Обзор рынка загородной недвижимости за 4 квартал 2012 года.

Последний квартал уходящего года ознаменован в первую очередь крупным уменьшением предложения на рынке загородной недвижимости. Общий объем предлагаемых объектов сократился на 17,3%. Свободных участков без подряда стало меньше на 15,8%. В диапазоне 15−17% также уменьшилось число продаваемых дач и жилых домов. Максимальное сокращение имело место в сегменте коттеджей (-22,2%). Число продаваемых квартир в 50-километровой зоне от Минска сократилось лишь на 6,7%.

С одной стороны для рынка загородной недвижимости был характерен аналогичный рост спроса, который мы наблюдаем для минской «вторички». Наиболее доступные предложения с адекватными ценами были выкуплены, а оставшиеся продолжают «висеть» месяцами. С другой — зимний период традиционно считается не слишком ходовым. Многие продавцы ожидают весеннего «бума», когда спрос на собственную недвижимость за городом активизируется, чтобы продать свои объекты дороже. Как показывает практика, зачастую это не срабатывает, так как спрос (особенно покупка коттеджей) подвержен сезонным колебаниям в меньшей степени.

На данный момент структура предложения выглядит следующим образом:

В зависимости от удаленности от Минска состав предлагаемых объектов резко меняется. Так, в непосредственной близости от столицы концентрируются в первую очередь коттеджная и многоквартирная застройка, вместе занимающая около половины всего предложения. Их доля существенно падает прямо пропорционально расстоянию от МКАД и в зоне 25−50 километров едва превышает 15%. Обратная ситуация наблюдается в сегменте жилых домов и участков без подряда. Вблизи города их доля составляет немногим более 1/3, но по мере удаления резко возрастает вплоть до 62,5%. Большая часть продаваемых дач концентрируется на средней удаленности в пределах 10−25 километров от города.

Основной объем предложения сконцентрирован на 3 направлениях — Логойском, Московском и Молодечненском, совокупная доля которых занимает чуть более половины от всех предлагаемых объектов. Однако, следует отметить, что за 4 квартал 2012 года этот показатель сократился более чем на 10%. В то же время продаваемых объектов по направлениям на Слуцк, Брест и Мядель за последние 3 месяца стало больше.

На рынке земельных участков пик активности пришелся на конец октября- начало ноября. С наступлением зимы, из-за сложностей с возможным показом объекта аппетиты продавцов поубавились. Как результат, средний индекс цен на земельные участки за 4 квартал сократился на 0,6%. Тем не менее, несмотря на общую ценовую стагнацию, различия в цене по мере удаленности и по разным направлениям были существенны. Так, в 10 километровой зоне от МКАД по большинству направлений цены «просели» в среднем на 5−15%. В то же время существенный рост (до 20%) имел место вдоль автомагистралей на Раков, Брест и Слуцк.

Что касается цен на участки в зоне 10−25 километров, то здесь ситуация обратная — по большинству направлений был отмечен стабильный рост в 5−7%. Исключение составили направления на Логойск и Пуховичи, где цена упала на 15−20%.

Цена участков на значительном удалении от столицы (25−50 километров) обычно менее всего подвержена сезонным колебаниям. Несмотря на незначительные изменения в+/-5% региональные диспропорции сохранились на прежнем уровне.

В последнее время очень актуальным стал вопрос о покупке земельного участка для строительства индивидуального жилого дома через аукцион (здесь информация о последних проведенных и будущих аукционах), так как в этом случае участок не обременен какими-то юридическими обязательствами и может быть повторно продан.

В сегменте коттеджей и жилых домов наблюдается довольно интересная ситуация. Средние цены на коттеджи по большинству из направлений за 3 предыдущих месяца не прибавили более чем 5%. Исключение составили лишь направления на Мядель (+11,2%) и Пуховичи (+16,5%). В то же время цены на дома, большинство из которых построены еще до развала Союза, резко выросли практически по всем направлениям. Причем темпы роста находились в пределах от 10 до 25%.

Большинство из предложений застройщиков касаются различных вариантов строительства коттеджей, а также относительно нового для Беларуси типа домовладения — таунхаусов. Причем говорить о средних ценах на первичном рынке коттеджного строительства можно лишь с высокой долей условности. У большинства предложений (поселки Логожеск, Дубровский квартал, Лето, Гринвич, Ясная Поляна) планировка свободная и цена зависит от индивидуальных пожеланий заказчика. Для таунхаусов чаще предлагается несколько типовых планировок с ценовым диапазоном от 800 до 1150 $/м² (Добродеево, Марьяливо).

Сегмент многоквартирной застройки заканчивает год с активным ростом практически во всех пригородных поселках. Причем ценовая динамика у самых «дорогих» очень близка к средней по Минску. Так, за период с августа по декабрь средние цены предложения в Ждановичах, Лесном и Колодищах выросли в среднем на 7−12%. Рост в остальных поселках за предыдущие 6 месяцев не превысил 2%.