Потенциальных дольщиков жилищного строительства отправили в бессрочный отпуск
С 1 января вступил в силу Указ президента РБ от 20.06.2005 г. № 287, обязывающий заказчиков страховать свою ответственность за неисполнение договоров долевого строительства жилья. Но никто до сих пор не смог выполнить это требование. Реализацию указа сдерживает отсутствие официального разъяснения по его применению. А сами страховые компании во главе с «Белгосстрахом» не в силах разобраться в сути нововведения.
Тема страхования в долевом строительстве жилья уже претендует на то, чтобы стать темой года. А проблемы, которые возникли и будут возникать в дальнейшем, лишний раз демонстрируют неспособность властей не только грамотно управлять процессами в жилищной сфере, но и грамотно излагать собственные идеи.
Еще раз напомним (см. «БР» № 2/2006) основные положения Указа № 287. В пункте 3 этого документа четко написано, что обязательному страхованию не подлежит ответственность заказчиков за неисполнение обязательств по договорам о долевом строительстве жилых помещений, заключенным до 1 января 2006 г. Из этого следует, что ответственность по договорам, заключенным после указанной даты, должна страховаться.
За неисполнение данного требования заказчику (юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю) грозит штраф в размере от 75 до 100 базовых величин, а руководителю юридического лица — от 10 до 20 базовых величин. Именно поэтому фирмы-заказчики вот уже почти месяц не заключают новые договоры долевого строительства по объектам, на строительство которых было получено официальное разрешение еще в 2005 г., так как по ним не заключены договоры страхования.
Они бы рады застраховаться, но не могут. Как выясняется, причина в том, что в «Белгосстрахе» еще не решили, нужно ли заключать договоры страхования по домам, которые начали строиться до 1 января 2006 г.
Например, некоторые работники «Белгосстраха» считают, что обязательное страхование распространяется на объекты, строящиеся с привлечением средств дольщиков, а не на сами договоры долевого строительства, заключаемые с гражданами и юридическими лицами. И по мнению этих специалистов, страховать ответственность обязаны только те заказчики, которые намерены получить разрешение на строительство жилого дома после 1 января 2006 г.
Такое объяснение вытекает из пункта 8 Положения о порядке и условиях обязательного страхования ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения. Согласно этому пункту, страхователь (заказчик объекта долевого строительства) «обязан в установленном порядке заключать договор обязательного страхования ответственности по каждому объекту долевого строительства до получения разрешения органа государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ». В этом же пункте написано, что «под объектом долевого строительства понимается многоквартирный жилой дом и находящиеся в нем жилые помещения, подлежащие передаче гражданам, включая индивидуальных предпринимателей, или юридическим лицам». На этом же основании некоторые работники «Белгосстраха» считают, что заказчик должен получить страховой полис сразу на весь дом и уплатить страховой взнос исходя из всей стоимости объекта.
Другие же специалисты полагают, что страховать свою ответственность фирма должна по каждой квартире, на которую с дольщиком заключается договор. Соответственно, страховые взносы нужно платить исходя из договорной стоимости каждой конкретной квартиры и по мере привлечения дольщиков. Сторонники этой позиции руководствуются требованиями самого указа (вышеупомянутый пункт 3) и пунктом 1 положения, который гласит, что «объектом обязательного страхования является ответственность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения».
Из этого следует, что если, например, в 10-квартирном доме заказчик намерен реализовать по договорам долевого участия только 1 квартиру, то и страховать свою ответственность он должен в пределах этой одной квартиры. То есть необходимо заключить со страховой компанией только 1 договор страхования, а размер страхового взноса будет равен 0,31% от договорной стоимости конкретной квартиры, а не всего многоквартирного дома.
Опять же, согласно положению, «страхователями по обязательному страхованию ответственности являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие в соответствии с законодательством долевое строительство жилых помещений за счет денежных средств граждан и юридических лиц». А страховым случаем является неисполнение страхователем обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения перед дольщиком «по передаче жилого помещения». При этом «лимит ответственности страховщика определяется в размере стоимости жилого помещения, указанной в договоре о долевом строительстве жилого помещения».
То есть все основные пункты положения и сам указ позволяют говорить, что заказчик должен страховать свою ответственность не по всему дому сразу, причем еще до того, как он получит разрешение на строительство, а по каждому заключенному договору и, соответственно, по мере привлечения дольщиков. В связи с этим совершенно абсурдными выглядят утверждения некоторых работников «Белгосстраха», что страховой взнос следует рассчитывать исходя из сметной стоимости объекта, а не суммарной договорной стоимости, которая в 2, а то и в 3 раза превышает ту, которая указывается в смете.
Что касается пункта 8 положения, обязывающего заказчика заключить договор обязательного страхования ответственности по каждому объекту долевого строительства до получения разрешения органа государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ, то он просто невыполним. Практика такова, что договоры долевого строительства на жилые помещения заключаются после получения разрешения на строительство и к тому же в течение всего срока возведения здания. Как, спрашивается, страховая компания будет страховать ответственность заказчика за неисполнение договоров долевого строительства, если эти договоры еще не заключены?
А может, разработчики указа и положения имели в виду нечто совсем другое? Например, что заказчик должен отдельно страховать свою ответственность за несвоевременную передачу новоселам всего многоквартирного дома и еще каждой квартиры в отдельности. И в этом случае страхователь обязан до начала строительных работ уплатить страховой взнос в размере 0,31% от стоимости всего дома, а затем — по 0,31% от стоимости каждой из квартир, по которым в последующем будут заключаться договоры долевого строительства.
В заключение хотелось бы добавить, что страхование ответственности в долевом строительстве — дело новое, а значит, вряд ли следовало ожидать, что с самого начала все пойдет как по маслу. Но полученный результат удивил даже закоренелых пессимистов. А ведь на то, чтобы обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с данным указом и принять иные меры по его реализации, правительству было отведено целых 6 месяцев!
Как будут развиваться события дальше, предположить сложно. В любом случае официальное разъяснение по применению указа просто необходимо. Известно, что некоторые заказчики, не имея возможности заключать договоры долевого строительства, уже направили в госорганы письма с просьбой разъяснить, что им делать дальше. Но есть и такие, которые на свой страх и риск договоры все же заключают.
Весьма любопытную информацию сообщили в «Белгосстрахе». Сами дольщики обращаются к страховщикам с вопросом, где можно застраховать договор долевого строительства. А услышав в ответ, что обязательное страхование распространяется только на заказчиков, высказывают желание застраховаться добровольно и очень огорчаются, что такого вида страхования у нас пока нет. Это лишний раз говорит о том, что граждане, вкладывающие немалые суммы в строительство жилья, готовы добровольно страховаться от рисков, связанных с невыполнением заказчиками договорных обязательств.
То есть вопрос, что называется, назрел, и честь и хвала разработчикам нововведения за попытку его решить. Но даже хорошие устремления не освобождают от обязанности внимательно читать то, что выходит из-под пера, и просчитывать последствия.
