Как на земельном аукционе оказался почти готовый дом по цене пустого участка? Бывший собственник: «Я сам попросил его изъять для продажи»

«На день рождения лучшим подарком был ящик гвоздей»

Более 10 лет Олег вместе с семьей состоит на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. История классическая: дети растут, в квартире все теснее, а очередь «льготников» так и не подходит. А потому, когда в 2012 году появилась возможность взять в пожизненно наследуемое владение участок земли, мужчина задумался, объехал деревни, посмотрел варианты и выбрал лучший — 15 соток всего в 20 километрах от МКАД по скоростной трассе Р58.

— Участок понравился сразу. До Минска отсюда всего 20 минут на машине, есть газ, вода и электричество, рядом лес и озеро, никаких ферм и свалок, асфальтированный подъезд, а главное — доброжелательные интеллигентные соседи, которые стали для меня как родные. Жители деревни Мацки — это вообще нечто особенное. Деревенька небольшая, но активно осваиваемая, привлекательная и для круглогодичного проживания. Значительное количество построек — новые дорогостоящие коттеджи. Из всего, что тогда предлагали сельсоветы, это был самый интересный вариант, — делится своей историей бывший владелец участка. — Сразу после приобретения согласовал проект, с головой ушел в стройку. Смешно, но доходило до того, что на день рождения желанным подарком был ящик гвоздей — так был захвачен процессом. Оглядываясь назад, вспоминаю, как с удовольствием проводил на участке все отпуска и свободное время в течении 7 лет. Особое удовольствие заключалось в созидании — работе на будущее своей семьи, чтобы дом получился комфортным и качественным.

Хоть бюджет был и ограничен, Олег решил не экономить на фундаменте и крыше. Фундамент у дома блочный, с гидроизоляцией, одновременно является полноценным цокольным этажом с потолками в 3 метра и большим окном с видом на озеро и лес. В основании полутораметровая «подушка» из гравия, бетонной крошки и раствора, благодаря этому он за столько лет не деформировался.

— Дерево — экологически чистый материал, поэтому по соотношению цена-качество выбрал сруб. Как видите, купил не новый, 1980-го года постройки. Его перебрали и обработали уже на участке. Фасад я обрабатывал спецсоставами, но все-таки за последние годы он немного потемнел. Внутри же дерево чистое, еще хорошего качества, — уверяет бывший собственник, не имея уже возможности зайти внутрь так и не достроенного запертого дома. — В цоколе планировал сделать сауну или бассейн, санузел, кладовую либо комнату отдыха, поэтому не поскупился в масштабах. Смотрите сами — здесь потолки в 3 метра, стены блочные, коммуникации уже введены, есть оконные проемы.

Площадь фундамента по контуру — 79 квадратных метров, но потенциал строения гораздо больше: по документам общая площадь возведенного объекта — около 120 «квадратов», сюда входит площадь цоколя и первый этаж сруба с «законсервированной» верандой, строительство которой не завершено. Кроме того, есть возможность обустроить мансардный этаж — конструкция сруба дополнительно укреплена балками со стяжками по углам. На участке также есть подсобка, которую собственник использовал как беседку и летнюю кухню.

«Все перевернулось в один миг»

На деле все оказалось сложнее, дольше, дороже и непредсказумее, чем в теории. В какой-то момент стройка затянулась, а энтузиазм владельца стал угосать:

— Как это иногда бывает в жизни, все перевернулось в один миг. Прежде всего, неожиданно подвело здоровье — получил серьезную травму колена, после которой на восстановление потребовалось более года. Примерно в это же время появилась возможность расширения имеющейся жилплощади за счет строительства квартиры в ЖСК в кредит (подошла очередь), обнаружились проблемы с финансированием дальнейшего строительства дома. Скажем, недостаточно купить сруб, его надо еще демонтировать, перевезти и установить, а сам ты этого не сделаешь: надо нанимать людей и специальную технику, что сложно просчитать, но стоит это чуть ли не дороже, чем сами материалы. Одно на другое, и бюджет увеличивается вдвое, — вспоминает о былом Олег. — Работы, не требующие профессионального вмешательства, старался делать сам, но не помогло.

«Сам обратился в сельсовет, чтобы изъяли участок»

В 2018 году Олег понял — тянуть некуда, надо что-то делать:

— 7 лучших лет жизни ушли на стройку. В итоге — жилищные условия те же, куча долгов, проблемы со здоровьем. 2018−2019 годы были для меня «високосными». На внутреннюю отделку в ближайшей перспективе средств нет. При завершении строительства веранды и оформлении техпаспорта теряю очередь в ЖСК и по закону продать дом и расплатиться с долгами не смогу в ближайшие 5 лет, так как являюсь «льготником». Считаю это несправедливо. Ранее, до 2012 года, определенный смысл в данных запретах был. Общая льготная очередь на улучшение жилищных условий тогда сохранялась при получении и продаже земельного участка, полученного по отдельной очереди нуждающихся. Кроме того, на тот момент общая кадастровая база в республике отсутствовала, участки выделялись и отчуждались местными сельсоветами зачастую без строений, без особых последствий и рисков для их владельцев.

В настоящее же время порядок кардинально изменен. Это уже совершенно не те участки, не те возможности, не те цели и не те владельцы. Государство, реализуя социальные функции и пресекая возможности для спекуляций, дает льготникам сейчас лишь один шанс улучшить жилищные условия. Это либо льготный участок, либо льготное строительство в ЖСК, со строительством «под ключ» с техпаспортом. В таком случае сдерживание продажи долгостроев по справедливой начальной рыночной цене лично я считаю неоправданной мерой. Речь идет о простаивающей недвижимости, в которую вложены «кровные» денежные средства не самых обеспеченных слоев населения, не проиндексированные в условиях кризиса и инфляции, отсутствия доступного льготного кредитования индивидуальных строительств. Порядок отчуждения и организации торгов по такой недвижимости, на мой взгляд, не достаточно регламентирован и не является вполне прозрачным.

«На строительство дома и коммуникаций потратил вдвое больше, чем объект оценили»

Понимая, что цена дома на «вторичке» была бы больше, но продать его нельзя, Олег решил вернуть участок в сельсовет, а с продажи незавершенного объекта строительства погасить накопившиеся долги и внести взнос на строительство квартиры в ЖСК. Так, в июле 2018 года по истечении установленного срока строительства мужчина обратился с заявлением на изъятие участка в Юзуфовский сельсовет. Насколько нам известно, это первый случай, когда собственник сам инициировал изъятие земли:

- Осенью 2018 года я выполнил все требования Юзуфовского сельсовета о предоставлении документов, необходимых для рассмотрения моего заявления и организации процесса изъятия земельного участка, в том числе по технической инвентаризации объекта и оценке его стоимости в БРТИ. Оценка рассчитывалась исходя из рыночной стоимости объекта и составила 58,5 тыс. рублей, что было эквивалентно $ 27,7 тыс. Это чуть меньше моих затрат и среднерыночной стоимости объекта, но достаточно справедливо. Однако позже организаторы аукциона сняли участок с торгов. Цену пересчитали согласно усредненным расчетам и коэффициентам. В итоге первоначальная стоимость лота упала до 32.676 рублей, в том числе строения — и вовсе до 26.956 рублей ($ 12.770), что гораздо меньше тех денег, которые я вложил в строительство.

Бывший собственник пытался оспорить результаты последней оценки, предоставлял в БРТИ документы на материалы и понесенные затраты, но ничего не вышло. В итоге участок-таки ушел на аукцион по стартовой цене в 32.676 рублей. По мнению Олега, это неоправданно мало, ведь даже пустые участки в пределах 20 километров от МКАД стоят дороже:

— Это действительно очень низкая цена на рынке предложений для почти готового дома возле Минска. Даже на перепродаже желающему здесь было бы легко заработать: купил за бесценок, вложил ещё $ 3−4 тыс. (достроил запроектированную веранду, добавил «косметики», оформил техпаспорт) и продал в течении года по рыночной цене. Если покупать для себя, то полностью завершить стройку с внутренней отделкой и коммуникациями можно не дороже $ 10 тыс. А если амбиции серьезней, то на участке можно построить новый коттедж, а дом использовать в качестве гостевого. Я вижу огромный потенциал объекта, но сам довести стройку, к сожалению, не могу и продать сам не имею права. Ничего не поделаешь. Надеюсь, конечно, что цена вырастет хотя бы в ходе торгов. Их организацию и в целом законность сделки с данной недвижимостью обеспечивает РУП «Минский областной центр инвестиций и приватизации», фактически выполняющее функции риэлтера. В любом случае, поверьте, не испытываю ни к кому никакого негатива. Это прежде всего последствия моих решений и принятых на себя рисков. Искренне желаю новому владельцу участка добра и счастья в новом доме.