«Мы не станем снижать цены». Застройщики рассказали, почему не произошло обвала на рынке новостроек в этом году, и дали прогнозы на 2021-й

Стройки начинались и продолжались

— 2020 год для Беларуси и всего мира был очень непростым, пандемия заставила всех пересмотреть отношение к жизни и ведению бизнеса. Нашей компании, как крупному застройщику, приходится действовать на рынке с учетом ряда негативных тенденций, характерных сейчас в целом для строительной отрасли. В сложившейся ситуации самым важным было и остается для нас — выполнение всех взятых на себя обязательств перед нашими потребителями. Это безусловный приоритет. Ни один из реализуемых нами проектов в сфере жилой недвижимости не был остановлен, а главное — мы ни секунды не переживали за процесс строительства. Темпы работ на наших объектах только возрастали, — говорит руководитель управления девелопмента группы компаний «ТАПАС» Александр Сельвич.

В текущем году компания вывела на рынок свой новый проект дома клубного типа «Монтерей». Продолжались работы по строительству жилого комплекса «Мегаполис» и MOD house. Большим достижением организации стало и завершение строительства многофункционального комплекса «Олимпик Парк».

Уходящий год был не только напряженным, но и интересным также для компании «ТЕНКинвест».

— В начале 2020 года мы осуществили отселение и снос домов малоэтажной застройки и вышли на строительную площадку с первым 16-этажным домом в жилом комплексе «4 СЕЗОНА», а в феврале уже анонсировали старт продаж квартир. В июле приступили к строительству второго дома комплекса и в начале августа начали заключать договоры на строительство жилых помещений, — рассказывает директор ООО «ТЕНКинвест» Александр Жуковский.

Пандемия и политический кризис повлияли на настроения людей

— В 2020 году настроение и поведение покупателей менялось несколько раз: от «надо уйти на удаленку и сократить реальное общение» из-за опасений поймать коронавирус в марте-апреле, до «жизнь продолжается» в мае-июле. Если в марте на рынке наблюдалось значительное снижение спроса, то в мае-июле активность покупателей повысилась до уровня февраля, — рассказывает Александр Жуковский.

Директор компании говорит и о том, что после 9 августа настроение покупателей кардинально изменилось в худшую сторону. На фоне скачков белорусского рубля по отношению к корзине валют, оттока инвестиций, эмиграции белорусов в другие страны спрос на недвижимость значительно снизился. Приостановление банками кредитования физических лиц и индивидуальных предпринимателей, не считая отдельных партнерских программ банков с застройщиками, еще больше ударило по рынку и сократило возможности потенциальных покупателей.

— На начальном этапе реализации проекта «4 СЕЗОНА» мы предложили покупателям квартиры по достаточно демократичным ценам. Это позволило нам за короткий промежуток времени реализовать более 50% квартир в домах и обеспечить бесперебойное их финансирование, — уточняет Александр Жуковский. — Благодаря этому уже завершается строительство первого дома комплекса. Строительство второго ведется на уровне 4−5 этажа и идет с опережением графика.

Александр Сельвич также говорит о том, что главной проблемой для рынка жилой недвижимости в этом году стало серьезное ограничение кредитования.

— Сейчас лишь немногие банки выдают кредиты на строительство нового жилья по партнерским программам с застройщиками, причем получить их стало гораздо сложнее, чем ранее. Это негативно отразилось на покупательском спросе. Рассрочка платежа, предлагаемая застройщиками, пока не может заменить кредитование и в полной мере соответствовать пожеланиям клиентов, — уточняет руководитель управления девелопмента группы компаний «ТАПАС».

Началась реализация квартир и в ЖК «Гармония», но в небольших объемах.

— Нас это устраивает. Мы сильно не стимулируем продажи квартир, будем реализовывать их по мере освоения площадки и необходимости в деньгах. Когда в стране наблюдаются инфляционные процессы, максимально привлекать деньги дольщиков не имеет большого смысла, — говорит Сергей Коренько.

Спрос на жилье комфорт+ и премиум-класса сохраняется

Несмотря на сложную ситуацию, которая наблюдалась на рынке новостроек в уходящем году, по-прежнему сохранялся спрос на жилье повышенных потребительских качеств комфорт + и премиум-класса.

— Меняется психология покупателей, они становятся более требовательными к выбору жилья. Их уже не устраивает квартира просто в отдельно стоящем доме. Люди отдают предпочтение жилью в комплексах со сформированной инфраструктурой. Квартиры в них с продуманными эргономичными планировками стабильно держатся в цене, и спрос на них растет. Это подтверждает опыт нашей компании, — дополняет коллег Александр Сельвич.

Он говорит о том, что объекты жилой недвижимости группы компаний «ТАПАС» находятся в сегменте «выше среднего», который подвержен ценовым колебаниям в меньшей степени и менее зависим от происходящих экономических процессов в стране и мире.

— Поэтому пока говорить о тенденции снижения стоимости квадратного метра не приходится, — уточняет Александр Сельвич.

Руководитель управления девелопмента группы компаний «ТАПАС» рассказывает, что, несмотря на достаточно высокую цену квадратного метра, которая составляет 1600 долларов США, на сегодняшний день в ЖК «Олимпик Парк» осталось всего 23 квартиры площадью от 68 до 223 квадратных метров. В конце прошлого года была открыта продажа квартир в MOD house и «Монтерей». В первом доме реализовано 53% квартир, во втором — 55%. При этом около 20% жилых помещений находятся в статусе «забронировано».

Почему не произошло обвала цен

— В этом году цены на первичном рынке снизились незначительно. Пока на прежнем уровне сохраняется средняя заработная плата, стабилен доллар по отношению к белорусскому рублю. Но ситуация на рынке вяло текущая. Рентабельность у заказчиков с учетом дорогих площадок, приобретенных на аукционах, падает и приближается к 5%. Возможно, она несколько выше у застройщиков, которые получили площадки без аукционов. Но мы точно не знаем, какие обязательства они должны выполнить перед городом, — говорит Сергей Коренько.

— Люди готовы покупать новое жилье, интерес к нему сохраняется, однако в условиях неопределенности они ждут падения цен. Готовы ли застройщики снизить цены хотя бы на 20% и таким образом активизировать продажи?

— Можно, конечно, резко снизить цены и уйти в минус. Но тогда, для того чтобы построить объект, надо снижать зарплаты строителям, что, кстати, не приветствуется государством, разорять продавцов стройматериалов и т. д. Да и что люди будут делать, если застройщик не сдаст дом из-за нехватки денег? При желании, привлечь средства дольщиков на строительство можно за один месяц, если поставить ценник 700−900 долларов за квадратный метр. Но в условиях инфляции эти деньги быстро обесценятся, и может возникнуть долгострой из-за недофинансирования стройки. Опытный и думающий заказчик, если он собирается сдать дом, отслеживает затраты на строительство и поступление денег. Как максимум, он может рисковать только своими деньгами, вложенными в строительство, не получив после сдачи дома в эксплуатацию прибыль, или уйти в минус, но никак не средствами дольщиков. Это его коммерческие риски. Если заказчик не снижает цены — это хороший знак, он говорит только о запасе его прочности. Потому что как только кто-то резко снижает цены, то, скорее всего, дела у него идут не очень хорошо, — высказывает свою точку зрения Сергей Коренько.

— Тогда почему застройщики активно предлагают рассрочки, кредитные партнерские программы, акции и другие бонусы?

— Все это можно расценивать, как маркетинговые приемы, не более того. При этом все эти бонусы действуют ограниченное время и распространяются на небольшое количество квартир для привлечения покупателей, — отвечает председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис».

На рынке есть немало примеров, когда заказчики строительства не успевают реализовать все свои квартиры в процессе строительства домов. После сдачи объектов в эксплуатацию эти готовые жилые помещения реализуются на вторичном рынке жилья по договорам купли-продажи. В период первой волны пандемии коронавируса, когда спрос на квартиры упал, а вместе с ним стали корректироваться вниз и цены, некоторые застройщики и вовсе приостановили продажи своих квартир.

— Насколько оправданна такая стратегия застройщиков? Не лучше было бы избавиться от квартир, хоть и по сниженным ценам?

— Если застройщик устойчив и может содержать квартиры за свой счет, то он не будет торопиться их продавать по сниженным ценам в период застоя рынка. Девелоперы уже проходили не один кризис. Поэтому, когда деньги обесцениваются, они стараются сохранить товар, — отвечает Сергей Коренько.

Он проводит аналогию с вторичным рынком жилья и говорит о том, что психология продавцов, которые не хотят снижать цены на свои квартиры, понятна.

— Если человек, к примеру, купил 5 лет назад квартиру за 50−60 тысяч долларов и не живет в ней, то не думаю, если ему не горит, что он будет продавать ее гораздо дешевле, чем приобретал. Это долгосрочные вложения. Поэтому мы видим падение объемов вторичного рынка жилья, — уточняет Сергей Коренько. — Самое печальное для экономики — стагнация любого рынка, не только недвижимости, когда не совершаются покупки, и не важно, по каким ценам. Для этого надо стимулировать продажи. А если их нет, то нет и роста ВВП, нет достойной зарплаты, нет налоговых поступлений. И чем дольше длится этот застой, тем сложнее потом из него выходить, — дополняет Сергей Коренько.