Белорусские риэлтеры: «Ремонт перед продажей — деньги, потраченные зря»

— Предпродажной подготовки требует любой товар, который ранее находился в пользовании. На вторичном рынке, как правило, квартиры не новые, в них жили люди, что подразумевает определенный износ.

Всем продавцам недвижимости я даю простые рекомендации, которые подробно расписаны в моем блоге. Вкратце отмечу, главное — это порядок. Перед продажей необходимо сделать уборку, выбросить ненужный хлам и мусор. Наличие пыли, возможно, не спугнет потенциальных покупателей, но вот неряшливость недопустима: она всегда оставляет негативное впечатление и вряд ли заставит покупателя вернуться вновь. Важно, чтобы в квартире не было неприятных запахов, старой мебели и склада ненужных вещей. Это может не только испортить первое впечатление, но и визуально уменьшить объем помещения.

Что же касается ремонта, то, как правило, это зря потраченные деньги. Никому из своих клиентов я не советую вкладываться в предпродажный ремонт. Если квартира без такового, то лучше предоставить ее как более дешевую альтернативу на рынке. Если, к примеру, вы затратите на ремонт $ 10 тысяч, то едва ли окупится и половина. А с учетом затраченных сил и потерянного времени овчинка выделки точно не стоит. Да и ремонт, сделанный наспех, вряд ли может считаться большим плюсом при продаже жилья.

Услуги по ремонту, дизайну или уборке помещений белорусские агентства не предоставляют. На мой взгляд, такая схема не появится и в ближайшее время. Нашему покупателю не нужен лишний марафет, который, по понятным причинам, увеличит стоимость объекта. Навряд ли эти услуги будут пользоваться большим спросом и со стороны потребителей. Такая предпродажная подготовка сильно повлияет на срок реализации квартиры, выиграть же на этом в нынешней ситуации не получится. Возможно, когда рынок будет стабилен, как, к примеру, на западе, такого рода услуги будут пользоваться спросом. Но реально это лишь в условиях, когда цены на недвижимость находятся на одной точке в течение длительного периода — 5 лет и более.

В большинстве своем белорусские агентства ограничиваются советами. Однако неоднократно от коллег я слышал о случаях, когда приходилось делать косметический ремонт или уборку в подъезде дома, ведь зачастую именно состояние лестничных пролетов и лифта отпугивает покупателей. В редких случаях можно увидеть квартиру в ужасном состоянии, что касается подъездов — это повсеместно. Конечно, агенты не занимаются дорогостоящим ремонтом, да это и не требуется, но подмести, убрать мусор или покрасить стены — это бывает.

Сергей Маленок, агент по операциям с недвижимостью ЦТН «Пакодан»:

— Предпродажная подготовка квартиры — Home Staging (хоум-стейджинг) — широко распространена за границей. К сожалению, в Беларуси данный вид услуг практически не востребован, т. к. предполагает дополнительные вложения в ремонт, обстановку и дизайн квартиры. Хоум-стейджинг не популярен среди собственников квартир бюджетного и среднего ценового сегмента. В основном продавцы таких квартир думают: «Кому нужно, купит и так!». Как правило, владельцы стараются подготовить объект к продаже с как можно наименьшими затратами — легкий косметический ремонт или просто уборка квартиры. Очень редко в таких ситуациях кто-то делает хороший, качественный ремонт. Если квартира продается в отличном состоянии, то, скорее всего, ремонт делался «для себя».

В моей практике были случаи, когда собственники квартир, чтобы быстрее продать свой объект, переклеивали обои, перекладывали ламинат, отмывали лифт от тинэйджерских надписей и даже перекрашивали стены в подъезде на первом этаже за свой счет.

Покупатель же может воспринять предпродажную подготовку как попытку скрыть очевидные дефекты квартиры. А иногда, к сожалению, так и есть — за свежим ремонтом скрыты серьезные проблемы. Если, к примеру, квартира находится в плохом состоянии, а на кухне новый натяжной потолок, будьте уверены — жилье затапливали.

Однако тут стоит упомянуть, что намеренное сокрытие дефектов, таких как трещины в капитальных стенах, протечки, аварийность дома или слабый напор воды, может привести к нежелательным последствиям и даже к судебным тяжбам. Во избежание подобных ситуаций, при осмотре объекта в присутствии покупателя и продавца сотрудником агентства должен составляться акт осмотра объекта недвижимости.

Можно ли выиграть от предпродажного ремонта? Вопрос непростой. У каждого покупателя всегда свое мнение по поводу ремонтов, отделочных материалов и мебели. Покупателю квартиры с хорошим ремонтом очень сложно угодить качеством отделки, материалами и особенно дизайном интерьера. Чаще всего разногласия вызывает цвет плитки в санузле или кухне, наличие или отсутствие натяжных потолков, покрытие пола. Цвет, фактура, рисунок и материал обоев — тоже очень спорный вопрос.

Сейчас покупателей можно условно разделить на 2 категории: одни ищут квартиру как можно дешевле, без отделки и хотят сами сделать ремонт «под себя», другие, наоборот, ищут квартиру с ремонтом, чтобы как можно быстрее вселиться и не тратить свое время и средства.

Любой ремонт стоит определенных затрат, что, безусловно, сказывается на конечной стоимости квартиры. В нынешней ситуации, сложившейся на рынке жилой недвижимости в Беларуси, однозначно, нельзя набить цену хорошим ремонтом. Вернуть вложенные средства в качественный ремонт и обстановку скорее всего не удастся, да и как говорится: «На вкус и цвет…»

Главный совет продавцам в нынешней ситуации — не затевать глобальный ремонт! Новые владельцы, скорее всего, захотят все сделать по своему вкусу. Если квартира очень старая, то желательно освободить ее от ненужного хлама: выбросить или вывезти ненужные вещи, старую мебель и особенно ковры. Обязательно нужно провести тщательную генеральную уборку, вымыть окна, полы и санузел. Это избавит квартиру от посторонних и застарелых запахов, да и жилье будет смотреться просторнее и светлее. Единственная трата, которая может повысить стоимость квартиры — это установка современных окон и металлической двери.

Если квартира современная, то можно сделать легкий косметический ремонт: обновить обои и потолки, устранить дефекты, которые сильно бросаются в глаза. Не стоит менять плитку в санузле, двери и полы! Квартира с косметическим ремонтом смотрится привлекательнее, чем конкурентные предложения со старым ремонтом.

Если это новая квартира без отделки, то нужно так и продавать. Не следует переносить стены, дверные проемы — это перепланировка, которую нужно регистрировать. Перенос электрики и сантехники тоже может не понравиться новым хозяевам, а ведь это достаточно дорогостоящие услуги. Обязательно нужно очистить квартиру от строительного мусора, если это не сделали строители. На что я посоветовал бы потратиться владельцам новостроек, так это на лампочки. Освещение должно быть в каждой комнате, коридоре, кухне и санузлах, потому что чаще всего осмотры происходят в вечернее время.

Бюджетные квартиры всегда пользовались и пользуются спросом на рынке арендного жилья, как самые доступные для студентов, молодых семей и приезжих. На мой взгляд, если сделать одинаково хороший ремонт в «хрущевке» или «новостройке», то арендатор сделает выбор в сторону нового жилья, даже если цена будет немного выше. Значение тут уже будет иметь состояние дома, подъезда, соседи, наличие парковки у дома и особенно размер квартиры, ведь новые квартиры значительно просторнее старых. Вкладывать средства целесообразнее в ремонт «новостройки», даже несмотря на то, что она больше по размеру и соответственно потребует и больших затрат, но сдать её можно дороже, а главное, быстрее.

Также стоит учесть, что если в старом доме не проводился капитальный ремонт, то существует большая вероятность того, что придется переделывать ремонт заново, т. к. при замене коммуникаций особенно сильно страдает плитка в санузле и кухня. При замене труб отопления, скорее всего, пострадает натяжной или гипсокартонный потолок, дорогие обои и покрытие пола. Существует также риск того, что старый дом может попасть под снос и вложенные деньги в дорогой ремонт и вовсе пропадут.

Так называемые «евроремонты» оправданы при сдаче квартиры «на сутки». Но в этом случае требуются еще большие затраты.

Аделина Попова, директор АН «Сильван»:

— Ремонт — это серьезное вложение денег, а сделки по купле-продаже недвижимости всегда сопряжены с риском. В любой момент хозяин может передумать продавать жилье, и что тогда? Кто возместит агентству убытки на выполненные работы? Никто. Поэтому в Беларуси услуги по предпродажной подготовке квартир не распространены. Подобное я видела только в зарубежном кино, где риэлтер и окна мыла, и обои клеила, и занавески стирала. К слову, коттедж она в итоге так и не продала.

Кроме того, АН «Сильван» ведет сделки преимущество по купле-продаже элитной недвижимости. Такие объекты, как правило, продаются в отличном состоянии, с хорошим ремонтом и профессиональным дизайном. Ни в каком дополнительном ремонте они не нуждаются.

С другой стороны, готовясь к сделке, мы всегда даем советы нашим клиентам: что лучше убрать или помыть перед выездом на объект с покупателем. Если хозяин сам решил сделать ремонт, то мы поможем с выбором дизайнера или бригады рабочих.

Важно то, что в ходе работы над сделкой всем своим клиентам мы предлагаем профессиональную рекламную компанию — фотосессию объекта, баннеры и растяжки. К слову, за рекламу деньги вперед мы не берем. Наш клиент платит только тогда, когда сделка уже состоялась. Такие условия подстегивают работу агентов и увеличивают доверие со стороны потребителя.