По $ 500 уже точно не будет. Рынок новостроек Минска показывает уверенный рост
Рост цен на минские новостройки начался ещё летом прошлого года. Осенью дополнительный импульс рынку дали доступные кредиты. В 2018 году динамика роста цен сохранилась. Только за январь — февраль текущего года цены выросли в среднем на 4%.

- дом на ул. Карвата
Спрос стал расти с лета прошлого года
Рост покупательской активности на рынке новостроек Минска был отмечен ещё осенью прошлого года. По мнению Андрея Чернышева, заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ», во многом это было обусловлено снижением ставок по кредитам и их доступностью для более широкого круга покупателей.
— По нашим данным, в октябре — ноябре прошлого года на привлечение кредита решалась основная масса покупателей квартир в новостройках эконом- и стандарт-класса, — уточняет Андрей Чернышев.
По мнению аналитика, на рост покупательской активности на рынке нового жилья повлияло и сокращение предложения на вторичном рынке. Поэтому часть покупателей «вторички» вынуждена была обратить свой взор на новостройки.
— Конечно, вторичный рынок жилья может предложить и готовые к проживанию квартиры (с ремонтом и мебелью), но они, как правило, ощутимо дороже новостроек эконом- и стандарт-класса, да и выбор таких квартир уменьшался с каждым днём. Если сравнивать новостройки с квартирами стандартных потребительских качеств вторичного рынка, то можно сказать, что ремонт нужно делать в обоих случаях, — дополняет аналитик.
По его мнению, некоторый оптимизм покупателям внушали и озвученные правительством прогнозы по стабильности в 2018 году курса доллара.
Увеличение спроса привело к росту цен
Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest), говорит о том, что с рынка вымываются предложения по цене ниже $ 1000 за «квадрат». Особенно это касается типового жилья, которое быстро строится.
Он приводит примеры темпов реализации квартир в домах эконом-класса в Степянке на ул. Карвата и Каменной Горке, которые превышают ожидаемые, чем, собственно, и подтверждается высокий покупательский спрос. В настоящее время квартиры продаются по $ 970/кв.м, хотя в сентябре прошлого года в этих же домах они реализовывались по $ 800/кв.м. Но даже с учётом роста цены продажи уже практически завершены.
— Сейчас дольщик, приходя к нам в офис, выбирает предложение из оставшихся вариантов, причём не на самом лучшем этаже и не с самым красивым видом из окна. Мы видим, что за полгода цена «квадрата» приросла на $ 170, хотя Степянка — не самый лучший микрорайон города. Это бурный рост цен, который опережает рост степени готовности дома. Пока число желающих купить квартиру в новостройке превышает количество предлагаемых позиций. Поэтому мы не планируем замораживать эту цену, будем её повышать, — говорит эксперт. — Многие думали, что тенденция роста цен будет временная. Оказалось, что нет. Рынок из фазы падения цен перешёл в фазу роста. Население богаче не стало, а цены растут. Это говорит о том, что они (цены) не находятся в прямой зависимости от платежеспособности граждан.
В ряде новых проектов, которые уже вышли или выйдут на рынок в ближайшее время, застройщики заявляют цену $ 1000/кв.м и более. Например, буквально несколько дней назад государственный застройщик «Минскстрой» в своём новом доме на ул. Скрипникова предложил квартиры по $ 1043/кв.м.
Чуть раньше частная компания ООО «ММК-ФанИнвест» сообщила о том, что в мае выйдет на стройплощадку и начнёт строительство панельных домов в Сухарево (ЖК «Кипарис») по $ 999/кв.м.
В конце февраля компания Dana Holdings объявила о начале продаж в новостройке «Пальма», входящей в состав жилого комплекса Minsk World. Цена «квадрата» стартовала от $ 1049, что значительно дороже, чем в предыдущих новостройках комплекса.
Андрей Чернышев также говорит о том, что увеличение цен по отдельным домам было отмечено ещё летом прошлого года, но повсеместный характер оно обрело лишь к концу 2017 года. Видя подогреваемый кредитами активный спрос на новостройки и рекордно низкое предложение квартир на вторичном рынке, застройщики стали активнее поднимать цены.
— В динамике с осени 2017 по начало весны 2018 года изменение цен впечатляет. Только за январь — февраль текущего года средний прирост цен составил порядка 4%, — уточняет Андрей Чернышев.
Аналитик обращает внимание на то, что в настоящее время по сравнению с осенью 2017 года общий уровень спроса на новостройки снизился на 15%.
— Об этом свидетельствует не только наша статистика, но и обращения заинтересованных граждан в приобретении новостройки к онлайн-консультантам «Путеводителя по новостройкам» (портал prometr.by). Однако снижение спроса отмечается в основном среди покупателей, которые рассчитывали на приобретение новой квартиры в качестве первого жилья. Именно они наиболее зависимы от доступности кредитов. Сейчас некоторые из них ждут дальнейшего снижения ставки рефинансирования, а вместе с ней и стоимости кредитов, — говорит аналитик. — В то же время со стороны покупателей, желающих улучшить жилищные условия, ощутимого спада спроса нет.
УКСы портят общую картину?
В последнее время некоторые УКСы взбудоражили людей своими предложениями квартир по очень «сладким» для столицы ценам.
— Не уверен, что все люди, стоящие в очередях за этими квартирами, остро в них нуждаются. Они изначально покупают жильё, которое можно будет продать и на этом заработать. Представители УКСов не могут внятно объяснить, почему продают квартиры по таким низким ценам, да и не надо. Наверное, это не их задача, — высказывает свою точку зрения Вадим Тачкин. — Люди пользуются дешёвым предложением, поэтому мы видим ажиотаж. Но лично у меня такого рода распродажи вызывают недоумение. Государство предоставляет застройщикам участки на безвозмездной основе без аукциона и тратит на их освоение большие деньги. Продажа квартир по таким низким ценам — это как минимум нехозяйский подход к делу и невыгодное для государства мероприятие. Все эти квадратные метры могут купить и по более высокой цене. Застройщик заработает большую прибыль и не нанесёт ущерб государству. Понятно, что цена квадратного метра для социально незащищённых слоёв населения (указ № 13 и № 240) сравнялась и в последнее время даже стала ниже средней заработной платы. Но причём здесь коммерческий рынок? Почему мы обогащаем отдельных граждан за счёт бюджетных средств?

Кредиты по-прежнему в ходу
Вадим Тачкин говорит о том, что в прошлом году встряхнуть рынок помогли доступные кредиты, которыми воспользовались граждане для покупки новых квартир.
В текущем году, несмотря на некоторый рост ставок, количество желающих оформить кредит не уменьшилось.
— Я склонен верить, что в скором времени белорусы всё же увидят ипотеку. Мы к этому движемся, и это ещё больше разогреет рынок, — дополняет эксперт. — Банки конкурируют между собой, предлагая новые продукты. В феврале этого года два банка в Минске открыли центры ипотечного кредитования.
Дальше только рост?
— Я в ожидании дальнейшего роста цен и притока новых дольщиков. Лично мы это уже ощущаем на своих проектах. При этом дольщики выдвигают повышенные требования к жилью. Новое поколение уже не готово просто потреблять квадратные метры, покупать серые стены и неинтересные архитектурные решения. Мы, как продавцы, подстраиваемся под изменившиеся требования покупателей, — высказывает свою точку зрения Вадим Тачкин.
Андрей Чернышев говорит о том, что на рынке произошёл бурный рост цен. Однако, по мнению аналитиков отдела консалтинга и аналитики «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ», для поддержания устойчивого спроса на новостройки по сформированным ценам, а тем более для дальнейшего увеличения цен необходимо либо снижение стоимости кредитов, либо рост доходов населения.
— Сейчас же люди стараются компенсировать рост цен тем, что выбирают минимальные по площади и стоимости квартиры. Именно поэтому так активно раскупаются квартиры-студии и так называемые квартиры «евроформата» с объединённой зоной кухни и гостиной, — говорит аналитик. — При этом значимые ещё в начале 2017 года такие факторы, как плотность застройки и этап строительства, отходят по сравнению с ценой (минимальной площадью) на второй план.