Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — «Считаю, что рынок недвижимости в Беларуси переоценен». Эксперт рассказал, как развивается сектор премиум недвижимости и кто теперь ее покупает

«Считаю, что рынок недвижимости в Беларуси переоценен». Эксперт рассказал, как развивается сектор премиум недвижимости и кто теперь ее покупает

10.01.2022 14687

Кристина Никанович, фото носят иллюстративный характер

Для большинства белорусов приобрести участок и построить на нем дом — мечта, особенно если это локация на берегу озера и рядом с лесом. Пусть, людей, которые могут позволить себе дом премиум-класса не так много, но все же рынок такой недвижимости растет и активно развивается. Поговорили с экспертом о том, кто эти люди, которые покупают коттеджи за 200 тысяч долларов и выше, как искать хорошие участки, если их не выставляют на аукцион, и на что нужно обратить внимание при выборе загородного дома.

«Покупатель в сегменте премиум-недвижимости ищет объект «под ключ»

Своим мнением поделился Василий Кримачёв, агент по операциям с недвижимостью АН «Алькор».

— Степенью роскоши в нашей стране является хороший загородный дом и собственное мнение. Если с последним не все так гладко, то про загородную недвижимость можно рассказать многое. Большинство выбирает дом для постоянного места жительства, поэтому близость к городу остается актуальным требованием. Дом должен быть современным и с дизайнерским интерьером. Вообще покупатель в этом сегменте ищет объект «под ключ». Времена построек по 500 «квадратов» остались позади. Самые ходовые объекты стартуют от 150 квадратных метров и заканчиваются 400 квадратными метрами. Из них основной спрос приходится на дома в 200−300 «квадратов».

Среди тех, кто интересуется покупкой загородной недвижимости выше средней категории, часто встречаются иностранцы. Обычно это пара, где кто-то родом из Беларуси. Люди в пожилом возрасте хотят пожить в нашей стране.

— Хватает среди желающих и белорусских граждан, покупателей до 40 лет. Далеко не все они работают в сфере IT.

Иногда люди выбирают между домом и квартирой, но останавливаются на первом варианте. Например, покупка просторной квартиры для семьи в хорошем районе без отделки обойдется в плюс-минус 150 тысяч долларов. На ремонт, технику и мебель уйдет еще 100 тысяч. Итого получается круглая сумма, за которую можно купить дом «под ключ» в пределах 20 км от Минска площадью 200 метров квадратных.

Самые излюбленные и дорогие локации находятся в логойском, московском, раковском, молодечненском и мядельском направлениях. Небольшой спрос наблюдается на брестское и слуцкое, а вот сильно отстают могилевское и пуховичское.

— Если смотреть удаленность, то можно смело ограничиваться пределами второго кольца. Разумеется, самые дорогие объекты и по предложению, и по сделкам находятся в Дроздово, Семково, Лапоровичах, Ждановичах, Тарасово и Колодищах. Хороший спрос и на Раубичи с прекрасной природой и видами, Марьяливо, Ратомку, Хатежино, Крыжовку, Ляховщину и Юхновку. При этом важна либо близость Минска с хорошими подъездными путями, либо живописное место. Под живописным местом стоит понимать близость к лесу, водоему, расположение на возвышенности, современную застройку в округе и как минимум отсутствие трехэтажных замков из 90-ых и нулевых со всех сторон участка. Выбирая загородный дом в этом сегменте, люди хотят обособленности, а не открытой площадки с обзором участка для всех соседей.

Большинство потенциальных покупателей ориентируются на деревни. Лишь в последнее время начали рассматривать садовые товарищества. По мнению агента, игнорировать СТ не стоит, ведь многие из них хорошо застроены, там проведены коммуникации и налажена инфраструктура.

- Есть хороший пример – СТ «Кунцевщина». Кстати, недалеко от этого товарищества есть улицы Уютная и Перспективная с очень дорогими объектами. Их стоимость превышает 500 тысяч долларов. Такие дома зачастую не попадают в базы недвижимости, а продаются среди своих же. Не все знают про закрытый поселок Багута и Батуринка Смолевичского района. Там есть объекты и за 3 миллиона долларов.

Есть и вблизи Минска и недооцененные локации. На живописные виды богата деревня Крылово, где находится одноименное водохранилище. Сюда же относится деревни Дофаренция рядом с рекой Вяча, Селюты, Ляховщина , Губичи, Мончаки, Медухово и Дуброво.

Стоит обратить внимание на объекты в садовых товариществах «Малиновка 2001» и «Веряги» , СТ «Водолей-2010».

«Покупайте землю — ее производить уже не будут»

Последние пару лет спрос на хорошие загородные участки действительно возрос. Более того, на некоторые локации он стремительно пополз вверх.

— Как говорил Марк Твен: «Покупайте землю — ее производить уже не будут». Такой спрос объясняется тем, что участков с действительно хорошей локацией катастрофически мало. Но интересно то, что мы видим потом: абсолютно одинаковый по характеристикам дом в Мачулищах будет стоить гораздо дешевле дома в Раубичах. При этом разница в цене будет куда выше разницы стоимости участков. Поэтому иногда стоит переплатить за участок несколько десятков тысяч.

Для примера можно проанализировать последние аукционы, говорит специалист.

— Высокие цены на их обусловлены редкостью проведения. К тому же на аукционе продается чистая земля, без коробок или каких-то старых строений. В то же время все понимают, что топовые участки на аукционы уже никто практически не выставляет. За последний год было несколько запросов на участки стоимостью от 50 до 200 тысяч долларов, доходило и до миллиона долларов. Практически все запросы были удовлетворены. В общем, не имея 100 тысяч долларов, участок в живописном месте с выгодной локацией найти очень тяжело.

Располагая такими деньгами, можно приобрести виллу на берегу моря во Франции, а не коттедж в деревне под Минском.

— Имея дом во Франции, вы с большей долей вероятности будете отдыхать там, чем путешествовать по миру. Многие проводят в Беларуси большую часть времени, ведут бизнес, поэтому для них важно организовать вокруг себя комфортные условия. К тому же, загородная недвижимость подчеркнет их статус. Одно можно сказать точно: у нас сотни домов в бюджете 500 тысяч долларов и выше — это приятно видеть. Большинство домов либо не продаются, либо их нет в сети. Некоторые объекты продаются без рекламы. Например, осенью прошлого года покупали дома в сегменте от 500 тысяч долларов в Дроздово, Марьяливо и Раубичах. Знаю, что в срезе последнего года были сделки на 1 и 3 миллиона долларов. Что касается самых ходовых вариантов, то это дома до 350 тысяч долларов.

Сколько продаются дорогие объекты и зависит ли цена от сезона?

При этом не стоит думать, что у вас эксклюзивный вариант и на все есть свой покупатель.

— Если объект имеет современный стиль и построен в один или максимум в два этажа, расположен в хорошем месте, нужно всего лишь правильно его оценить и грамотно выставить на рынок. В таком случае на продажу дома может уйти от одного дня до полугода, не больше. Без рекламы и с первого показа клиенту были проданы дома в Семково и Дроздово за 300 и 700 тысяч долларов соответственно. Если коттедж зависает в продаже больше полугода, то дело в рекламе, цене или в риэлторе. К слову о ценах, то не думаю, что они сильно упадут. Хотя считаю, что рынок недвижимости в Беларуси переоценен. Тем не менее спрос присутствует и сделки идут.

Несмотря на то, что основной спрос приходится на весну и осень, последние пару лет сделки проходили в декабре и январе. Отчасти Василий связывает это с пандемией (многие хотят обособленности) и нежеланием хранить свои сбережения в валюте.

— Конечно, в январе спрос на загородные дома самый слабый, как и на весь рынок недвижимости. Однако, не стоит думать, что зимой ничего не продается. В эту пору продавцы более охотно идут на диалог и компромисс, если, конечно, стоит задача продать. Поэтому снимать дом с продажи на зиму — не лучшая идея.

Как правильно выбрать загородный дом?

После того как определились с вариантом, следует привлечь строителя для проверки основных узлов дома. Не стоит покупать дом по наитию. Вот на что нужно обратить внимание и какие вопросы задать:

1. Месторасположение.

— Наличие подъездных путей: асфальт или грунтовка.

— Шум от дороги. Если рядом МКАД или оживленная автомагистраль, ценность объекта резко падает.

— Застройка в округе: старые избушки или современные дома.

— Живописное ли место: участок примыкает к лесу или окружен со всех сторон соседями.

2. Участок и посадка дома на местности.

— И тут дело далеко не в фэн-шуе, а в наличии зоны отдыха. Желательно, чтобы она располагалась за домом, а не сразу при входе на участок.

— Предусмотрена ли ливневка? Куда уходит вода с кровли: в отдельные водоприемники или прямо под фундамент дома?

— Организован ли дренаж или у вас будет стоять вода на участке? Возможно, он вообще не нужен.

— Уточнить наличие антикротовой сетки на рулонном газоне. Без этого придется думать, как избавиться от кротов.

— Есть ли автополив?

— Не просела ли плитка в зоне парковки авто, есть ли геотекстиль или на нем сэкономили?

3. Коммуникации, характеристики и стилистика дома.

— Из чего сделан дом? Целевая аудитория на дома из дерева значительно меньше, чем на дома из блока и кирпича. Дом из керамзита/кирпича/керамического блока ценят больше, чем дом из силиката.

— Толщина стен дома. Блока толщиной 0,3−0,4 м без утеплителя будет недостаточно.

— Чем утеплен дом: минватой или пенополистиролом? В деревянном/каркасном доме лучше использовать минвату.

— Утеплен ли фундамент: аккумулирует он тепло или отапливается земля?

— Какой вид отопления? Сколько кВт входной мощности выделено на дом?

— Иногда обычных вентиляционных шахт недостаточно. При наличии приточной вентиляции у вас всегда будет свежий воздух и положенная влажность, чего не скажешь про обычные вентиляционные шахты. В случае с рекуператором вы уменьшаете теплопотери.

— В доме с мансардным этажом нужно обратить внимание на крышу. Металлочерепица не лучшее решение, так как будет слышен шум от дождя.

— При наличии бассейна поинтересуйтесь, как проветривается помещение. Зачем нужен осушитель, если у вас всегда открыто зеркало вод? Есть ли полноценная вентиляция? Здесь нюансов очень много.

— Если окна идут в пол, то будет ли собираться на них конденсат? Из какого материала сделаны такие окна? Где внутрипольный радиатор или контуров теплого пола достаточно?

— Если на участке скважина или проведен центральный водопровод? Некоторые хотят автономности и вкупе с центральными коммуникациями «бьют» скважину.

— Обычные переливные кольца канализации на грунтах глины не лучший вариант и в этом случае стоит рассмотреть септик.

— В целом достаточно мелочей, на которые не обращают внимание, что очень зря, — говорит Василий.

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь