ОТВЕТ НА «НАБОЛЕЛО»: «Работа агента по аренде — это адский труд, но при этом снять квартиру через агентство выйдет дешевле, чем от собственника»

«Наши агенты делают все возможное, чтобы клиент не остался на улице»

По словам директора и учредителя АН «Партнер для всех» Ирины Донцовой, сегодня не так много агентств, оказывающих риэлтерские услуги, связанные с арендой жилых помещений. В первую очередь, из-за того, что это просто невыгодно.

— Тарифы на риэлтерские услуги по найму/поднайму объектов жилого фонда невысокие относительно затрат на осуществление этой деятельности, — пояснила Ирина Донцова. — Нужно учитывать и расходы на профессиональную фотосъемку сдаваемых объектов, а также стоимость создания и поддержания внутренней базы — перечислять можно бесконечно. В то же время система тарифов, утвержденная Советом министров, не позволяет дифференцировать стоимость определенной услуги в зависимости от специфических условий ее оказания (срочность, класс объекта, особые требования арендатора и т. п.).

Другой аспект, нематериальный, заключается в том, что, подбирая квартиру для арендатора, агент основывается только на информации, предоставленной собственником. Оказывая услугу по подбору, агент постоянно мониторит специализированную базу, которая собирает информацию о сдаваемых объектах с огромного числа интернет-источников. Кроме того, у нашего агентства есть уникальная база, сформированная за 10 лет, которая содержит более 3 тысяч объектов. Наши агенты делают все возможное, чтобы клиент не остался «на улице»: очень часто жилье нужно найти срочно, особенно иногородним клиентам, они приезжают и в выходные дни, и рано утром, и поздно вечером. Подбор — это процесс, а не одноразовая помощь агента, поэтому нужно быть готовым к тому, что клиенту понравится не первый же подобранный вариант.

Так как риэлтер не всегда сопровождает клиента на осмотр квартиры (это отдельная услуга), сотрудники АН «Партнер для всех» подготовили ряд рекомендаций для арендатора. Снимая квартиру, нужно обязательно:

• проверить документы собственника (паспортные данные и документы, подтверждающие право собственности на данный объект недвижимости);
• проверить отсутствие задолженностей у собственника по коммунальным услугам;
• передавать собственнику задаток за аренду квартиры только с заключением договора задатка в письменной форме;
• при заключении договора найма в расчетно-справочном центре убедиться, что в нем указана реальная площадь снимаемого объекта недвижимости и размер арендной платы.

«С агентством нет риска впустить в свой дом „случайного“ человека»

По словам Ирины Донцовой, у риэлтеров намного больше возможности продвижения «сложных» и неликвидных квартир:

— Мы также оказываем риэлтерскую услугу арендодателям по поиску арендаторов. В основном за такой услугой обращаются, чтобы сдать квартиру невысокой ликвидности — у агентства гораздо больше ресурсов для продвижения такого объекта. Агент профессионально проведет переговоры с потенциальным арендатором, самостоятельно покажет объект, поможет в заключении договора найма.

К нам обращаются и те, кто не нуждается в оказании риэлтерских услуг, но согласны на то, чтобы информация о сдаваемых ими объектах использовалась при подборе вариантов клиентам нашего агентства. Зная о критериях, существенных для арендодателя, мы предлагаем только те варианты, которые им соответствуют. Мы даем контакты собственников, только получив согласие на просмотр данным клиентом их квартиры. Таким образом при обращении к нам нет риска впустить в свой дом «случайного» человека, а агентство всегда готово оказать содействие при возникновении конфликтных ситуаций с арендатором.

«Снять жилье через агентство выгоднее, чем сразу от собственника»

Агентство недвижимости «Уласны Дах» — как раз одно из немногих крупных игроков рынка, кто все еще работает с арендой недвижимости. Именно поэтому его сотрудники могут точно сказать, что знают всю «кухню» изнутри. Журналист Realt.by пообщалась с начальником отдела аренды АН «Уласны Дах» Светланой Краскевич и директором агентства Людмилой Лепарской.

— Можно ли сейчас снять квартиру без помощи риэлтера?

— Когда человек ищет квартиру, у него есть два варианта: воспользоваться услугами агентства или найти квартиру в аренду от собственника. На всех сайтах есть фильтры, которые позволяют выбрать наиболее подходящий вариант. Но нужно понимать, что у риэлтера всегда более выгодные предложения по сравнению с предложениями от собственников, — рассказала Светлана Краскевич.

— Почему?

— Снять квартиру в аренду через агентство можно на 20−30% дешевле, чем от собственника напрямую. Если открыть статистику, то это действительно так. И это выгодно для обеих сторон, — уверена Светлана. — Почему у агентства квартиры дешевле? Во-первых, есть несколько источников сбора информации, и это не только профильные сайты в интернете. Также мы собираем данные из расклеенных по городу объявлений. При этом в объявлениях, размещенных в интернете, цены намного выше из-за повышенного спроса. И, например, на квартиру без ремонта в Заводском районе за $ 250 будет действительно много арендаторов. Потому что иногородние люди часто не разбираются, где какой район в Минске и какие есть особенности у расположения той или иной квартиры. Чаще всего у приезжих цель одна: «лишь бы снять жилье недорого и быстрее до него доехать». Именно на этом зарабатывают собственники. Итог такой аренды — это недлительное проживание.

Во-вторых, если подбором занимается риэлтер, он может объяснить клиенту, какой район сколько стоит, где за что стоит платить, где этого делать не нужно. Даже такие, казалось бы, простые моменты, как ремонт, расположение жилья относительно станции метро или места работы у иногородних клиентов вызывают трудности.

Следующий момент — нужно грамотно заключить договор аренды, где будут учтены все нюансы по задаткам, залогам и т. д. И это тоже работа риэлтера. Потому что, когда собственник просит залог, никто точно не понимает за что. Также мало кто знает о системе возврата этого залога. А собственники не очень понимают, за что конкретно можно брать залог и где нужно прописывать, сохранность какого именно имущества гарантируется залогом.

— Тогда почему услугу риэлтера за одну и ту же квартиру оплачивает и собственник, и арендатор?

— Вы должны понимать, что за услугу платит только тот, кто ее заказывает. Но при этом часто бывает, что услуга риэлтеров нужна и той, и другой стороне. И на самом деле это нормально, — включилась в разговор директор АН «Уласны дах» Людмила Лепарская. — Наше агентство недвижимости очень любит арендаторов, которые действительно могут сами грамотно заключить сделку и не нуждаются в дополнительной помощи риэлтера. Но такое случается крайне редко. Чаще всего наш специалист выезжает на объект, показывает квартиру арендатору, консультирует его, организовывает сделку, договаривается о скидке и т. д. А потом арендатор говорит, что он сам все знает, и риэлтер «ничего не сделал». Но как быть с затраченными силами и рабочим временем? Кто оплатит проведенную консультацию по всем юридическим аспектам? Это обычный потребительский экстремизм, с которым мы вынуждены сталкиваться ежедневно.

Сегодня мы пришли к тому, что люди не могут между собой договориться. И это огромная работа, которую делает агент по аренде. Любой человек может найти квартиру в аренду от собственника, но большинство арендаторов все же предпочитают обращаться в агентство недвижимости. Почему? Потому что люди понимают, что выбранные объекты — это огромная проведенная работа, которую по факту просто не видно. И, в первую очередь, это цена, установленная на уровне рынка.

Бывает, что по аренде элитных квартир мы работаем полгода для того, чтобы найти действительно достойного арендатора и полностью удовлетворить требования обеих сторон.

— Арендатор, как и собственник квартиры, оплачивают услуги риэлтера по четко установленным тарифам, — пояснила Светлана Краскевич. — Есть такие услуги, как реклама объекта, подбор объекта и его осмотр. Далее это организация согласования условий сделки. Что это значит? Это договорные отношения между тем, кто сдает, и тем, кто снимает. Людям часто необходим посредник, который сможет где-то снизить арендную плату, а где-то правильно оформить залог за ценное имущество, находящееся в квартире и прописать условия возврата такого залога.

Конечно, если клиент знает, как правильно оформить задаток и договор, то агентство не возьмет с него денег за услугу «оформление документов». Но, по моему опыту, сегодня около 80% людей не понимают, что такое задаток. И, когда говоришь, что если сделка не состоится по вене собственника, то он должен будет вернуть задаток в двойном размере…

— Как это?

— Если клиент оставляет собственнику задаток, и он правильно оформлен по всем документам, то при расторжении сделки по инициативе собственника задаток возвращается в двойном размере. При условии, что арендатор еще не заселился.

«Было много случаев, когда мошенники брали задаток и исчезали с деньгами»

— С задатком все более-менее понятно. А как быть с остальными риэлтерскими услугами?

— Есть установленный Министерством юстиции перечень риэлтерских услуг, которые оплачиваются согласно тарифам. Например, есть такая услуга, как осмотр объекта. Во время показа квартиры потенциальному арендатору риэлтер тратит свое рабочее время, едет на объект в удобное для клиента время. Это время также должно оплачиваться. Если арендатор не хочет оплачивать отдельную услугу, то он может приехать на совместный просмотр понравившейся ему квартиры. На такой просмотр риэлтер приглашает до 10 человек и время назначает сам. При этом те, кому квартира понравилась, начинают не понижать цену, а повышать, устраивая торги. То есть ни о какой скидке речь идти не будет. Если клиента это устраивает — не вопрос, пусть приезжает. Но чаще всего потенциальные арендаторы все же предпочитают увидеть объект первыми и в удобное для себя время (согласно тарифам, акт осмотра стоит 5 базовых величин, — прим. авт).

Также во время осмотра потенциальный арендатор начинает консультироваться с риэлтером насчет правильного оформления документов, безопасной оплаты или внесения задатка и залоговой стоимости, правил и сроков выселения. Почему риэлтер должен проводить согласования условий предстоящей сделки бесплатно? Это его работа, накопленные знания и опыт (такая услуга, согласно тарифам, стоит 10 базовых величин — прим. авт).

— После такой консультации можно заключить договор аренды самому?

— Стандартный договор аренды можно оформить в ЖЭСе или расчетно-справочном центре. Если у арендатора есть юридическое образование или большой опыт в сфере недвижимости, то он вполне может сделать это сам. Если досконально изучить стандартный вариант документа, становится ясно, что его мало для того, чтобы обезопасить себя. Агент при оказании услуги составляет договор, в котором указаны дополнительные условия, а иногда отдельное приложение к стандартному договору (стоимость услуг варьируется в пределах 5−30 базовых величин — прим. авт.).

Каждый клиент может выбрать, какая услуга ему нужна. Но нужно вернуться в начало. Есть услуга организация согласования условий предстоящей сделки.

— Что в себя включает подобное «согласование»?

— Это договорные отношения, которые регулирует агент по недвижимости: согласование с собственником сроков аренды, стоимость аренды, порядок выселения, дата заключения договора и т.д. (эта услуга, согласно тарифам, стоит 10 базовых величин — прим.авт).

Было много случаев, когда мошенники брали задаток с доверчивых арендаторов и потом исчезали с полученными деньгами. При работе с риэлтером специалист всегда проверяет, действительно ли собственник сдает эту квартиру.

«Сейчас в сфере аренды работают профессионалы. Раньше такого не было»

— За что платит собственник квартиры?

— Это зависит от того, какую именно услугу заказывает собственник. Если это просто размещение объявления на сайте, то это одна стоимость. Но бывает, что требуется провести полную презентацию объекта, сделать новые рекламные фотографии и полностью сопровождать сделку — тогда речь будет идти о другой стоимости услуг риэлтера. В каждой ситуации все индивидуально.

— Оплата за услуги производится только по факту состоявшейся сделки?

—Да, и это очень скользкий момент, который, на мой взгляд, должен быть урегулирован, — считает Людмила Лепарская. — Здесь можно провести аналогию: потенциальный покупатель пришел в магазин, съел булку, но отказался за нее платить, потому что ему не понравилось варенье в этой булке. И точно так же клиенты, которые хотят получить услугу, но не хотят за нее платить.

При этом если агентство отказывается оказывать услуги без оплаты, то они сразу идут жаловаться. И, что интересно, сделать это можно даже без заключенного договора на оказание риэлтерских услуг. Получается, что даже без договора и, соответственно, оплаты риэлтеры обязаны оказывать услугу. Но почему?

Мы никогда не предлагаем оплачивать услуги, если мы их не предоставляем.

Меня радует, что большинство наших клиентов — уже практически друзья, которые четко понимают, за что они оплачивают риэлтерские услуги.

— Риэлтер заинтересован в том, чтобы обе стороны сделки остались довольны, — считает Светлана Краскевич. — Агентство не заинтересовано в том, чтобы арендатор снял квартиру дорого, а собственник, по его мнению, сдал дешево. Ведь в таком случае арендаторы через 2−3 месяца будут искать другие варианты жилья, оставляя квартиры неубранными, а иногда даже с испорченной мебелью. Собственник будет вынужден «разгребать» все последствия такой сделки и снова искать арендатора. При этом обе стороны недовольны агентством, что сказывается на репутации. Поэтому мы заинтересованы в том, чтобы оказать действительно качественную услугу.

— Откуда, на ваш взгляд, идет негатив по отношению к агентам по аренде?

— Сейчас в сфере аренды недвижимости работают профессионалы своего дела. Раньше такого не было, и агенты не могли толком объяснить своим клиентам, за что они платят. Даже сами агенты не всегда понимали, что они делают, — рассказала Светлана. — Но сегодня агенты действительно понимают, какую пользу они приносят своему клиенту. Что бы кто ни говорил, работать агентом по аренде — адский труд. Это практически круглосуточная работа, которая предполагает, что риэлтер будет и экспертом в сфере недвижимости, и юристом, и психологом, и даже иногда психиатром.