«165 звонков за 2 недели». В Минске на продажу выставлена квартира с ремонтом за $ 39,9 тыс. (мы узнали, почему ее до сих пор не купили)

Квартира, действительно, в порядке. В «однушке» собственник смог организовать изолированную спальню с окном, кухню-гостиную, сделать качественный современный ремонт, что называется, «въехал и живи». А цена минимум тысяч на 5 ниже аналогичных объектов в продаже. Отсюда вопрос: почему квартиру так активно «просматривали», но до сих пор не купили?

Как оказалось, квартира продается через конкурс, а $ 39.9 тыс. — лишь стартовая цена, с которой принимаются ставки. Объект достанется тому, кто предложит лучшие условия для продавца. При этом, в отличие от аукциона, это не обязательно самая высокая цена. Каждый участник «кроет» тем, чем может: реальные деньги; наибольшая сумма, но в рассрочку; быстрая сделка или какой-то иной «козырь», который может понравиться продавцу:

— Принципиальное различие между аукционом и конкурсом в том, что на аукционе важна лишь цена, в конкурсе — все условия покупки. К примеру, бывают ситуации, когда человек продает квартиру и ищет вариант взамен, а потому не всегда может выехать сразу после сделки купли-продажи. В таких случаях продавец может выбрать покупателя, который позволит еще какое-то время пожить в квартире, а не того, кто предложит максимальную сумму денег, — пояснил брокер Антон Новиков.

Со слов организатора, конкурс — лучший вариант продажи недвижимости, так как позволяет вызвать максимальный интерес к квартире, собрать покупателей на объекте и естественным образом достичь рыночной цены:

— Часто собственники выставляют объект в продажу с завышенными ожиданиями, такие квартиры могут продаваться месяцами, а иногда и годами. Благодаря конкурсу объект посмотрит большой круг покупателей, многие оставят свои предложения по цене и условиям. Видя реальные цифры, собственнику же гораздо легче принять решение. Важно и то, что конкурс дает самую справедливую оценку квартиры по рыночной цене, потому что объект оценивают сами покупатели. На сегодня это самый эффективный инструмент продажи недвижимости, — отметил брокер. — Еще ни разу мы не сталкивались с тем, чтобы ставки во время продажи не нащупали рыночную цену объекта. Как правило, собственники удовлетворены ценой продажи.

Как это работает

Конкурс — необычный инструмент продаж, а потому расскажем, как это работает. В течение некоторого времени объект висит в рекламе, приковывая внимания покупателей низкой ценой. А внимания много — так, к примеру, за 2 недели, пока квартира на Калиновского размещалась в продаже, продавцу поступило 165 звонков от потенциальных покупателей. Часть из них, услышав о конкурсе, конечно, отсеялась, но порядка 60 человек захотели посетить объект лично.

— По нашей методике всегда есть часть людей, которые после звонка не приходят. Это примерно 35% от всех звонков по рекламе, — уточнил специалист.

В зависимости от количества желающих организатор назначает дни открытых дверей, так называемые open house. В данном случае просмотры разделили на два дня по 30 человек, чтобы клиенты не толпились. Realt.by побывал на одном из просмотров.

— Во время open house на объекте работает несколько специалистов, поэтому мы можем уделить внимание каждому потенциальному покупателю. Просмотры стартовали час назад, в квартире уже было 9 покупателей, — рассказал Антон Новиков. — Во время просмотра покупатели получают ответы на интересующие вопросы и оставляют свои предложения. На этом этапе ставка никого ни к чему не обязывает. В любой момент покупатель может скорректировать свое предложение или вовсе отказаться от покупки.

— После дней открытых дверей мы собираем оферты, которые заполняют покупатели, анализируем данные и обзваниваем всех участников, чтобы сообщить о максимально предложенной ставке. После чего покупатель сам решает, участвовать в конкурсе дальше или нет. Если человеку квартира нужна и он готов повышать, то он корректирует свое предложение. Если не готов — уходит из игры. Как правило, в финале остаются два-три покупателя с самыми крупными предложениями, они борются до последнего, в итоге квартира достается тому, кто предложит наиболее предпочтительные для продавца условия.

На момент нашего визита самая высокая ставка достигла 44 тыс. долларов наличными. Ее предложил покупатель Александр Большов. В комментарии Realt.by мужчина рассказал, почему участвует в конкурсе и что думает о таком формате продажи:

— Не впервые покупаю недвижимость, но с такой формой продажи столкнулся первый раз. И считаю, что конкурс имеет право на жизнь. Абсолютно. Этот объект рассматриваю наравне с теми, что есть в продаже в границах моих интересов.

Моя ставка — максимум 44 тысячи, но мы еще будем думать-считать, вероятно, если будем участвовать в торгах, то наша планка понизится. Мне так кажется. Буду честен, к квартире вопросов нет, но мне не очень понравился подъезд. Я покупаю объект для сдачи и, как человек, некогда снимающий жилье, знаю, насколько это критично.

Сама же форма продажи — отличная. У меня, как у покупателя, она не вызывает ни опасений, ни отторжений. Я сразу поинтересовался, в какой форме пройдет конкурс: будет ли возможность корректировать предложения или после вскрытия конвертов вопрос закроется? Возможность такая есть, и это хорошо. Тот же продавец от этого только выигрывает.

Если схема зарекомендует себя на рынке, то при продаже своих объектов к ней обращусь. Почему нет? Однако здесь важно и то, чтобы за продавцом оставалось право не продать объект, если ставки не достигли его каких-то ожиданий. Вместе с тем, цена должна быть зафиксирована, чтобы продавец не манипулировал покупателями в ходе конкурса. И, естественно, она не должна быть известна участникам.

Представитель организатора торгов подтвердил, что такое условие предусмотрено:

— Есть страховочная цена сделки, которой мы страхуем нашего продавца. Если по результатам торгов она не достигается, то собственник имеет право не выбирать покупателя и отказать всем.

К слову, собственник квартиры на Калиновского участвует в таких продажах также впервые. Продавец увлечен процессом и с интересом принимает ставки покупателей:

— Сначала я выставил квартиру в продажу от себя, и в основном меня беспокоили одни агенты. Их приходило очень много, и все пытались заключить договор. Я не соглашался, пока одна девушка, из агентства недвижимости, не проявила настойчивость и буквально настояла, — улыбается продавец. - Тут я уже и уступил. Однако цена стояла несколько завышенная, поэтому звонков было мало, сезон прошел, и у нас ничего не получилось. Спустя время я познакомился с Татьяной из компании Rea.by и она мне рассказала про конкурс. Мне стало интересно. Мы встретились и обсудили принцип работы конкурсной продажи. Смысл заключается в том, что каждый покупатель, увидев хорошую квартиру, которая соответствует по параметрам и местоположению его ожиданиям, а привлекательная цена еще больше подогревает его интерес, может прийти на осмотр и, оценив для себя, сделать предложение продавцу в письменной форме. Пошел таким способом в расчете на то, что человеку понравится квартира после того, как он в ней побывает, и он захочет за нее побороться. Посмотрим, что будет.

По мнению Антона Новикова, сильного скачка цены в данном случае ждать не приходится. Она достигнет рынка, но слишком высоко не поднимется:

— На разные объекты рынок реагирует по-разному. Здесь нельзя ожидать, что цена резко вырастет. Как правило, большой скачок мы наблюдаем тогда, когда речь идет о дорогих, уникальных квартирах, которые даже сложно оценить. Конечно, мы отталкиваемся от ожиданий собственника, но иногда, чтобы подогреть интерес, выставляем квартиру в продаже чуть не за полцены. И вот там наблюдаем значительный взлет ставок.

Как организовать конкурс на свою квартиру

Конкурсы и аукционы по продаже квартир в Минске проводит компания Rea.by. Стоимость необычной для Беларуси услуги подбирается индивидуально в зависимости от задач, которые ставит перед компанией заказчик и в среднем может составлять от 3-х до 6-ти процентов от итоговой суммы сделки. Что касается покупателей, то конкурсный сбор уплачивает только победитель торгов, его размер применительно к конкретному объекту недвижимости можно уточнить в компании.

При этом важно понимать, что Rea.by — не агентство недвижимости, риэлтерские услуги здесь не окажут. В случае если покупатель хочет проверить чистоту сделки и узнать историю объекта, он сам ищет специалиста по недвижимости:

— У нас есть партнер — агентство по недвижимости, по запросу покупателей они делают более глубокую проверку квартиры. Конечно, это стоит дополнительных доплат. Проверка осуществляется по стандартным риэлтерским тарифам. Кроме того, покупатель может обратиться за помощью в любое агентство недвижимости, работающее на рынке, — пояснил Антон Новиков.