Цена снизилась на 2,6 миллиона в рублях. Знаменитый долгострой Минска выставят на продажу еще раз

Что за «Гулливер»?

ТРЦ «Гулливер» начали строить во второй половине 2000-х годов по договору на проектирование и строительство — то есть без льгот. А в 2011 году для реализации этого амбициозного проекта был заключен инвестдоговор, который уже предполагал ряд льгот и преференций. Реализовывала проект компания «ТРЦ Гулливер», учрежденная двумя американскими фирмами через иностранное ООО «И-стор». Генподрядчиком был известный застройщик — «Арэса-Сервис».

"Гулливер» в свое время должен был стать крупнейшим торговым развлекательным центром в Минске. В 6-этажном здании должны были разместиться более 160 магазинов и бутиков, гипермаркет, развлекательная зона как для малышей, так и для подростков, боулинг, множество ресторанов, фудкорд не менее чем на 9 кухонь, кафе и многое другое. «Гулливер» даже претендовал на звание лучшего строящегося торгового центра, а также на лучшее архитектурное решение среди коммерческой недвижимости в премии Realt Golden Key 2015.

Для строительства компания «Гулливер» привлекала деньги физлиц и юрлиц по предварительным договорам купли-продажи помещений, которые должны были перейти им после достройки объекта. Таких соинвесторов оказалось более 50, включая «Арэса-Сервис». Но достройки не произошло. В 2015 году работы на объекте встали из-за недостатка средств, и недострой законсервировали. В 2017 году «Гулливер» ушел в банкротство. Чтобы рассчитаться с соинвесторами и другими кредиторами осенью 2019 года недострой выставили на торги.

Первая попытка продать недостроенный «Гулливер» была в конце октября, но желающих купить недострой за 22,3 миллиона рублей (на тот момент, по курсу от 25 октября 2019, — $ 10.93 млн.) не нашлось. Поэтому тогда приняли решение снизить цену на 5%, но торги не смогли назначить потому, что Мингорисполком изъял у «Гулливера» предоставленную летом 2019 года в аренду землю.

— У нас на счету просто не было таких средств, чтобы оплатить за право заключения договора аренды Мингорисполкому. Поэтому мэрия изъяла у нас земельный участок, где расположен «недострой», — рассказывает антикризисный управляющий Александр Семененко.

Далее мэрия имела право изъять здание, снести его, а потом продавать участок на аукционе. Однако в конце ноября первый замглавы столицы Федор Римашевский заявил, что со сносом спешить не будут.

— Я думаю, что при обращении антикризисного управляющего будет рассмотрен вопрос по продлению предоставления земельного участка, — рассказывал Федор Римашевский.

Что изменилось?

В конце 2019 года Экономический суд Минска включил Мингорисполком в список кредиторов «Гулливера», рассказал управляющий Александр Семененко. А уже 23 января 2020 года Мингорисполком предоставил «Гулливеру» земельный участок площадью в 4,8 гектара в аренду на год, что сделало возможной дальнейшую продажу недостроя.

— Из-за того, что это совсем другой земельный участок с другим кадастровым номером, нам пришлось сделать переоценку объекта. Сейчас рыночная цена составила около 19,7 млн рублей, — рассказал Александр Семененко.

По нынешнему курсу (26 марта 2020 года) это примерно $ 7,6 млн. Сам же Мингорисполком после повторного выделения участка включили в список кредиторов «Гулливера».

Но даже если объект продадут по выставленной цене, то по закону вырученные деньги заплатят кредиторам. Только проблема в том, что долги «Гулливера» составляют 39,4 млн рублей, что в два раза выше его рыночной стоимости, а в списке кредиторов значатся 64 участника. А это значит, что свои деньги получат далеко не все.

— У многих из кредиторов обязательства выражены в валюте, и эта сумма была зафиксирована. А мы принимали эти требования при курсе в 2 рубля за доллар, а возвращать мы будем по курсу на день возврата. То есть сумма требований на момент возрата с таким курсом, какой он сейчас, возрастет до 50 миллионов, — делится Александр Семененко

Зато есть большие шансы, что в случае продажи здания деньги получит Мингорисполком. Дело в том, что суд признал мэрию кредитором третьей очереди. Люди же, которые давали деньги на строительство, являются кредиторами пятой очереди. Кроме того, Мингорисполком вне очереди получит деньги, которые «Гулливер» ему не выплатил за право заключения двух договоров аренды — а это больше миллиона рублей.

Если же объект не продадут, то, скорее всего, будет назначен повторный аукцион с понижением начальной цены.

Что было за кадром

Как сообщает [удалено].BY, ряд кредиторов-соинвесторов считают, что ответственность за произошедшее лежит на «Арэса-Сервисе». Этого застройщика они называют главным реализатором и идеологом проекта, связанным с компанией «ТРЦ Гулливер». Мол, переговоры о покупке помещений они вели в числе прочего с топ-менеджерами «Арэсы» и заключали сделки в их же офисе.

Кроме того, согласно документам, американские компании — учредители «Гулливера» с 2013 по 2017 год входили также в состав учредителей «Арэсы». И именно эти компании в 2016 году давали доверенность директору «Арэса-Сервиса» на выполнение значимых действий относительно «Гулливера». В «Арэсе» же говорили, что они являются такими же пострадавшими кредиторами, как и все.

Также с «Гулливером» годами судился Мингорисполком. Согласно позиции мэрии, инвестор не уплатил штрафные санкции за неисполнение инвестдоговора. В итоге судом признан долг «Гулливера» перед городом на порядка 2 млн долларов. Это и послужило причиной включения Мингорисполкома в список кредиторов.

Соответственно, у города теперь тоже есть прямая заинтересованность в продаже объекта, ведь 2,5 млн долларов — это как минимум стоимость строительства одного нового детского сада, в которых Минск остро нуждается.

Некоторые кредиторы-инвесторы считали, что стоимость недостроя завышена. По их словам, цена «Гулливера» — 4−5 миллионов долларов. Об этом им говорили в числе прочего представители иностранных девелоперских компаний, которых они пытались привлечь в проект.

Поэтому у ряда бизнесменов, купивших помещения по предварительным договорам купли-продажи, возникал вопрос к «Арэса-Сервису»: куда делась разница между вложенными более чем 30 миллионами и рыночной ценой объекта?

Несколько минских крупных девелоперов оценивали недострой в 3−4 миллиона долларов.