Грозит ли минской «вторичке» мыльный пузырь?

За два месяца 2013 года на вторичном рынке жилья г. Минска цена предложения квадратного метра квартир увеличилась в среднем на 6%. Это большой рост, считают специалисты. Не означает ли это, что на минской «вторичке» надувается мыльный пузырь?

По данным Национального кадастрового агентства (НКА) в январе 2013 года в г. Минске совершено 932 сделки с квартирами, в феврале — 1008 сделок (данные на 13 марта текущего года). В текущем году по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок в январе увеличилось на 54% (в январе 2012 года совершено 605 сделок), в феврале — на 18% (в феврале 2012 года совершена 851 сделка).

По данным портала realt.by если на 6 января текущего года цена предложения квадратного метра составляла в среднем $ 1386, то на 10 марта она составила уже $ 1475.

Мы обратились к специалистам рынка и попросили их прокомментировать ситуацию, сложившуюся на вторичном рынке жилья. На самом деле, надувается ли на вторичном рынке жилья мыльный пузырь?

Анатолий Звездин, заместитель директора АН «Центростиль»:

— В течение двух месяцев 2013 года мы на самом деле наблюдаем оживление на вторичном рынке жилья. Это привело к росту цен на квартиры. Хотя лично я не вижу сегодня экономических причин, которые способствовали бы росту цен на квартиры. Думаю, что на рынке просто срабатывает отложенный спрос. Кроме того, когда цены начинают расти, возникает ажиотаж. А ажиотаж — это мыльный пузырь, который как быстро надувается, так быстро и лопается. Предполагаю, что в определенной степени на рост цен на «вторичку» повлиял и инвестиционный спрос.

На мой взгляд, подобная ситуация на рынке не может продолжаться долго. Сегодня мы наблюдаем искусственный рост цен, не подкрепленный экономическим факторами. Ведь проблемы в экономике как были острыми, так ими остаются и сегодня.

Если говорить о жилищной проблеме, то ее можно было бы быстрее решить с помощью строительства арендного жилья, сдающегося в коммерческий наем. Но таких домов пока очень мало, и они никак не влияют на общую ситуацию на рынке аренды жилья. Считаю, что нужно создавать условия и для развития ипотеки. Этот финансовый инструмент способствовал бы увеличению доступности кредитных ресурсов для основной массы покупателей.

Николай Простолупов, директор АН «БелЦТН», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость»:

— Самая главная и неприятная тенденция, которая наблюдается на рынке уже с осени прошлого года, — это быстрое снижение количества предложений. Продавцов становится все меньше и меньше. Учитывая, что за счет квартир вторичного рынка жилья люди, как правило, улучшают свои жилищные условия, скоро им и вовсе предложить будет нечего. Это сильно огорчает.

С другой стороны, в условиях высокой инфляции, которую мы сегодня наблюдаем в нашей стране, гражданам становится все сложнее накапливать деньги на жилье и улучшать свои жилищные условия. Кроме того, недоступными остаются кредитные ресурсы. Сегодня только единичные покупатели привлекают кредиты на покупку квартир. Поэтому в сложившейся ситуации простому человеку практически невозможно решить свою жилищную проблему.

Павел Астапеня, генеральный директор ЦТН «Пакодан»:

— Мы видим, что цены на квартиры растут, причем как предложения, так и реальных сделок. Часть ликвидных квартир «вымылась» с рынка. Это привело к тому, что сегодня наблюдается определенный дефицит хороших типовых квартир, цена на которые соответствовала бы качеству. Именно эти квартиры всегда пользовались устойчивым спросом среди покупателей.

Создается впечатление, что на рынке действительно надувается мыльный пузырь. Потому что для роста цен должны быть экономические предпосылки, а мы их сегодня не наблюдаем. Мы должны видеть, что в разных отраслях экономики выполняются все прогнозные показатели, что открываются новые предприятия, создаются новые рабочие места и т. д. А мы видим, что на каждом совещании с руководителями госорганов и организаций глава государства критикует их за неудовлетворительную работу и за невыполнение прогнозных показателей. А в таких условиях цены расти не должны.

В реальности мы наблюдаем обратное. Цены растут на все: на энергоресурсы, услуги, товары, продукты и т. д. Поэтому растут они и на жилье. Хотя курс белорусского рубля по отношению к доллару США второй год, по сути, не меняется. Создается ощущение, что он сдерживается искусственно. Вот на эту сдерживающую величину все и подорожало, в том числе жилье.

Со своей стороны отметим, думается, что минскому рынку жилой недвижимости мыльный пузырь пока не грозит. Верными признаками перегрева были бы чрезмерный рост объемов кредитования и слишком часто совершающиеся сделки по купле-продаже.

Что касается первого признака, то к покупке жилья на вторичном рынке минчане привлекают ограниченное количество кредитных денег. Эти кредиты остаются по-прежнему слишком дорогими и предоставляются в разных банках под процентную ставку от 33% до 60% годовых. Снижение с 13 марта 2013 года ставки рефинансирования с 30% до 28,5% существенно не повлияет на снижение процентных ставок по кредитам.

Мы не берем в расчет льготные кредиты, которые предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам по более низким процентным ставкам. Потому что эта категория граждан, как правило, улучшает свои жилищные условия на первичном рынке.

Не приходится говорить и о слишком высокой покупательской активности. Конечно, в январе — феврале текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года она заметно выросла. Но в среднем в г. Минске ежемесячно совершается порядка 1000 сделок (в 2012 году в столице совершено 12 369 сделок). Если учесть, что в столице сегодня проживает порядка 1 млн.885 тыс. человек, эта цифра не выглядит слишком большой.

На данную тему также читайте статьи на нашем сайте:

Итоги 2012 года на рынке жилой недвижимости Минска. Хронология роста.

Вторичный рынок жилья 2012: сюрпризов не произошло. Каким обещает быть 2013 год?