Существует масса факторов, влияющих на стоимость квадратного метра, начиная с объема платежеспособного спроса и заканчивая маркетинговыми стратегиями застройщиков. Однако не все они имеют действительно значимое влияние в Республике Беларусь. Изначально в моём списке было около 30 факторов, затем он сократился до 6 показателей, влияющих на стоимость жилья в Беларуси:
1. номинальная начисленная заработная плата;
2. динамика выдачи кредитов банками на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья;
3. курс белорусского рубля;
4. цены на нефть;
5. уровень инфляции;
6. инвестиции в основной капитал по виду деятельности «Строительство».
Первые четыре показателя оказались наиболее значимыми, они же использовались для построения модели.
Модель показывает, что на стоимость квадратного метра жилой площади в Беларуси наиболее сильное влияние оказывает динамика зарплаты. При ее росте на 1% жилье дорожает на 0,5%. При увеличении объемов кредитования на 1% стоимость жилья возрастает в среднем на 0,35%. Третьим по значимости фактором является курс белорусского рубля — при падении курса рубля по отношению к доллару на 1% стоимость жилья растет на 0,33%. Цена на нефть слабо влияет на белорусские цены на жилье, при росте на 1% стоимость жилья возрастает на 0,003%.
Вооружившись собственноручно разработанной моделью, Диана Костоусова сделала помесячный прогноз динамики долларового индекса цен на квартиры в Минске на ближайший год. Рассчитывалось всё в соответствии с планированием государственного бюджета на 2017 год со следующими допущениями:
· курс доллара не выйдет за пределы 2,1−2,2 рубля;
· объем выдачи кредитов будет находиться в рамках возврата уже выданных, что будет сдерживать спрос на льготируемое жилье;
· заработная плата к концу 2017 года вырастет ориентировочно на 1,5%;
· цена нефти составит порядка $ 42 за баррель (по данным анализа investing.com).