Немецкая архитектура и советское домостроение. Как выбрать недвижимость в Калининградской области

Где находится Калининградская область?

Калининградская область — особенный регион России. По итогам Второй мировой войны северная часть Восточной Пруссии (около трети ее территории) перешла под управление СССР. После его распада Янтарный край стал полуэксклавом — регионом, не имеющим сухопутной границы с основной частью страны. Однако у бывшей Кенигсбергской области сохранился выход к морю.

Выгодное географическое положение — ключевое преимущество самого западного региона России. На побережье Балтийского моря расположились морские порты, курорты и пляжи. Унаследованная от Германии транспортная инфраструктура поражает приезжих из материковой России: практически к каждому селу ведет асфальтированная или брусчатая дорога с кюветами, обсаженная вдоль обочин липовыми аллеями. В области сохранилось множество любопытных довоенных строений, в том числе — средневековые замки, соборы и кирхи, форты.

Янтарный край и европейская архитектура

Вдоль дорог Калининградчины постоянно встречаются готические постройки, фахверковые дома, мельничные пруды, ведущие в никуда аллеи и мосты, вымощенные гранитом дороги. «Грунтовок», типичных для России или Беларуси, в области практически нет. Историческое наследие из года в год ветшает, но пока оно сохраняется, создает своеобразный колорит и уже прочно вошло в привычку и быт жителей региона.

Для индивидуальных построек в Калининградской области предпочитают использовать «немецкий» кирпич. Дома в частном секторе строят обычно с островерхими крышами, покрытыми черепицей, имитацией фахверка или кладки на фасаде. Как правило, частные дома расположены на земельном участке таким образом, что перед домом находится палисадник, а окружающий забор невысок. Поэтому Янтарный край по своей инфраструктурной и градостроительной «генетике» является европейским регионом.

Традиции немецкого качества

Подчеркнуто западный характер застройки объясняет интерес к Калининградской области со стороны туристов и жителей других регионов России, решивших сменить место жительства. В свою очередь, коренной калининградец вряд ли обнаружит новые для себя черты в архитектуре Берлина.

Значительную часть жилого фонда Калининграда и области по-прежнему составляют дома довоенной постройки, спроектированные еще немецкими архитекторами. Многие из них находятся в изношенном состоянии, однако продолжают пользоваться любовью жителей.

Как правило, такие дома правильно расположены относительно сторон света, имеют большие окна, приусадебные участки, встроенные гаражи. Многие дома-особняки выглядят, как «дом Штирлица» в сериале «Семнадцать мгновений весны», который снимали в том числе и в Калининграде. Действующие в области программы капитального ремонта в сочетании с усилиями самих жителей помогают таким домам оставаться украшением города.

Почему окраины Калининграда интереснее центра

Важной особенностью городской среды Калининграда и других городов области остается целостность городской планировки, заложенной немецкими градостроителями. Это объясняется тем, что улично-дорожную сеть не изменяли. Вместо домов, разрушенных в войну ковровыми бомбардировками авиации союзников, возводили новые здания, сохранявшие даже «немецкую» нумерацию.

Впрочем, это не относится к центру Калининграда, который был сильно разрушен в ходе боевых действий и пострадал от неуважительного отношения к исторической застройке в послевоенном СССР. Центр города строили заново в 1960—1970-е гг. с преимущественным использованием типовых советских проектов. Так получилась странная картина: «немецкие» окраины выглядят актуальнее и интереснее, чем «советский» центр.

В этот диссонанс внесли коррективы при подготовке к чемпионату мира по футболу 2018 года. Калининград был выбран одним из городов, принимавших матчи турнира. По этому случаю многие типовые советские многоэтажки, расположенные вдоль центральных улиц, капитально отремонтировали, изменив фасады на стилизацию в «ганзейском» стиле. Правда, это пришлось не по нраву некоторым архитекторам.

«Спальник» и в Калининграде «спальник»

Отдельного упоминания заслуживают новые районы Калининграда и некоторых прибрежных городов. Их построили в позднем СССР и в современной России, поэтому таким районам уже не свойственны черты европейских кварталов. Здесь преобладает высотная, лишенная изысков застройка.

Такие районы страдают от типичных проблем советских и постсоветских городов: хаотичного расположения улиц и проездов, некрасивых дворов, заставленных автомобилями. В этих кварталах не хватает благоустроенных зеленых зон и мест для отдыха, существуют проблемы с транспортной доступностью. Впрочем, для многих людей это привычный формат, поэтому и в таких районах кипит жизнь, строят и продают жилье.

Немецкие дома

Все эти факторы влияют на особенности жилого фонда, предлагаемого на региональном рынке. На «вторичке» часто встречается тот самый довоенный жилой фонд. В объявлениях он обычно обозначается сокращением «нем.» (немецкий), а в технической документации — фразой «до 1945 года постройки».

Среди довоенных домов попадаются настоящие «бриллианты», но надо иметь в виду, что время берет свое. Если вам понравится именно такой дом, стоит критически отнестись к его состоянию и возможным затратам на ремонт не только купленной квартиры, но также части общедомового имущества и сетей.

Если дом включен в региональную программу капитального ремонта, то затраты могут быть меньше, но придется пережить капремонт. Если «немецкий» дом уже отремонтирован, при этом хорошо расположен, красив и невелик, имеет огороженную придомовую территорию — это очень интересный вариант.

В довоенное время немецкие дома строили под печное или котелковое отопление, они обладают обширными вентиляционными каналами и дымоходами, предусмотренными для каждой квартиры. Эта особенность «немецких» домов очень ценна. Сейчас, если дом газифицирован, в нем, как правило, уже установлено газовое оборудование для поквартирного отопления с функцией обогрева воды: так называемое автономное отопление, или «автономка» (в объявлениях сокращенно «а/о»).

Само оборудование — современный 2-контурный настенный газовый котел. В Калининградской области двухконтурные котлы — востребованный товар, поэтому в регионе много фирм, занимающихся продажей и обслуживанием такой техники. «Автономка» позволяет хозяевам квартиры регулировать количество вырабатываемого тепла и горячей воды самостоятельно, по потребности — соответственно, меньше зависеть от коммунальных служб и намного меньше платить за их услуги.

Послевоенные дома

Многоэтажные дома советского периода не отличаются от подобных зданий в любом другом городе европейской части бывшего СССР. По материалу стен такие дома бывают панельные, блочные и кирпичные — последние ценятся больше всего. В советских домах типовые советские квартиры с центральной системой отопления и подачей горячей воды. Стоимость коммунальных услуг по сравнению с «автономкой» в советских домах высокая, а состояние самих домов и инфраструктуры — разное. Встречаются и «немецкие» дома с центральным отоплением (сокращенно — «ц/о»), переоборудованные в советское время, но их сравнительно немного.

Современные дома

К новому жилью условно можно отнести весь жилой фонд, построенный после 2000 года. Как правило, это кирпичные или монолитно-каркасные дома с заполнением блоком или кирпичом. Дома высотой до 10 этажей утеплены по современным технологиям, преимущественно с автономной газовой системой отопления.

Все остальные факторы жилья — расположение, наличие паркинга и огороженной территории, качество фасада, лифтов и благоустройства — сильно отличаются и прямо влияют на цену жилья.

Некоторые небольшие дома и жилые комплексы на побережье и в местах точечной застройки отделывают в «старом немецком стиле» — это нравится местным покупателям и приезжим, так как подчеркивает региональную специфику и историческую уникальность.

Тем не менее, большинство застройщиков новых районов в условиях жесткой ценовой конкуренции ставят застройку на поток, не тратясь на красоту. Поэтому архитектурный облик новейших крупных жилых комплексов оставляет желать лучшего. Впрочем, бывают и исключения.

Какие еще города есть в области?

Благодаря расположению Калининградской области на побережье Балтийского моря самыми интересными для приезжих, наряду с Калининградом, являются прибрежные города. Их несколько: Зеленоградск, Светлогорск, Янтарный, Пионерский и Балтийск. Наиболее раскрученный и колоритный из них — Светлогорск.

В советское время в Светлогорске размещалось много санаториев, пансионатов, ведомственных здравниц и пионерских лагерей. Благодаря этому небольшой живописный город, уже тогда имевший официальный статус города-курорта, развивался и улучшался, причем с сохранением довоенного архитектурного наследия. Сейчас в Светлогорске по федеральной программе строят новый променад и обещают намыть километры пляжа.

Другой известный город Калининградчины — Зеленоградск. Он попроще Светлогорска, и именно там в последнее время наиболее активно строится массовое жилье, которое пользуется спросом у приезжих. Город Пионерский до недавнего времени был базой рыболовецкого флота и лишь недавно начал развиваться.

Город Янтарный знаменит янтарем и шикарными пляжами. В советское время он был закрытым пограничным городом и сейчас наверстывает упущенное время и возможности. Город Балтийск является портом и действующей военно-морской базой Балтийского флота России, поэтому, несмотря на наличие обустроенных пляжей, вряд ли может стать настоящим курортом.

Привлекательность курортного жилья в прибрежных городах зависит от близости к морю и курортной инфраструктуры. Например, в Светлогорске можно найти дешевую квартиру, но она будет в так называемом «городке»: в спальном районе вдали от моря, променада, грязелечебницы и кафешек, которыми славится Светлогорск.

Ценность такой квартиры для отдыха и сезонной сдачи внаем невысока. То же самое верно в отношении всех прибрежных городов: возле каждого из них есть или активно строится свой «спальный район». Выбирая квартиру на курорте, необходимо внимательно отнестись к ее местоположению, а также к выбору самого города.

Какой сезон оптимален?

Сезон на Балтике длится с июня по август, и в курортных городах активность наблюдается в течение именно этого времени. В несезон на курортах откровенно скучно, а балтийская погода осенью и зимой не располагает к регулярным прогулкам по берегу моря.

Поэтому решившим переехать в Калининградскую область стоит подумать: покупать ли квартиру именно на побережье или предпочесть Калининград. Расстояние от областной столицы до прибрежных городов варьируется от 25 (Зеленоградск) до 50 (Янтарный) километров.

Преодолеть это расстояние возможно за неполный час езды любым видом транспорта. Сами калининградцы и жители области предпочитают для отдыха пляжи вне рассчитанных на туристов городов: благо побережье отличается протяженностью, заветные места есть у каждого, а самое главное на море — это море.

Какая инфраструктура в Калининграде?

Таким образом, в Калининградской области представлены не имеющие аналогов на территории «большой России» форматы жилья: исторический европейский (в довоенном «немецком» жилом фонде) и курортный прибалтийский.

Население Калининградской области составляет немногим более 1 миллиона жителей — при этом в Калининграде, самом крупном городе области, проживает более половины из них.

Соответственно, Калининград концентрирует в себе основные ресурсы области: в столице области находятся предприятия, банки, торговые и бизнес-центры, учреждения здравоохранения, региональные органы государственной власти и управления, места отдыха и развлечений.

Город по меркам России невелик, но имеет весьма развитую торговую, промышленную и транспортную инфраструктуру, а также плотную, конкурентную бизнес-среду. Поэтому с учетом масштабов областной экономики «все на виду», хорошая репутация имеет большое значение.

Это важная местная особенность, о которой надо знать — мошенники здесь не в почете. Близость границ и «островное» положение способствуют эффективному контролю правоохранительных органов за всем, что происходит в области. Этим объясняется низкий уровень экономической и бытовой преступности в регионе.

Почему в область приезжают из разных стран?

В Калининградской области, несмотря на ее небольшие размеры, в жесткой конкуренции друг с другом работают более 150 застройщиков и примерно столько же агентств недвижимости. При этом в последние годы все более значительную часть покупателей жилой недвижимости составляют приезжие.

В Калининград и прибрежные города-курорты Янтарного края приезжают с Камчатки, Дальнего Востока, Сибири, Урала, Севера, из Москвы, Санкт-Петербурга, Украины, Беларуси, Казахстана и даже из Германии.

Переезжающих привлекает близость Европы, благоприятная экологическая обстановка и мягкий балтийский климат, который при выборе нового места жительства многие переселенцы предпочитают жаре юга России и Черноморского побережья.

Наличие в Калининграде высших учебных заведений и крупного университета (БФУ, КГТУ, БГА) мотивирует родителей отправлять сюда на учебу своих взрослых детей студенческого возраста и покупать им жилье. Позже, осмотревшись и подготовив базу, переезжают сами родители.

Важно для переезжающих и то, что рядом с Калининградом, в поселке Родники, недавно построен и функционирует крупный современный кардиологический центр, принимающий пациентов и из «большой России». Рядом строится онкологический медицинский центр, который должен быть оборудован по последнему слову медицинской техники.

Поток переезжающих, наряду с ростом количества «бюджетников» и военных, обеспечивает платежеспособный спрос на местном рынке недвижимости, позволяя ценам быть стабильными и даже немного расти. При этом основным спросом у калининградцев и намеренных здесь обосноваться гостей города пользуются 2-комнатные квартиры стандартных планировок в новостройках с автономным отоплением, расположенных в черте города или прибрежных городах.

Источник: «Застройщики39»

Фото: «Застройщики39»

Читайте также:

— Белоруска в Калининграде: цены на недвижимость такие же, как в Минске, но процентные ставки по кредитам меньше в два раза

— «Зачем сносить „сталинки“? Они крепче современных домов». К чему готовиться, если у нас начнут реновацию, как в Москве

— Белорусы чаще других иностранцев покупают квартиры в Москве