Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — "Люди не понимают, за что платят". Участники рынка недвижимости обсудили с Минюстом изменения в законодательстве

«Люди не понимают, за что платят». Участники рынка недвижимости обсудили с Минюстом изменения в законодательстве

25.07.2019 6 2588

Оплата риэлтерских услуг и госрегулирование тарифов на услуги специалистов недвижимости — два краеугольных камня на рынке недвижимости. Министерство юстиции подготовило документы, которые должны усовершенствовать регулирование риэлтерской деятельности в Беларуси. Почему именно сейчас потребовались изменения, какие новации вошли в доработанные проекты, а что пока осталось «за скобками», и как это отразится на развитии рынка, обсудили эксперты за круглым столом в пресс-центре БЕЛТА.

Речь идет о проектах указа «Об изменении указов Президента Республики Беларусь» и постановления Совета министров «О тарифах на риэлтерские услуги и порядке их оплаты».

Предлагаемые изменения направлены на решение существующих проблем и развитие риэлтерской деятельности, а также предусматривают дополнительные меры по защите прав потребителей.

Какие новшества планируется внедрить:

отмена государственного регулирования цен на риэлтерские услуги, связанные с объектами нежилого фонда, а также оказываемые юридическим лицам
Регулирование цен на риэлтерские услуги для физических лиц (за исключением индивидуальных предпринимателей) в отношении социально значимых объектов, таких как земельные участки, дачи, садовые домики, гаражи, машиноместа, на данном этапе сохранено, но фиксированные тарифы предлагается заменить предельными максимальными.
исключение предоплаты за оказание услуг по найму жилья. Услуга будет оплачиваться только после того, как для потребителя будет подобран объект недвижимости
запрет оплаты одной и той же риэлтерской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом, являющимися потребителями услуг данной риэлтерской организации.
Расширены полномочия риэлтерских организаций по получению необходимой для оказания риэлтерских услуг информации. В частности, им предоставлена возможность беспрепятственно получать информацию об истории объекта недвижимого имущества, в отношении которого оказывается риэлтерская услуга, а также о лицах, ранее проживавших в данном помещении.

«Обоснованных жалоб пока меньше не стало»

Начальник управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Министерства юстиции Республики Беларусь Диана Подлесская рассказала, что на 1 июня 2019 года в Беларуси насчитывалось 143 организации, осуществляющие риэлтерскую деятельность, и это количество не меняется уже несколько лет.

— На Министерство юстиции возложены функции по реализации государственной политики и контроля в сфере риэлтерской деятельности, — пояснила Диана Подлесская. — Если говорить о жалобах, которые поступали в Министерство юстиции, то есть тенденция к снижению количества письменных жалоб. Так, если в 2016 году поступило 154 обращения, то в 2018 году их количество составило 102. Однако обоснованных жалоб пока меньше не стало.

В дальнейшем Диана Подлесская подчеркивала, что основная часть жалоб потребителей касается понуждения клиента к заключению договора с агентством недвижимости.

«Люди не понимают, за что они платят. Нужно определиться с тарифами»

Заместитель начальника управления контроля банковской деятельности и финансовых рынков — начальник отдела контроля финансовых рынков Комитета государственного контроля Республики Беларусь Александр Стукан рассказал, что сегодня у всех риэлтерских организаций есть нарушения законодательства — у кого-то более существенные, у кого-то — менее:

— Главная проблема — это некорректное отражение выручки риэлтерскими организациями, особенно небольшими агентствами. По нашему мнению, это связано с высокими тарифами на риэлтерские услуги. Как показывает практика, люди не понимают, за что они платят, условно говоря, 100 базовых величин. Нужно определиться с тарифами, установить какой-то предел, чтобы не было соблазна резко их повысить.

Председатель совета ОО «Белорусская ассоциация „Недвижимость“» Анатолий Звездин считает, что существующая система тарифов устарела и не дает отрасли развиваться:

— Риэлтерская услуга никак не затрагивает государственные интересы — это чисто коммерческая услуга, которая помогает гражданам или юрлицам решить какой-то имущественный вопрос. Тем не менее, согласно указу № 72 о регулировании цен (тарифов), риэлтерские услуги входят в перечень девяти видов товаров и услуг, тарифы на которые определяются Советом министров, наряду с коммунальными услугами, продукцией военного назначения, монополистами.

Председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности Татьяна Недерева-Архипец считает, что наверняка были основания, по которым риэлтерские услуги попали в указ № 72:

— В стране создана блестящая система, которая позволяет гражданам реализовать свое право на покупку или продажу объекта недвижимости, не прибегая к услугам риэлтерских компаний. Это система государственной регистрации, нотариат, служба «Одно окно», которая замечательно работает. У граждан есть выбор, куда обращаться, помимо риэлтеров. Таким образом, о монополии риэлтерских организаций, которые осуществляют всего 15% сделок купли-продажи объектов недвижимости в республике, говорить не приходится.

Камни преткновения и компромиссы

По мнению профессиональных участников рынка, тарифное регулирование сдерживает развитие конкуренции, способствует росту теневого рынка.

Татьяна Недерева-Архипец:

— Сегодня законодательно закреплено два варианта оплаты риэлтерских услуг: в базовых величинах по перечню риэлтерских услуг и в размере 1−3% от стоимости объекта недвижимости. В тех проектах документов, которые мы обсуждаем, второго варианта нет. У нас не будет возможности формировать стоимость риэлтерской услуги в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, как это делают во всем мире. Это первая проблема. Есть и вторая. Суть риэлтерской деятельности состоит в том, что мы должны гарантировать клиенту защиту имущественных прав. Покупатель квартиры или другого объекта недвижимости должен быть уверен, что в будущем никто и ни при каких условиях не оспорит эту сделку. Чтобы обеспечить защиту имущественных прав продавца, мы должны реализовать товар по согласованной с ним цене и гарантировать ему получение денежных средств. А разработчик проекта указа предлагает нам продавать нашим клиентам непонятный перечень услуг, стоимость которых определена в базовых величинах. Я не смогу объяснить клиенту, который пришел продать квартиру, зачем ему нужна такая услуга, как, например, предоставление информации о спросе и предложении. Клиент приходит не за этим — он приходит за защитой прав и за получением денег. Это классика риэлтерского бизнеса.

Диана Подлесская считает, что на данный момент выработано компромиссное решение. «Как показывает практика, при оплате риэлтерских услуг процент от стоимости объекта недвижимости используется редко. Предложенные в проекте указа принципы ценообразования вырабатывались вместе со всеми заинтересованными, в том числе с учетом мнений риэлтерских организаций, государственных органов и потребителей».

Председатель союза риэлтерских организаций Виктор Шанюкевич подчеркнул, что сейчас мы имеем стагнирующую риэлтерскую услугу, и единственный выход — это договорные цены между клиентом и специалистом рынка недвижимости.

«Тарифы в базовых величинах понятны населению»

Александр Стукан:

— Отмена государственного регулирования тарифов приведет к росту цен на риэлтерские услуги для потребителей. Чтобы защитить интересы потребителей, способствовать развитию конкуренции между риэлтерскими организациями, определить стоимость риэлтерской услуги с учетом реально произведенных затрат, нужно установить предельные размеры тарифов в нынешних размерах вместо ныне действующих фиксированных размеров.

Начальник управления нотариата и загсов Министерства юстиции Республики Беларусь Ирина Целиковец:

— Предлагаемый поэтапный отказ от государственного регулирования стоимости риэлтерских услуг поддержала Ассоциация оценочных организаций. По мнению Ассоциации (цитирую), «тарифы в базовых величинах понятны населению, так как давно и успешно применяются в других сферах и позволяют связать покупательную способность потребителя и фактическую трудоемкость для риэлтерской организации». Также нельзя забывать о требовании главы государства о недопущении необоснованного роста цен. Предложенная концепция — это мягкий, компромиссный вариант, который в той или иной степени учитывает интересы всех сторон.

«Навязывать свои услуги могут только отчаянные риэлтеры»

Виктор Шанюкевич:

— Последние три года ежегодно примерно от 140 до 160 договоров купли-продажи, не прошедших через риэлтера, признаются судом недействительными. И это число увеличивается. В итоге 160 человек возвращают себе квартиру и имитируют возврат денежных средств покупателю. Кто отвечает за то, что более 160 человек в год остаются «с носом»? И проблема нарастает. В то же время в секторе риэлтерских услуг за более чем десять лет страхования ответственности риэлтерской деятельности только 10 случаев признаны страховыми — меньше одного в год. И эти десять страховых случаев покрыты суммой до $ 120 тыс. в эквиваленте в зависимости от различных страховых факторов.

Анатолий Звездин:

— Одна из услуг — подготовка документов. Достаточно часто пакеты документов для продавца и покупателя разные. В частности, риэлтеры консультируют клиентов по кредитным программам банков, помогают готовить документы, чтобы осуществить сделку быстро, качественно и в срок. Такая услуга нужна только покупателю. Но с принятием указа мы не сможем ее включить в договор, если ранее оказали услугу по подготовке документов продавцу. Также достаточно часто мы сталкиваемся с ситуациями, когда вынуждены исправлять ошибки государственных организаций. Например, одну сделку готовили год. В документах, полученных из Национального кадастрового агентства, оказались не учтены права одного из наследников, который жил за границей. Нужно было его найти, провести переговоры, защитить права покупателя. Это накладные расходы. И если такая услуга нужна покупателю, а у нас уже заключен договор с продавцом, как мы защитим его имущественные права? Поэтому нам такая норма непонятна. Что касается навязывания услуги, то, мне кажется, так могут поступать только самые отчаянные риэлтеры. Граждане вполне информированы, как защитить свои права.

Ирина Целиковец:

— Основная причина несогласия риэлтерского сообщества с этим в том, что исключение возможности взимания двойной оплаты повлечет снижение рентабельности и выручки организаций. Но, по мнению Министерства юстиции и других государственных органов, повышение рентабельности не должно осуществляться за счет нарушения интересов потребителей.

«У всех сторон сделки должны быть надежные гарантии безопасности»

Ирина Целиковец:

— Проектом предусматривается, что риэлтерская организация имеет право получать сведения не только о сторонах сделки, в отношении которых осуществляется риэлтерская деятельность, но и о лицах, которые ранее проживали в данном помещении. На наш взгляд, ценность риэлтерской услуги должна заключаться в том, чтобы у всех сторон сделки были надежные гарантии безопасности.

Павел Астапеня:

— Да, в проекте указа учтены проблемы, которые у нас были с получением информации. Мы должны проверять историю, и мы это делаем и будем делать. Однако почему-то тарифов на проверку истории нет.

Виктор Шанюкевич:

— Действительно, этот момент упущен. На мой взгляд, если сохранится тарификация, в проекты обсуждаемых нами документов необходимо включить тариф на проверку истории объекта недвижимости. Например, в размере 100 базовых величин.

Диана Подлесская:

— Мы не считаем, что этот момент должен быть вынесен в отдельную услугу. Этот пункт уже входит в оказываемые риэлтерскими организациями услуги.

Татьяна Недерева-Архипец:

— Только наличие договора на оказание риэлтерской услуги с покупателем должно позволять риэлтерской компании получать необходимую информацию для проверки чистоты сделки и обеспечения гарантии имущественных прав наших граждан.

«Риэлтером может быть лицо с любым высшим образованием»

Речь идет о наличии высшего юридического, экономического образования или образования по профилю «архитектура и строительство». С одной стороны, такой фильтр должен обеспечить надлежащий уровень подготовки специалистов и качества риэлтерских услуг. Но с другой — воспринимается как дискриминационная мера по отношению к претендентам, получившим высшее образование в других сферах. В этой связи вносились разные предложения — от отмены ограничения на доступ к аттестации по образованию до отмены самой аттестации и изменения системы подготовки риэлтеров.

Диана Подлесская:

— Есть много сфер, где требуется профильное образование. В данном случае защита законных прав и интересов потребителей при сопровождении сделки с недвижимостью очень важна. В то же время по многочисленным предложениям, в том числе и Союза юристов, принято решение об отмене обязательного наличия профильного образования у претендентов на получение свидетельства об аттестации риэлтера. Проект указа предусматривает, что риэлтером может быть лицо с любым высшим образованием. При этом предусмотрено, что претендент, помимо высшего образования, должен иметь стаж не менее одного года в качестве агента по операциям с недвижимостью либо по юридической специальности.

«Электронную систему регистрации договоров все государственные органы не поддержали»

Диана Подлесская:

— Возможность заключения договора на оказание риэлтерских услуг предусмотрена не только в письменной форме, но и в виде электронного документа. Рассматривалось предложение о введении электронной системы регистрации договоров, но на данном этапе все государственные органы, участвовавшие в разработке проекта, эту идею не поддержали.

Татьяна Недерева-Архипец:

— Электронный договор — это только первый шаг. Сегодня мы можем и должны гораздо шире использовать информационные технологии. Национальным центром электронных услуг по инициативе Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности разработан электронный реестр договоров на оказание риэлтерских услуг. Он полностью соответствует действующему законодательству и позволяет вносить всю информацию, которая содержится в книге регистрации договоров на оказание риэлтерских услуг. Пока электронный реестр введен в эксплуатацию в тестовом режиме в рамках Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности. Мы считаем, что внедрение электронного реестра на государственном уровне обеспечит прозрачность деятельности всех риэлтерских организаций, существенно упростит анализ и контроль риэлтерской деятельности, позволит принимать взвешенные решения и инициировать законодательные изменения, четко просчитывая их финансово-экономические последствия. Союз заинтересован в трансформации электронного реестра в государственный информационный ресурс, который должен стать еще и источником получения необходимой для риэлтерских организаций информации.

«Риэлтерское сообщество давно готово к созданию института саморегулирования»

Анатолий Звездин:

— Мы считаем, что договорные цены стали бы оптимальным решением для многих проблем. Также очевидно, что существующая формулировка риэлтерской услуги устарела и требует пересмотра. Но, к сожалению, пока риэлтерское сообщество и регулятор не пришли к взаимопониманию по этим вопросам. Также, на мой взгляд, требуют пересмотра нормы указа № 450 о лицензировании отдельных видов деятельности, касающиеся лишения лицензии за грубые нарушения. Ведь в случае лишения лицензии не только компания несет убытки, но и страдают потребители, так как останавливается работа по всем текущим договорам. Считаю, что правильнее будет наказывать рублем. Если смотреть шире, то полагаю, что риэлтерское сообщество, как и другие виды бизнеса, давно готово к введению института саморегулирования. За 25 лет развития мы наработали релевантный опыт и интеллектуальный потенциал для применения этого института. Общественные организации вполне могут взять на себя часть полномочий, в том числе по проверке, оценке деятельности и даже допуску на рынок.

«При таком подходе к ценообразованию риэлтерам невыгодно работать»

Павел Астапеня:

— Вопрос тарифов — это, на мой взгляд, единственный камень преткновения на данный момент. При том подходе к ценообразованию, который заложен в проекте постановления правительства, риэлтерам просто невыгодно будет заниматься очень дорогими или недорогими, но проблемными объектами, особенно комнатами, так как трудозатраты и время на подготовку таких сделок будут несопоставимы с вознаграждением. Понимаю, что невозможно сделать устраивающий всех документ по тарифам. Но при сохранении нынешней политики мы будем отставать в своем развитии от стран-соседей и партнеров по Евразийскому экономическому союзу, где нет ни лицензирования, ни тарификации. Все остальные вопросы решаемы.

Татьяна Недерева-Архипец:

— Полагаю, что принятие предлагаемых проектов негативно скажется на легально работающих малых компаниях, многие из которых вынуждены будут уйти с рынка, так как из-за новаций в ценообразовании станут нерентабельными. Одним из последствий станет рост серого рынка. Все это приведет к увеличению количества жалоб от потребителей, а в среднесрочной перспективе — и числа оспариваемых сделок.

Виктор Шанюкевич:

— В целом я поддерживаю проект указа, за исключением сохранения тарифного ценообразования. Конечно, в любом процессе важны стартовые условия. Но еще более важно, как будут реализовываться принятые решения.

Диана Подлесская:

— Безусловно, принятые решения должны исполняться. Поэтому надо очень ответственно подходить к формулировке того или иного предложения. После принятия актов главы государства и правительства предстоит еще совместная с риэлтерским сообществом работа по корректировке наших ведомственных актов, где будут детализированы некоторые моменты. А вообще, каким бы хорошим ни был тот или иной нормативно-правовой акт, вопросы повышения качества риэлтерских услуг могут и должны решаться самим риэлтерским сообществом. Мы очень надеемся, что адекватные, согласованные действия риэлтерских организаций смогут изменить ситуацию к лучшему. Министерство юстиции, в свою очередь, всегда открыто к диалогу, направленному на развитие данной сферы.

Площадь жилья выросла в 2 раза. Прокуратура приостановила еще одну стройку «СИ-Трейдинг», теперь в центре Минска

«Инвесторам интересна земля под предприятием, а не здание». Почему продается завод им. Кирова в Минске и как сейчас выглядит станкостроительный гигант

БЕЛТА

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь