были либо аннулированы, либо сокращены некоторые проекты.

— Необходимость создания запасов импортных товаров «на перспективу» в начале года и складирования произведенной продукции с середины года при падении экспорта в европейском направлении сохраняли вакантность складских площадей на низком уровне. Логистика была вынуждена перейти с автомобильных колес на железнодорожные рельсы. Последовавший более чем двухкратный рост объема контейнерных железнодорожных перевозок с Востоком в обоих направлениях, дальнейшее развитие e-commerce и традиционного ритейла положительно повлияли на загрузку площадей и уровень арендных ставок, даже несмотря на ввод новых складских объектов в Минском регионе. Однако в течение года новые масштабные или значимые проекты не анонсировались, что с учетом высокой текущей нагрузки на сектор может спровоцировать дефицит складских площадей в перспективе. Производственная недвижимость, сток которой в регионе незначителен, в течение года не испытывала практически никакого негативного влияния и довольно успешно развивалась.

За 2022 год в Минском регионе введено в эксплуатацию пять производственно-складских объектов. Их общая площадь — 108,8 тысяч «квадратов». В 2023 году планируют ввод еще 60,5 тысяч квадратных метров.

Например, в Цнянке в двух километрах от МКАД «Белпромстрой» построил производственно-складской комплекс Light Industrial Park. Его общая площадь — больше 16 тысяч «квадратов». Этот объект состоит из восьми производственно-складских блоков площадью от 1 243 до 2 543 квадратных метров.

— Введение санкций и ожидание новых, разрыв традиционных транспортных маршрутов и логистических цепочек, курсовые скачки валют требовали максимально оперативного использования текущих возможностей для поставки товаров, поскольку непредсказуемость ситуации снова стимулировала игроков рынка к действиям по созданию запасов продукции.

Последовавшая переориентация экспортно-импортных товаропотоков с европейского на восточный вектор также требовала создания складских запасов. Для объектов производственной недвижимости характерна низкая вакантность, в Минском технопарке она нулевая, в «Великом камне» — около 15%. В ситуации стабильно высокого спроса, характерного для конца прошлого и начала 2022 года, ставки арендной платы, номинированные в евро, сохранялись на прежнем уровне. В производственно-складском сегменте, в отличие от офисной и торговой недвижимости, было значительно меньше обращений к девелоперам с предложением пересмотра ставок и/или фиксации курса на определенном уровне ввиду сложности аргументации такого пересмотра.

В отдельных случаях на некоторые специфические склады, например, для фармацевтической продукции, ставки были на уровне ставок аренды офисных площадей.