«Важно успеть до 20 мая». Эксперт объяснила, почему нужно спешить взять кредит на недвижимость

— Безусловно, снижение ставки рефинансирования — это хорошая новость для людей, которые улучшают свои жилищные условия с привлечением кредитных средств, а доля таких покупателей на рынке жилья существенна. И в первую очередь положительные изменения касаются тех, кто уже успел взять кредит на недвижимость под плавающую процентную ставку, зависящую от ставки рефинансирования.

В качестве примера возьмем тех, кто взял кредит в начале года — в январе. Тогда ставка составляла 12,47% (ставка рефинансирования в 9% годовых + доход банка в 3,47% годовых). С 20 мая по этим же кредитам процентная ставка уже будет 11,47%. И здесь можно просчитать, как изменятся платежи по кредитам, взятым ранее.

Так, с января по апрель средняя сумма по кредиту на недвижимость составляла 60 тыс. рублей. Если анализировать динамику платежей, то при ставке в 12,47% максимальная сумма по процентам была 624 рубля. После того, как ставка снизится до 11,47%, платежи по процентам упадут до 573 рублей — минус 51 рубль. Отмечу, что мы говорим про максимальные суммы процентных платежей в первые месяцы погашения кредита, после — проценты снижаются.

Однако если люди, успевшие взять кредит ранее, почувствуют послабление, то по новым договорам не все так просто:

— Как показывает практика, банки перестраховываются на случай снижения ставки рефинансирования. Как правило, они не снижают общую ставку по кредиту, поднимая свои процентные пункты. Это касается новых договоров. Так, к примеру, если сегодня средняя процентная ставка по кредиту на недвижимость составляет 14,09% годовых, из которых 5,34 процентного пункта — доля банка, то с 20 мая, когда ставка рефинансирования снизится, процент банка может вырасти в равной доле до 6,09% годовых. Информации на этот счет пока нет, но опыт прошлых лет дает повод думать, что все пойдет по такому сценарию. Соответственно общие платежи для новых клиентов не изменяется. Конечно, через некоторое время банки, возможно, пойдут на уступки, снизив свои процентные пункты, но в первые недели это послабление случится навряд ли.

При этом у некоторых потребителей еще есть шанс взять кредит до 20 мая и попасть на перерасчет. Эти договоры будут рассматривать по старым условиям, и снижение ставки рефинансирования повлияет на суммы платежей:

— Если человек успевает подписать кредитный договор до 20 мая под плавающую процентную ставку, зависящую от ставки рефинансирования + 5,34 процентного пункта банка, то после 20 мая, за счет снижения ставки рефинансирования до 8%, платежи и соответственно ставка по кредиту уменьшатся.

Для тех же, кто будет брать кредит после 20 мая, ставка может остаться прежней, изменится лишь пропорция между ставкой рефинансирования и банковским процентом.

Ставка снижается, но банки приостанавливают кредитные программы

— При этом мы видим, что банки начинают приостанавливать кредитные программы на жилье и серьезно ужесточать условия выдачи кредитов. По факту, на сегодня кредиты на недвижимость доступны только в нескольких банках — среди них Белинвестбанк, БПС-банк и Беларусбанк для сегмента новостроек. Жестче других подошел Беларусбанк. Для наглядности, еще в апреле на доход в 1 тыс. белорусских рублей человек мог претендовать на 55 тыс. рублей кредита, а с 1 мая с тем же доходом он получит не более 39 тыс. рублей.

В связи с этим платежеспособность населения снизилась, и улучшить жилищные условия получится далеко не у всех, кто это планировал. Видя это, застройщики стимулируют рынок, предлагая более выгодные условия, чем ранее: делают скидки, рассрочки, используют индивидуальный подход в работе с клиентами. Но даже это не помогает, поскольку основная доля покупателей на рынке с кредитами.

Опираясь на это, очевидно — изменения цен на недвижимость в сторону снижения будут как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. При этом ситуация на «вторичке» еще сложнее — ее кредитуют еще меньше, чем новостройки. Есть риск, что продавцам придется идти на большой дисконт, так как покупатели не смогут взять в кредит ту сумму, на которую рассчитывали.

К концу 2020 года ставка рефинансирования вырастет

Начиная с 2018 года изменение ставки рефинансирования происходит с регулярностью примерно раз в три месяца по постановлению Нацбанка. За последнюю пятилетку ставка снизилась в общей сумме на 16,25 процентного пункта. И это существенный скачок. Однако такого сильного снижения, как в мае 2020 года, Мария Данилюк не наблюдала давно:

— Начиная со второй половины 2018 года ставка рефинансирования медленно снижалась, размер шага колебался в пределах 0,25−0,5 базисного пункта. Сейчас ставка упала сразу на 0,75%. И это серьезное единовременное послабление.

С моей точки зрения, Нацбанк таким образом предупреждает послабление экономики. Видя то, что сейчас происходит в стране и мире, предпринимает шаги, чтобы оживить экономические процессы, активизировать движение денег по кредитам.

При этом специалист уверена, такое сильное снижение ставки рефинансирования — временная мера, уже к концу года она может вырасти до 9,5%:

— По основным направлениям денежно-кредитной политики Нацбанка, ставка рефинансирования в 2020 году должна варьировать на уровне 9,5 процентного пункта. Это означает, что со второй половины года она увеличится.

И тут важно понимать, что плавающая процентная ставка, зависящая от ставки рефинансирования, играет как в одну, так и в другую сторону. Если сегодня это позволяет сэкономить, то в будущем вслед за ставкой вырастут и ваши проценты по кредиту. Отсюда вывод — для тех, кто уже взял кредиты, сейчас по возможности лучшее время их досрочно погашать, пока ставка рефинансирования снижена до 8%.