Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Арендатор - звучит гордо!

Арендатор — звучит гордо!

01.11.2014 1136

8 октября 2014 года в Минске, прошла V международная конференция МАМН «Аренда жилой недвижимости», на которой обсуждались особенности аренды жилья в разных странах: Беларуси, Германии, России, странах Балтии.

: Участники конференции

В дискуссии приняли участие представители ассоциации «Гостеприимство» из Минска, СРО НП «Национальный жилищный конгресс» из Москвы, ассоциации «Мозырьский собственник» из г. Мозыря, журналисты, работники министерств, председатели ТС, ЖСПК и представители строительных организаций, студенты и магистранты инженерно-экономического факультета БГТУ и др.

Обсуждение началось с приветственных слов Геннадия Калёнова, исполнительного директора Международной ассоциации менеджмента недвижимости, а также других участников конференции. Тема конференции является весьма актуальной для нашей страны, т.к. строительство арендного жилья в Беларуси начало вестись чуть более двух лет назад. Первые 11 тыс. кв. метров были сданы в эксплуатацию в 2012 году. К 2016 году в республике предполагается ввести в эксплуатацию порядка 1 млн. кв. метров арендного жилья. Однако на данный момент сдано около 200 тыс. кв. метров. С 1 января 2012 года в республике одновременно начали создавать фонд жилых помещений коммерческого использования из числа свободных или освободившихся квартир государственного жилищного фонда. На сегодняшний день он насчитывает порядка 26,5 тыс. арендных квартир.

: Томас Руланд, независимый адвокат из Берлина, председатель совета совместного домовладения

Опытом развития рынка арендного жилья поделились представители Германии, Латвии и Российской Федерации. Особое внимание стоит уделить выступлению господина Вернера Меркеля, председателя правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости, директора группы компаний VEGIS (Германия). Господин Меркель начал свое выступление со слов о том, что в Германии в собственности находится лишь 47% всего жилья, а остальные 53% составляет жилье арендное. Он отметил, что база для развития арендного жилья в Германии готовилась в течение нескольких десятков лет, в то время как в Беларуси ее до сих пор нет. Господин Меркель сравнил сегодняшнее положение белорусского рынка арендного жилья с ситуацией начала 90-х, после введения частной собственности на объекты недвижимости, затем он рассказал о правовых основах аренды жилья в Германии.

Строительством арендного жилья занимаются сугубо частные компании. Государство в этот процесс не вмешивается и пополняет свой бюджет лишь за счет подоходного налога, который выплачивают арендодатели. Поэтому арендовать квартиру можно у частной организации или коммунального учреждения, а также у частного лица (собственника квартиры). Арендное жилье может располагаться как в обычном многоквартирном доме, так и в доме, состоящем только из арендных квартир.

: Господин Вернер Меркель, интервью каналу Беларусь 1

Найти квартиру можно так же, как и в нашей стране, по объявлениям в региональных либо общенациональных газетах, через интернет, а также через специализированные агентства недвижимости. На сегодняшний день услуги агентства оплачивает арендатор. Однако сейчас рассматривается вопрос о том, чтобы оплата услуг агента ложилась на плечи арендодателя. Поскольку именно это лицо заинтересовано в сдаче жилья внаем.

Договор аренды может заключаться как на определенный срок, так и бессрочно. Он является единым на всей территории ФРГ и служит надежной основой для арендных отношений. В Беларуси как такового договора аренды не существует.

Если говорить о договоре аренды в Германии, то в нем фиксируется адрес и размер квартиры, точно описывается обстановка, указывается размер арендной платы, дополнительные расходы, расходы по эксплуатации жилья, размер залога и другие пункты соглашения сторон.

Посещение арендодателем квартиры четко регламентировано. Посетить свое жилое помещение он может только один раз в год, да и то только по договоренности и с письменного согласия арендатора. В Беларуси как правило в договоре найма не оговаривается количество посещений арендодателем квартиросъемщика. Он может прийти в свою квартиру сколько угодно раз и в любое время суток.

Поскольку собственником всех арендных квартир в Беларуси является государство, то оно и устанавливает фиксированную арендную плату на квадратные метры с учетом коэффициентов и в зависимости от месторасположения объекта.

При аренде квартиры у частника, цены на аренду жилья могут значительно колебаться и в основном регулируются спросом и предложением. Государство не оказывает никакого влияния на формирование цен.

В Германии также арендная плата определяется рынком, но, в отличие от Беларуси государство регулирует арендную плату. По законодательству в течение трех лет повышать арендную плату можно только не более чем на 15% от сложившейся во многих городах и крупных населенных пунктах сельского типа средней арендной платы.

Максимальный размер залога равен трехмесячной арендной плате. Он может выплачиваться частями и храниться на специальном банковском счете отдельно от средств собственника жилья. Проценты, начисляемые банком за хранение залога, перечисляются на счет арендатора. Оплата жилого помещения осуществляется только безналичным путем.

В Берлине создан и активно работает союз квартиросъемщиков. Он объединяет порядка 110 тыс. членов (домашних хозяйств). Союз квартиросъемщиков отстаивает интересы членов по арендному праву, помогает составлять договоры аренды, оказывает правовую защиту по компенсации процессуальных расходов, воздействует на законодательные органы и политиков, ведет большую общественную работу по представлению интересов квартиросъемщиков и др. В Беларуси ни одной такой организации не существует.

Также господин Меркель отметил, что Республика Беларусь безусловно нуждается в создании официального рынка арендного жилья: «Опыт показал, что при отсутствии официального рынка аренды жилья очень быстро возникает неофициальный, чёрный рынок, который вздувает такие цены аренды, которые могут позволить себе только немногие. Таким образом, доходит до нежелательного социального неравенства, которое не может быть желаемым и терпимым со стороны государства. Неотрегулированный рынок жилья аренды производит естественно собственные законы, которые могут становиться непредсказуемы и создавать пользователю большие трудности. Такой по меньшей мере „серый рынок“ существует уже, прежде всего, в Минске. Имеются квартиры, которые частично сдаются внаем по громадным ценам аренды с произвольными условиями. При этом, по моим наблюдениям, предпочтение прежде всего отдается иностранным съемщикам, они финансово состоятельней и готовы нести дополнительные расходы. Разумеется, интересы нанимателей — граждан Беларуси таким положением на рынке аренды дискриминируются. Поэтому официальный рынок арендного жилья больше чем крайне необходим для Беларуси. И не только в Минске, а во всех областях страны. Однако рынок аренды жилья предполагает законодательно закреплённые надежные общие условия.»

Многие люди арендуют жилье, но мало кто знает, что существует всемирный день квартиросъемщиков, а именно 1 октября. Всемирным Союзом Квартиросъемщиков приведены 13 аргументов, которые привлекают повышенное внимание к арендному жилью:

1. Право выбора.

Каждый вправе выбрать для себя наиболее качественное, доступное и безопасное жилье.

2. Удобство в использовании.

Арендатор может выбрать место, которое расположено близко к работе, учебе и т. д., тем самым обеспечить себе комфортный образ жизни и минимизировать транспортные издержки.

3. Гибкость.

В отличие от собственников жилой площади, арендаторам проще поменять место жительства, так как отменить действующий договор проще, чем продать недвижимость.

4. Мобильность.

Квартиросъемщики более мобильны, чем владельцы жилой недвижимостью. Найм жилья позволяет быстрее переехать с места на место при смене работы, семейного положения и др.

5. Квартиросъемщикам легче переносить кризисы.

Квартиросъемщики находятся в более выгодном положении во время экономических кризисов, нежели владельцы недвижимости.

6. Защита от «мыльных пузырей».

Значительная доля рынка съемного жилья поддерживает стабильность рынка жилья в целом, который благодаря этому менее подвержен экономическому кризису.

7. Социальная сплоченность.

Съемное жилье может повлиять на повышение интеграции и социальной сплоченности. Возможно сочетание нескольких форм использования жилого помещения.

8. «Специальный жилищный фонд».

Общество с достаточным муниципальным арендным сектором может предоставить арендное жилье малоимущим, безработным и бездомным, которые не в состоянии выплачивать проценты по ипотечному кредиту.

9. Предпочтение арендного жилья молодежью.

Арендное жилье зачастую помогает молодым людям, которые не имеют достаточного капитала для приобретения собственного жилья.

10. Пожилые люди предпочитают съемное жилье.

Оставив собственное жилье детям, многие пожилые люди предпочитают небольшую съемную квартиру.

11. Бюджетные средства.

Строительство социального и государственного жилья позволяет снизить инфляционное давление, а также приводит к увеличению национального богатства.

12. Ключевые работники.

В жестких условиях кредитования, арендное жилье все более востребовано среди ключевых работников, необходимых в современной жизни.

13. Развивающиеся страны.

В развивающихся странах арендное жилье позволяет людям свободнее распоряжаться бюджетом.

Кто-то выбирает съемное жилье в силу его удобства, например, близкого расположения к работе, месту учебы или центру города, кто-то — из-за переезда в другой город, кто-то арендует жилье из-за недостатка денежных средств на покупку собственных квадратов. Многие люди путешествуют по разным странам, городам и пользуются такой услугой, как квартиры на сутки.

: Геннадий Каленов

Как отмечает Геннадий Калёнов, в Беларуси каждый четвертый нуждается в улучшении жилищных условий, с учетом того, что среднестатистическая семья состоит из трех человек, а в очереди на жилье состоит около 850 тысяч. А у 38 тысяч граждан по 2, 3, 4 и 5 квартир. Эти явные противоречия наводят на мысль: господдержка становится безразмерной, непосильной и не всегда достается тому, кто действительно в ней остро нуждается. Спасением в данной ситуации может стать строительство арендного жилья. Но данное строительство окажет серьезное давление на государственный бюджет. Иначе говоря, собственником арендного жилья становится государство, а это значит, что финансирование из бюджета происходит не только на строительство, но и на такие немаловажные факторы, как эксплуатация, текущий и капитальный ремонт и др. А деньги от сдачи в аренду квартир будут возмещать расходы государственного бюджета очень долго.

Данную проблему можно решить привлечением иностранных инвесторов, но для этого нужно создать некоторые условия. Инвесторы не станут строить такие дома, пока не будет частной собственности на землю. В таком случае, государство может предоставить частную собственность на землю для строительства многоквартирных жилых домов, но с ограничением, например: данное право теряется, если вместо жилого дома на этой земле появится нечто другое.

Если создать такие условия, то спекуляции землей были бы исключены, а проблемы с жильем в нашей стране были бы решены за счет привлеченных средств, а не бюджетных.

Эти и другие проблемы исследуют студент и магистранты БГТУ https://www.belstu.by/faculties/ief/opien/magistrantam.html.

С 2014 года появилась новая возможность получить диплом MBA в сфере недвижимости https://medeine.vgtu.lt/programos/programa.jsp?sid=F&prog=173&rus=U&fak=2&klb=en

Николай Синяк, зав. каф. БГТУ, студентки БГТУ, Семёнова Л. и Стрельская В.

Читать:

Теги:

Темы: События и мероприятия; Семинары; Конференции; Полезно знать; Информация для пользователей; Общество